Як уникнути обману при покупці квартири
Такий радісний момент купівлі нового житла, будинку чи квартири, нерідко супроводжується куди менш радісним — реальною можливістю бути ошуканими різними шахраями та аферистами, які останнім часом розплодилися на ринку нерухомості в дуже великій кількості.
Необережний підхід до процедури підготовки та укладання угоди купівлі-продажу нерухомості може для вас обернутися в кращому разі просто скасуванням наміченої покупки або юридичними складнощами, а в гіршому випадку - перспективою втратити ваші кровно нажиті кошти.
На сьогоднішній день варіантів здійснення угоди купівлі-продажу не так багато:
1. Покласти на найнятого спеціаліста (ріелтора чи юриста, що спеціалізується саме на питаннях нерухомості) завдання щодо підготовки угоди з придбання житла, перевірки необхідних документів та оформлення договору.
2. Діяти самостійно або через довірену особу.
Вибираючи перший варіант, ми повністю покладаємося на чесність і професіоналізм найнятої нами особи, залишаючи за собою лише функцію постановки підпису в договорах і документах, що укладаються.
У другому випадку ми покладаємося на свій досвід і власну фінансову та юридичну грамотність. Однак обидва ці способи можуть бути небезпечні для покупця нерухомості, якщо справа була пущена на самоплив.
Поговоримо докладніше про другий випадок — укладання угоди з купівлі квартири самостійно. Ви обрали повністю підходящу житлоплощу, задоволені районом та сусідами, переконалися у відповідному належному технічному стані житла та всіх його комунально-побутових якостях та прийняли рішення купити дану квартиру.
Далі вам обов'язково необхідно переконатися у благонадійностіюридичному відношенні цієї квартири за рядом найважливіших показників. Перерахуємо найпоширеніші останнім часом фактори ризику, а також механізми, що дозволяють їх уникнути.
1. Визначення права власності на квартиру особи, яка продає вам цю нерухомість.
Можливий ризик: ви купуєте «кота в мішку», в результаті угода виявиться недійсною, якщо ви купуєте квартиру не у справжнього її власника, при цьому велика ймовірність, що свої гроші можливо вам не вдасться повернути.
Як перевірити: право юридичної власності на нерухомість підтверджується документами:
- свідоцтвом про держреєстрацію квартири на конкретну особу;
— документом, який підтверджує набуття права власності на дане житло попереднім власником (тобто особою, яка продає вам цю нерухомість) — договором дарування, договором спадкування (заповіту) або договором купівлі-продажу. Форма переходу квартири у власність також має значення – див. пункт 2.
2. Визначення з боку продавця третіх осіб, які мають право претендувати на цю нерухомість до або після укладання угоди купівлі-продажу (подружжя, дітей, спадкоємців).
Можливий ризик: ваша угода щодо купівлі квартири при підтвердженні прав третіх осіб на цю нерухомість за рішенням суду може бути визнана недійсною, і тут знову ж таки виникне проблема з поверненням сплачених вами грошей.
Як перевірити: до підписання договору купівлі-продажу обов'язково розібратися з формою переходу у власність даної нерухомості з огляду на те, що кожна з таких форм має свої власні нюанси та особливості, зажадати необхідні документи:
- у спадок - право на дану нерухомість можуть мати й інші спадкоємці (у разіїх наявності) - потрібна письмова згода всіх спадкоємців.
- за договором дарування - у випадках нанесення даному майну істотної шкоди право дарування на нього може бути відчужено дарувальником.
- за договором купівлі-продажу нерухомості - право на нерухомість також може мати чоловіка (дружина) власника, якщо нерухомість була куплена в шлюбі - то необхідно письмову згоду її (його) на угоду, що укладається.
Також на нерухомість можуть претендувати неповнолітні діти (прописані в даній квартирі або якщо вони не мають іншого місця проживання) – потрібна письмова згода органів опіки.
3. Визначення відсутності різного роду боргових зобов'язань на дану нерухомість (наприклад, нерухомість може опинитися в поруці або заставі тощо) або розгляду нерухомості як предмета розгляду в суді третіх осіб.
Можливий ризик: угода купівлі-продажу може бути в судовому порядку визнана недійсною або дане майно надалі може бути у вас відчужено позиковим органом (позикодавцем або банком-кредитором) за борги попереднього його власника, знову гостро стоятиме питання повернення грошей.
Як перевірити: здебільшого перевірити це дуже складно чи навіть неможливо. Мінімізувати ваші ризики можливо шляхом докладного викладу такого роду ризиків у укладеному договорі купівлі-продажу нерухомості та ваших прав у разі їх настання.
4. Визначення відсутності будь-яких боргів за комунальними платежами та за квартплатою.
Можливий ризик: якщо вам не вдасться в судовому порядку довести ставлення боргів до колишнього власника нерухомості, борги по комунальних платежах та квартплаті ляжуть вже на ваші плечі і вам доведеться розраховуватись за них.
Як перевірити: необхідніписьмові довідки із ЖЕУ, а також інших служб (електро-, водо-, газо- та інших організацій) про відсутність на нерухомості заборгованостей.
5. Визначення відсутності у квартирі прописаних на даний момент угоди осіб.
Можливий ризик: у нерухомості, яка після укладення угоди з купівлі, належить вам, може залишитися прописаною якась стороння людина, яка має право на проживання в цій квартирі, у вас виникнуть питання та проблеми щодо її виписки, а також проблеми при здійсненні будь-яких операцій з даною нерухомістю.
Як перевірити: необхідна виписка з будинкової книги даної квартири про всіх осіб, які будь-коли були зареєстровані в ній, ця виписка повинна надаватися паспортним столом.
6. Визначення у квартирі відсутності проведення її перепланування чи законності проведеного планування.
Можливий ризик: у разі незаконного перепланування управління юстиції відмовить вам у реєстрації права власності.
Як перевірити: потрібна довідка про оплату податку з податкової інспекції.
Таким чином, у покупця набирається досить солідний пакет документів при проведенні перевірки нерухомості, але завжди краще попередньо повозитися з численними папірцями і потім жити в квартирі спокійно, ніж бігати по різних судах, доводячи свою правоту. Крім того, варто звернути підвищену увагу ще на кілька нюансів:
1. Документи, що засвідчують особу даного продавця нерухомості (зокрема, паспорт) не повинен навіювати вам жодних сумнівів (фотографії, терміни тощо).
обман при купівлі квартири
2. Набір усіх перелічених вище документів має надаватися виключно в оригіналах, оскільки копії не дають абсолютно жодної.гарантованої впевненості в їхній справжності (навіть якщо вони засвідчені нотаріусом) — дуже часто цим користуються шахраї, які продають конкретну нерухомість одночасно відразу декільком покупцям.
3. Обов'язково при укладанні угоди складайте розписку про передачу грошей продавцю, вона гарантує вам відсутність з боку продавця можливих претензій після угоди.
При здійсненні угоди купівлі-продажу через ріелтора чи юриста, обов'язково необхідно перевірити повноваження цієї особи/організації, яка надає подібні послуги (наявність державної ліцензії) та зібрати всю можливу інформацію про благонадійність цього обраного вами юриста/ріелтора. Щасливих покупок.