Комерційна іпотека для малого та середнього бізнесу умови, ставки, підводні камені при оформленні

Придбати нерухомість у кредит можна, використовуючи класичний інвестиційний кредит або спеціально розроблений для цього банківський продукт "Комерційна іпотека".

Основні відмінності між кредитом на інвестиційні цілі та цільовим кредитом на придбання нерухомості (комерційною іпотекою):

Запорука та початковий внесок.При використанні комерційної іпотеки заставою виступає нерухомість, що купується, вартість якої оцінюється з урахуванням певного дисконту (в середньому 15-30%). Дисконт – певна страховка банком своїх ризиків у зв'язку із зміною вартості майна з часом. Різниця має бути покрита первісним внеском, хоча іноді допускається замість первісного внеску використовувати додаткову заставу (ліквідне обладнання, транспорт, нерухомість).У разі вибору класичного інвестиційного кредиту заставою виступає наявне ліквідне майно підприємства, вартість якого також оцінюється з дисконтом. Застава має повністю покрити кредит.
Строк кредиту. За інших рівних умов комерційна іпотека надається більш тривалий термін до 7-10, іноді до 15 років; інвестиційний кредит до 3-5 років
Ставки. У зв'язку з тим, що комерційна іпотека за визначенням передбачає заставу нерухомості (максимально надійну та привабливу для банків), то на строк до 5 років, ставки теоретично повинні бути нижчими, ніж за інвестиційним кредитом. Але триваліший термін кредитування – до 10 років – передбачає підвищення ставок.

Комерційна іпотека як бізнес-кредит має також низку відмінностей від іпотечних програм для фізичних осіб, зокрема,порядок розгляду кредитної заявки. Іноді за наявності заявленого банком мінімального початкового внеску (припустимо 15%) та позитивної оцінки платоспроможності, позичальнику, проте, відмовляють у отриманні кредиту. Чому?

Тут слід взяти до уваги наступний фактор: банк оцінює поточний стан бізнесу, його фінансову стійкість та розраховує максимально можливий для позичальника розмір кредитного навантаження.

Існує 2 основні критерії оцінки (якщо банк працює з управлінською звітністю):

Умови щодо власного капіталу. Власний капітал -вся сукупність активів компанії(кошти, зворотна дебіторська заборгованість, ліквідні товарно-матеріальні запаси, транспорт, обладнання, нерухомість компанії у вартісному еквіваленті)з відрахуванням її кредитних зобов'язань(заборгованість постачальникам, банкам, третім особам). Часто банки встановлюють обмеження максимального обсягу кредиту: трохи більше 50-150% (залежно від банку) від обсягу власного капіталу підприємства. Тобто. якщо потенційний позичальник немає коштів виробництва і його майно становить початковий внесок, то сума кредиту максимально доступна йому у разі буде у 1,5 разу більше, ніж цей внесок. До складу власного капіталу може бути включено особисте майно власників, що використовується у бізнесі (транспорт).
Співвідношення внеску по кредиту та чистого прибутку компанії. Бізнес розглядається чинним. Бізнес має приносити прибуток. Інакше, як клієнт збирається повертати банку борг. Зазвичай складається управлінський звіт про прибутки та збитки в динаміці за 6-12 міс. щоб виявити середнє значення, сезонні відхилення, побудувати прогноз. Внесок за кредитомменше, ніж середнє значення нерозподіленого прибутку за аналізований період і становить середньому до 50-70%. Якщо компанія орендує площі, і з придбанням нерухомості ці витрати йдуть, це також має бути відбито у звіті банку.

На закінчення проаналізуємо пропозиції щодо комерційної іпотеки від банків Нижнього Новгорода, аби зрозуміти ринкову вартість цієї послуги.

Банк, продукт	Сума кредиту (руб.)	% ставка	комісія за видачу	хв. початковий внесок	макс. термін кредиту (міс.)
хв.	макс.
БТА-Казань	1000000	30 000 000	13,5-16%	1%	30%	84
Абсолют Банк	1000000	40 000 000	10,5-17%	0,5-1,5%	15% (від 0% при додатковій заставі)	120
Вокбанк	500 000	110 000 000	13-15%	1-1,5%	10%	120
НОМОС-банк	1000000	100000000	14,5-20,5%	0,5-1,5%	від 0% при дод. заставі	120
Гагарінський	300 000	50 000 000	від 13%	1%	35%	60
ЛОКО банк "ФІМ Цільовий - мікро"	300 000	5 000 000	8,3-8,6% + 0,3% щомісячна комісія	ні	30%	50
ЛОКО банк "ФІМ Цільовий"	1000000	50 000 000	7,1-8,6% + 0,3% щомісячна комісія	ні	30%	50
ЛОКО банк "Бізнес-іпотека" (організаціям з річною виручкою від 60 млн.руб. до 400 млн.руб.)"	1000000	50 000 000	11,2-13,3%	0-1,5%	від 0% при дод. заставі	60
ЛОКО банк "Бізнес-іпотека (організаціям з річним виторгом до 60 млн.руб.)"	300 000	5 000 000	12,4-13,9%	0-2,5%	від 0% при дод. заставі	60
Промзв'язокбанк	1000000	100000000	10-17,5%	0,25-2%	20%	120
Росбанк	1000000	40 000 000	12-16,5%	0,3-1,5%	20%	60
АК БАРС банк	1000000	100000000	14,5-18%	1,5% не менше 5 тис. рублів і не більше 100 тис. рублів	30%	120
Зв'язок-банк	індивідуально	15 000 000 (спец.податок.режими)	від 10%	1,5%	30%	84

При розрахунку повної вартості кредиту слід враховувати наявність і розмір додаткових комісій, страхування (особисте, майнове), операційні витрати та ін. без первісного внеску. Конкретний розрахунок можна зробити тут.