Не доводячи до суду
Незважаючи на вдосконалення законодавства в галузі будівництва, уникнути конфліктних ситуацій між будівельниками та пайовиками не вдається.
Які конфліктні ситуації можуть виникати між покупцями та пайовиками з одного боку та забудовниками – з іншого?
Про приклади вирішення цих конфліктів розповідає експерт Леонід МЕДВЕДЄВ.– З появою проблемних ситуацій, пов'язаних із придбанням житла на первинному ринку, фахівці стали надавати громадянам правові послуги, здійснювати юридичний супровід угод. Ця допомога включає перевірку всіх установчих документів компанії-забудовника, дозвільної документації, з'ясування повноважень компанії залучення коштів. І, що важливо, наші юристи беруть на себе ведення переговорів щодо коригування договору, який забудовник пропонує укласти клієнту. Це може бути договір пайової участі, попередньої купівлі-продажу, договір застави, бронювання, інвестиційний договір.
– Чи завжди конфліктні ситуації треба вирішувати в суді?
– Я і багато моїх колег переконані, що суд – це зрештою розплата за невміння домовитися. Тим не менш, є питання, які без суду не вирішити. За будь-якого звернення ми насамперед розглядаємо можливості досудового врегулювання конфлікту. Починається все з письмового звернення, із пропозиції залагодити конфлікт. Іноді будівельна компанія простоне хоче на переговори. А буває, що керівника компанії неможливо знайти, а менеджери не правомочні будь-що вирішувати. Тоді доводиться звертатися до суду.
У 2007 році у місті при Комітеті з будівництва було створено робочу групу із захисту прав учасників пайового будівництва. У ході її роботи стало зрозуміло, що вирішення конфліктних ситуацій у судовому порядку має значні недоліки.
Так, бувають і нескладні відносини. Наприклад, об'єкт побудовано та введено в експлуатацію, але на нього неможливо зареєструвати право власності. Найчастіша причина – невиконання забудовниками інвестиційних умов. Але якщо будинок введений в експлуатацію, є договір пайової участі, є документи, що підтверджують передачу пайовиком коштів, то визнання права власності за покупцем квартири в судовому порядку стає формальністю. Питання вирішується буквально за два засідання.
Складніша ситуація складається, коли забудовник після завершення будівництва починає вимагати від пайовика додаткових грошей. За версією забудовника вони повинні піти на компенсацію витрат, яких він раніше не міг передбачити. Причому розмір необхідних сум може становити 150 000 рублів, а може сягати і 500 000-800 000 рублів. Без цих доплат забудовник відмовляється передавати квартири за актом. Таких звернень від громадян чимало. У цьому випадку надсилається звернення до суду з позовом про визнання права власності. Суди найчастіше встають на бік пайовика, і з таким рішенням суду можна йти реєструвати право власності на квартиру.
Часто за допомогою звертаються люди, які уклали договір без юриста, з яких забудовник вимагає додаткових грошей, наприклад, за скління балкона чи збільшення площі квартири. Часто вУ договорі зустрічається фраза, що у разі скління балкона пайовик компенсує забудовнику витрати на це скління. І забудовник вимагає компенсацію у вигляді 500 000 рублів. Тому, коли фахівці та юристи супроводжують угоди щодо укладання договору, вони обов'язково просять обмежити суму компенсації витрат на скління. Сума 30 000-50 000 рублів - цілком об'єктивна. Причому бажано прописати, якої якості буде скління. У юридичній практиці траплялися випадки, коли під обумовлені суми будівельники пред'являли прості дерев'яні рами без склопакетів, червона ціна яких становить 10 000 рублів. У всіх таких випадках рішення суду можуть бути різними. Тому в договорах все має бути прописано чітко та зрозуміло, тоді й суддя ухвалить правильне рішення.
– Які вимоги найчастіше висувають пайовики?
– Найбільша кількість звернень надходить із приводу неустойки із забудовників за порушення термінів будівництва. Не секрет, що терміни здачі будинків порушуються приблизно у 70% випадків. Але сьогодні намітилася позитивна тенденція - компанії прагнуть завершити будівництво в чітко обумовлений термін.
У 2005-2006 роках затримки були повсюдно, у 95% випадках. Затримку до 6 місяців ми не рахуємо великою, тому що будівництво – досить складний процес. Будівельники поставлені у непрості умови, іноді їм по 6–8 місяців доводиться узгоджувати з монополістами підключення до інженерних мереж.
До кризи сума неустойок, стягуваних у судовому порядку із забудовників за невиконання термінів будівництва, могла сягати 200 000–250 000 рублів і більше. Із початком кризи ситуація змінилася. Він сильно торкнувся будівельної галузі. Суди, розуміючи реальний стан справ, зменшили суми стягнень у середньому до80 000 рублів на початку 2009 року та до 30 000–40 000 рублів – у середині того ж року. І це за затримку будівництва на 1,5–2 роки.
Інша ситуація, якщо пайовик у період затримки будівництва винаймав квартиру, тобто витрачав гроші на найм житла. Отримати компенсацію цих витрат непросто. Суд може відмовити у ній навіть із формального приводу. Наприклад, якщо договір пайової участі оформлений одного члена сім'ї, а договір найму – іншого. Досить часто до нас звертаються і з питаннями щодо якості житла, що будується.
– І як же вирішуються претензії щодо якості будівництва?
– Фахівці в галузі технічного нагляду та контролю якості будівництва виїжджають на об'єкт та допомагають пайовикам при прийманні квартири. Вони становлять висновок із переліком виявлених дефектів та недоробок. Отримавши такий висновок, пайовики звертаються до забудовника з вимогою усунути виявлені дефекти. Найчастіше забудовники намагаються це зробити. Щоправда, іноді робітники так усувають недоробки, що краще взагалі нічого не робили б.
Люди, незадоволені якістю будівництва, змушені також звертатися до суду. Але у суді ці проблеми дуже непросто вирішувати.
У покупця є право встановити забудовнику термін усунення дефектів та недоробок. Відповідно до закону про захист прав споживача, якщо забудовник цього зробить, то споживач вправі стягнути неустойку у вигляді 3% за день прострочення виконання зобов'язань. Ось тільки забудовник ігнорує це право і фактично ніколи не усуває недоробки вчасно, а то й взагалі не вдається до їх усунення.
За таких обставин у покупця є право самостійно, власним коштом усунути виявлені дефекти і пред'явити забудовнику позов про компенсацію витрат.
Іноді пайовик отримує повідомлення, що будинок введений в експлуатацію, і він має протягом двох тижнів підписати акт приймання квартири. Забудовник зазвичай пропонує свій варіант акту, де зафіксовано, що претензій щодо якості квартири у пайовика немає. Спочатку забудовнику пропонується прибрати ці фрази, щоб пайовик зміг підписати акт і зареєструвати власність. Якщо забудовник не погоджується, то за запропонованим зразком розробляється інша форма акта.
Експерти складають свій акт прийому-передачі квартири, в якому зазначаються недоробки та дефекти, виявлені експертом, і записано, що пайовик залишає за собою право вимагати усунення цих недоробок аж до суду. Пайовик підписує документ, і ми відправляємо його забудовнику рекомендованим листом. Таким чином, пайовик виконує свої зобов'язання, і забудовник вже не може звинуватити його в ухиленні від приймання квартири. При цьому пайовик зберігає за собою право вимагати усунення дефектів та недоробок. Це дуже ефективний механізм.