Методи боротьби з підвищенням орендних ставок згідно із законом
Оренда приміщення "б'є" по кишені? Частина власників йдуть на поступки зниженням ставки, але є й ті, хто піднімає пропорційно зростанню курсу валют. Дізнайся, як за допомогою закону та оцінки зробити орендодавця "зговірливішим".
Позиція орендодавця
Цивільний кодекс Україна закріпив за орендодавцем право зміни орендної плати з обмеженням – не частіше ніж 1 раз на рік. Також можуть допомогти умови договору. Може бути прописана допустимість зростання орендної плати у разі внесення будь-яких покращень в об'єкт (ремонт, встановлення нового обладнання тощо).
Позиція орендаря
З одного боку, ніхто не має права примушувати другу сторону до укладання договору на невигідних умовах. Але тоді орендарю доведеться шукати інше приміщення, що пов'язане із можливими збитками. Вихід – судовий розгляд. На боці орендаря – реалії ринку нерухомості. Середні ринкові ставки оренди за останній рік не зросли, а деяких сегментах помітно знизилися. Будь-який експерт-оцінювач визначить, що підвищення орендної плати відповідає зміні середніх ринкових ставок.
Судові прецеденти
Однією з останніх гучних справ, що завершилися перемогою орендаря, був позов ЗАТ "Морська Ліга" до Росмайна (з рішенням у справі А56-34001/2015 можна ознайомитися докладніше на сайті арбітражного суду http://ras.arbitr.ru). У практиці арбітражного суду достатньо рішень щодо подібних спорів, як на користь орендарів, так і на користь орендодавців. Тому боротися з підвищенням орендної ставки, якщо ви вважаєте його необґрунтованим, безперечно варто.
Чи можна заперечити викупну ціну майна, встановлену Адміністрацією?
Орендарі муніципальних приміщень маютьпершочергове право викупу.
Якщо об'єкт нерухомості приносить добрий дохід, приватизація економічно обґрунтована. З іншого боку, власник майна крім прав набуває тягар витрат володіння (податки, капітальний ремонт та інші). Крім цього, викупна вартість буває не зовсім гуманна. У цьому випадку справедливість можна відновити лише через суд.
Як заперечити викупну вартість?
В обґрунтування своєї правоти потрібно довести недостовірність існуючого звіту та подати альтернативний звіт про оцінку спірного об'єкта, в якому об'єктивно визначено ринкову вартість. А ще запастися терпінням, від подання позову до рішення (з урахуванням судових експертиз та апеляцій) може пройти до року та більше.
Хто переможе?
У судовому провадженні нерідкі випадки визнання звіту про оцінку недостовірним. Є також прецеденти, коли у випадках сумніву у поданих доказах викупної ціни судом призначалася комісійна експертиза, і рішення виносилося за висновком комісії експертів-оцінювачів. І найчастіше, істина (у нашому випадку ринкова вартість) лежить десь посередині між вартістю, призначеною Адміністрацією, та бажаною викупною ціною орендаря.