Як забудовнику уникнути донарахування податку на прибуток

У цьому ж листі Мінфін виклав свою позицію щодо пропозиції внести зміни до гол. 21 "ПДВ" НК РФ. Суть відповіді чиновників наступного.

Крім того, у разі прийняття такої пропозиції безоплатна передача зазначених об'єктів за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування у власність спеціалізованих організацій, які здійснюють їх використання та експлуатацію, підлягатиме оподаткуванню.

Таким чином, пропозиції щодо внесення змін до гол. 21 «ПДВ» ПК Україна не підтримуються.

По-друге, Мінфін роз'яснив, що порядок визнання зазначених видатків залежить від порядку здійснення будівництва. Зокрема, необхідно розрізняти такі ситуації.

Ситуація 1. Забудовник здійснює будівництво МКД (інших об'єктів нерухомості) власними силами (зокрема із залученням підрядників). У цьому випадку з метою оподаткування прибутку доходами забудовника визнаються:

доходи від реалізації житлових та нежитлових приміщень покупцям (на підставі договорів купівлі-продажу);
кошти пайовиків у повному обсязі (у забудовника немає підстав застосовувати норму пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, що звільняє від оподаткування суми цільового фінансування у вигляді коштів, отриманих на підставі договорів про участь у пайовому будівництві).

При цьому витрати забудовника на створення об'єктів інфраструктури, що передаються до державної або муніципальної власності або спеціалізованим експлуатуючим організаціям:

формують витрати, пов'язані з будівництвом квартир та нежитлових приміщень МКД;
враховуються щодо бази з податку на прибуток у міру визнання доходів від реалізації об'єктів житлового фонду або нежитлових приміщень.

Іншими словами, витрати на будівництво об'єктів інфраструктури враховуються у розрахунку вартості квадратного метра готових житлових та нежитлових приміщень шляхом поділу загальної суми цих витрат на загальну площу зазначених приміщень МКД.

Ситуація 2. Створені об'єкти інфраструктури забудовник буде експлуатувати самостійно чи передбачає їх продати (здійснити їх відчуження виходячи з різноманітних угод). У такому разі здійснені забудовником витрати формують вартість майна, що амортизується (об'єкта основних засобів) або готової продукції.

Отже, з метою оподаткування прибутку витрати враховуватимуться:

Ситуація 3. Забудовник здійснює діяльність як технічний замовник, тобто не виконує роботи власними силами (навіть частково). У цій ситуації кошти пайовиків визнаються цільовим фінансуванням і не включаються до доходів забудовника на підставі пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Відповідно, здійснені з допомогою цільового фінансування витрати не враховуються у складі витрат, що зменшують базу з податку прибуток (п. 17 ст. 270 НК РФ). Ці положення застосовні щодо об'єктів інфраструктури.

Іншими словами, оскільки фінансування будівництва таких об'єктів здійснюється за рахунок цільових коштів, витрати на цілі оподаткування не враховуються.

При цьому Мінфін вважав за необхідне відзначити, що витрати в частині, що перевищує суму коштів, отриманих на цільове фінансування, не враховуються для оподаткування прибутку. Очевидно, що доводити зворотне платникам податків доведеться у судовому порядку.