Як продати квартиру, обтяжену іпотекою
Насамперед, продати квартиру, що знаходиться під іпотекою, можна лише за згодою банку, який видав іпотечний кредит на купівлю даної квартири. Саме томузвернення до банку – це перший обов'язковий крок, який має зробити продавець квартири, обтяженої іпотекою.
При цьому потрібно врахувати, що поки що діє заборона на дострокове погашення кредиту, іпотечну квартиру продати неможливо. Якщо така заборона вже знята, можна зустрітися зі співробітником банку для переговорів про продаж квартири.
Більшість банків, дізнавшись причину продажу квартири, йдуть назустріч клієнту. Однак потрібно обов'язково уточнювати на яких умовах відбуватиметься продаж іпотечної квартири, оскільки ці умови можуть виявитися далеко не найвигіднішими для клієнта.
Існують і такі банки, які мають дозвіл на продаж іпотечної квартири практично неможливо. Вони застосовують серйозні штрафні санкції, які найчастіше змінюють рішення позичальника щодо продажу квартири.
Це пов'язано з тим, що банк, який оцінив при видачі іпотеки платоспроможність позичальника та свої можливі ризики, не дуже зацікавлений у зміні позичальника, оскільки це вимагатиме додаткових трудовитрат.
Дещо по-іншому ситуація, якщо позичальник хоче продати квартиру, обтяжену іпотекою, через відсутність можливості своєчасно вносити платежі по кредиту. У цьому випадку банк, зацікавлений у своєчасному погашенні кредиту та відсутності прострочених платежів, зазвичай дозволяє позичальнику продати квартиру платоспроможній особі і навіть може запропонувати позичальнику надійногопокупця.
Варіанти продажу квартири, що знаходиться в іпотеці
Існує кілька варіантів продажу іпотечної квартири. Ці варіанти відрізняються один від одного, в основному, тим, коли і на яких умовах буде знято обтяження з квартири, що продається. Вибір відповідного варіанту продажу квартири, що знаходиться в іпотеці - це спільне рішення банку, продавця та покупця.
Перший варіант: самостійний продаж квартири
У разі самостійного продажу іпотечної квартири позичальником банк спочатку дає свою згоду на зміну власника, а потім знімає обтяження. При даному варіанті продажу заставником на якийсь час стає покупець, який є новим власником квартири, така процедура:
1. Як тільки банк дає згоду на продаж квартири, обтяженої іпотекою, та визначає загальну суму заборгованості за кредитом, у нотаріальному порядку підписується попередня угода про продаж між покупцем та продавцем квартири. Така угода є додатковою гарантією того, що покупець не передумає та виплатить суму боргу банку.
2. Після укладання такої угоди покупець здійснює розрахунки з банком за іпотечним кредитом, перераховуючи гроші на розрахунковий рахунок банку-заставоутримувача. Можливий також варіант, коли кошти, рівні сумі заборгованості перед банком, кладуться покупцем у депозитарний осередок банку. Після реєстрації прав нового власника співробітники банку забирають гроші з осередку. Після повної сплати боргу продавець отримує довідку про відсутність заборгованості перед банком.
Якщо продавець продає іпотечну квартиру за вищою ціною, що перевищує суму боргу за кредитом, грошова сума, що залишилася, закладається покупцем під контролем банківського співробітника вдень угоди в депозитарний осередок будь-якого банку на вибір сторін угоди. Продавець квартири зможе забрати гроші з осередку після завершення угоди купівлі-продажу та державної реєстрації права власності на квартиру, що виникло у покупця.
3. Після зняття з квартири обтяження між продавцем і покупцем іпотечної квартири укладається договір купівлі-продажу та здійснюється реєстрація права власності продавця на квартиру, що купується.
Варіант другий: продаж квартири за участю банку
Другий варіант схожий на перший, але в даному випадку банк-заставоутримувач береться супроводжувати угоду купівлі-продажу квартири:
- Банк надає свій депозитарний осередок, куди покупець квартири вносить гроші в рахунок погашення іпотечної заборгованості перед банком. Різниця між сумою купівлі та сумою заборгованості вноситься покупцем в інший осередок для отримання продавцем після оформлення угоди купівлі-продажу.
- Банк самостійно пов'язується з реєстраційним органом та передає повідомлення про те, що кредит погашено, та іншу необхідну документацію.
- Здійснюється реєстрація переходу права власності на іпотечну квартиру від продавця до покупця.
Чи можна оскаржити даровану квартиру, можна дізнатися прочитавши цю статтю.
Варіант третій: купівля кредиту
І тут, по суті юридичної угоди, відбувається купівля квартири, а зміна позичальника. Квартира ж, як і раніше, залишається у банку в заставі. Покупець у разі розглядається банком-залогодержателем як новий позичальник на вже оформлений іпотечний кредит колишнього позичальника (продавця квартири).
При купівлі-продажу іпотечного кредиту, перш за все, потрібно отримати згоду банку на зміну позичальника. Якщо схвалення отримано, провадиться переоформлення кредиту.
Для цього продавець, покупець та уповноважений співробітник банку підписують угоду про перехід всього боргу за кредитом на нового позичальника – покупця квартири, в якому встановлюється його обов'язок виплатити заборгованість та інші умови кредитування. Обтяження із квартири знімається лише після повного погашення заборгованості.
За цією схемою відбувається і процедура перекредитування, коли один банк викуповує іпотечний кредит в іншого. Ця послуга зараз досить затребувана ринку фінансових послуг, оскільки кредитні ставки останнім часом істотно знизилися.
Користуючись послугою перекредитування, позичальник може одержати іпотечний кредит більш вигідних умовах. Для цього оформляється кредит на суму заборгованості перед банком-заставоутримувачем квартири, а сама квартира стає об'єктом застави за новим кредитним договором.