Комунальні послуги при оренді нерухомого майна

Досить часто організації орендують ведення своєї господарську діяльність будинок чи його часть. При цьому виникають питання щодо компенсації орендодавцю комунальних послуг. Можливо кілька варіантів вирішення цієї проблеми:

Варіант 1. Укласти договір орендарю безпосередньо із комунальними службами. Однак постачальники електроенергії, теплоенергії та води не погоджуються укладати договір з орендарем, воліючи мати справу з власником будівлі. Якщо ж таки вдалося укласти такий договір, то отримання рахунків-фактур та пред'явлення щодо них ПДВ до відрахування не викликає претензій з боку органів контролю.

Варіант 2. Врахувати плату за комунальні послуги у складі орендної плати, передбачивши у договорі пункт про те, що тягар комунальних витрат несе орендар. Тим більше цю вимогу викладено у статті 616 ГК РФ, що наказує витрати на утримання майна (предмету оренди) покладати на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди. Причому орендну плату можна визначити як постійну величину, або розділити на дві складові, одна з яких буде виражена у твердій сумі, а інша – у змінній. У цьому випадку орендодавець виписує рахунок-фактуру від імені орендарю, вказуючи в найменуванні послуги „Орендна плата за _________200__г“. У орендодавця сума орендної плати з метою оподаткування прибутку або позареалізаційним доходом виходячи з статті 249 НК РФ, або доходом від, якщо майно надається у найм регулярно виходячи з п. 4 статті 250 НК РФ. Цей дохід підлягає оподаткуванню ПДВ відповідно до статті 146 НК РФ.

Звичайно рахунок-фактура виставляється в тому випадку, якщо орендодавецьє платником ПДВ. Орендар за цим рахунком-фактурою може пред'явити ПДВ до відрахування. Якщо рахунок-фактура оформлений відповідно до статті 169 НК РФ, тобто заповнені всі необхідні реквізити, та відповідно до Правил ведення журналів обліку отриманих та виставлених рахунків-фактур, книг покупок та книг продажів при розрахунках з податку на додану вартість, то жодних розбіжностей із податковими органами виникнути не повинно.

У зв'язку з цим відносити операції з постачання (відпустки) електроенергії, що здійснюються в рамках договорів оренди, до операцій з реалізації товарів з метою податку на додану вартість підстав немає. Тому дані операції об'єктом оподаткування податком на додану вартість не є і відповідно рахунки-фактури з електроенергії, спожитої орендарем, орендодавцем не виставляються. Отже, в орендодавця не підлягають вирахуванню суми податку на додану вартість з електроенергії, пред'явлені йому енергопостачальною організацією, в частині електроенергії, спожитої орендарем, а на підставі норм статті 170 ПК України враховуються у вартості таких товарів (робіт, послуг). Орендар компенсує витрати орендодавця на оплату електроенергії, не маючи рахунки-фактури по спожитій їм електроенергії, тому права на відрахування податку на додану вартість, перерахованого орендарем у складі суми компенсації, у орендаря не виникає.

Слід зазначити, що ця позиція не збігається з раніше існуючою, яка влаштовувала і платників податків, і податкове відомство.

При цьому слід враховувати, що роз'яснення Мінфіном надано у відповідь на запит Федеральної податкової служби, отже, можна припустити, що під час перевірки податкові органи керуватимутьсяпозицією, викладеною у вищезгаданому листі.

Зазначений у цьому варіанті підхід для орендодавця не тягне за собою жодних податкових наслідків, оскільки він не пред'являє ПДВ до відрахування зі спожитої орендарем електроенергії, але й не нараховує ПДВ з отриманої компенсації. Орендар не зможе пред'явити ПДВ до відрахування.

Можливий наступний варіант для того, щоб орендар таки зміг пред'явити ПДВ щодо комунальних послуг, що отримуються, до відрахування.

Варіант 4. Передбачити включення до договору оренди агентського (комісійного) договору щодо розрахунків за комунальні послуги, вказавши, що орендодавець є агентом (комісіонером) орендаря з оплати послуг третіх осіб. Такий договір є легітимним із погляду цивільного законодавства (п.3 статті 421 ЦК України про змішаний договір). У такому разі реалізації, як і раніше, не відбувається, але орендар має право перевиставити орендарю рахунки-фактури від свого імені на суми комунальних послуг з виділенням ПДВ.

Дане право підтверджується листом МНС України від 21 травня 2001 р. № ВГ-6-03/404, в якому вказується, що якщо рахунок-фактура виставлений продавцем на ім'я комісіонера (агента), то підставою у комітента (принципалу) для прийняття ПДВ до відрахування є рахунок-фактура, отриманий від посередника. Рахунок-фактура виставляється посередником комітенту, принципал з відображенням показників з рахунку-фактури, виставленого продавцем посереднику. Обидва рахунки-фактури у посередника у книзі покупок та книзі продажів не реєструються.

Таким чином, відповідно до цих вказівок, орендодавець-комісіонер перевиставлений орендареві рахунок-фактуру з електроенергії у себе в книгах продажу та покупок не реєструє, а орендар-комітент, отримавши від орендодавця всі необхідні документи з виділеним ПДВ,приймає податок до відрахування.

Іноді податкові органи у разі відшкодування орендарем витрат на електроенергію висловлюють сумніви щодо обґрунтованості цих витрат у відсутність прямого договору з енергетиками, посилаючись при цьому на статтю 539 ЦК України, де постачальником електроенергії може бути лише енергопостачальна організація. Орендодавець, як правило, під цей вид діяльності не підпадає.

З роз'яснень ВАС Україна випливає, що укладена орендодавцем та орендарем угода, яка встановлює порядок участі орендаря у витратах на спожиту електроенергію, не може бути кваліфікована як договір енергопостачання.

Необхідно зауважити, що порядок укладання договору енергопостачання застосовується і до відносин, пов'язаних із постачанням теплової енергії через приєднану мережу, а також газом, нафтою та нафтопродуктами, водою тощо, якщо інше не встановлено законом, іншими правовими актами або не випливає з істоти зобов'язання (ст. 548 ЦК України). Тому можна дійти невтішного висновку, що роз'яснення ВАС Україна стосуються однаково і угод щодо відшкодування орендодавцю інших комунальних витрат.

Резюмуючи все сказане вище, організація може вибрати один із запропонованих варіантів вибудовування відносин з орендодавцями, визначаючи для себе самостійно найбільш підходящий.