Нестерпні п’ятиповерхівки
Не вірте московській владі, коли вона стверджує, що всі п'ятиповерхівки у столиці буде знесено до 2010 року. Коли вони кажуть "п'ятиповерхівки", вони мають на увазі "п'ятиповерхівки серій, що зносяться". Жити в "нестерпних" анітрохи не краще, проте до міської програми вони не потрапляють. Їх можна було б реконструювати з надбудовою кількох поверхів, проте подібні випадки у Москві поодинокі.
Зносити не можна надбудувати
З усіх 25,5 млн. кв. м типових московських п'ятиповерхівок лише 5,3 млн. вимагають негайного зносу. Інші 20,2 млн відносяться до будинків так званих нестерпних серій. Ресурс міцності дозволяє залишити деякі з них до 2030 року. Наприклад, як показали вибіркові дослідження, проведені МНДІТЕП по різних округах Москви, знос конструкцій таких будинків складає всього 10-15%.
У той же час інженерні комунікації, вікна та двері вичерпали свій ресурс вже, як мінімум, відсотків на 60. До того ж "нестерпні" п'ятиповерхівки зношені морально - простіше кажучи, вони за всіма параметрами відстають від сучасних містобудівних норм. У них немає ні ліфтів, ні сміттєпроводів, кухні здебільшого крихітні, а стіни погано тримають тепло.
Отже, ламати добротні стіни "нестерпних" п'ятиповерхівок шкода - жити в цих будинках некомфортно. Одним капремонтом тут не обійтись. Потрібно приводити будівлі у відповідність до сучасних норм містобудування. До того ж п'ятиповерхова забудова дає обмаль житлоплощі по відношенню до займаної території. Тому в Західній Європі, насамперед у Німеччині, де на першому етапі індустріального домобудівництва активно зводили п'ятиповерхівки, їхню комплексну реконструкцію часто поєднують із надбудовою. Реалізація додаткових площ із лишком покриває витрати на приведення будинку в божеський вигляд.Проект стає інвестиційно привабливим.
З опорами та без
Є два основні способи збільшення поверховості старих будинків. Перший варіант - надбудувати нові поверхи поверх існуючих. Фантазія архітектора обмежена міцністю старих конструкцій. Інший спосіб – поставити верхню частину будівлі на додаткові опори. Цим способом можна надбудувати хоч 20 поверхів.
Несучі конструкції п'ятиповерхівки в більшості випадків дозволяють оперти на них ще два додаткові поверхи, другий з яких - мансардний. Надбудову виконують з легких елементів на основі дерев'яних балок або сталевих сталевих профілів. При цьому можна не посилювати несучі стіни та не відселяти мешканців на період будівництва. Більшість квартир на двох верхніх поверхах – дворівневі.
У Ломоносівському районі ЮЗАТ є десяток п'ятиповерхівок, зроблених за конструкцією, аналогічною серійним восьмиповерховим будинкам. Фактично це "полегшений" варіант тих самих восьмиповерхівок зі стінами, здатними нести на три поверхи більше, без ліфтів, але з отворами для ліфта між сходовими прольотами, з триметровими стелями та великими кухнями. Ідея надбудувати такий будинок напрошувалася сама собою. Рішення було розроблено ВАТ НДІЕП ім. Б. С. Мезенцева та реалізовано у 2000 році.
"Найбільша проблема виникла з мешканцями, адже реконструкція велася без їхнього відселення, - розповів "Житловому дому" колишній керівник цього проекту Олександр Хаджин. - Хоча ми не використовували баштових кранів, будівництво завдало мешканцям чимало незручностей. Зате ми поміняли їм вікна і виділили порядок $1 тис. на ремонт кожної квартири, до того ж будинок отримав нарешті ліфт і сміттєпровід, а місту дісталося 20% від нової житлоплощі.вдома тієї ж серії поширити позитивний досвід не вдалося.
Зазвичай саме через протести мешканців зриваються плани надбудови мансард на дахах п'ятиповерхівок. Адже для такої операції потрібна згода всіх власників квартир. Не кожен готовий вважати утеплення фасадів, а також появу в будинку ліфтів, сміттєпроводів та балконів (стандартний набір благ, пропонований мешканцям нижніх поверхів) виправданням для галасливого та потенційно небезпечного будівництва у себе над головою.
До того ж, при знесенні п'ятиповерхівки мешканці можуть отримати нові, більш просторі квартири, а при реконструкції на збільшення житлової площі розраховувати не доводиться. До речі, з тієї ж причини надбудовувати п'ятиповерхівки з відселенням мешканців значно менш вигідно, ніж зносити, і місто не дуже зацікавлене у таких проектах.
Ще цієї весни префектура Південно-Східного округу планувала надбудувати одразу п'ять будинків на вулиці Юних Ленінців. Але, як запевнили кореспондента "Житлого будинку" в окружному управлінні з будівництва, від цієї ідеї довелося відмовитись саме через незгоду мешканців. Про те, щоб відселити незадоволених, не може йтися: переселенських фондів і так не вистачає.
Проекти, що передбачають надбудову двох мансардних поверхів, мають і пару фінансових вад. Квадратний метр житла у надбудові обходиться відсотків на десять дорожче, ніж у новому будинку. При цьому продати нові квартири не так вже й легко. Потенційні покупці не хочуть жити у хрущовці по сусідству із звичайними мешканцями п'ятиповерхівки.
Стіл для тумбочки
"Зберігши несучі конструкції, зовнішні стіни і міжповерхові перекриття п'ятиповерхівки, ми заощадили великі гроші, - пояснив "Житловому Дому" технічний директор компанії Олег Горячев. - Сама така споруда коштувала на той час близько 20 млн рублів (зараз)її вартість принаймні на 40% вища). Крім того, треба враховувати, що ще кілька мільйонів пішло б на знесення будівлі та вивезення будівельного сміття. Інша перевага реконструкції перед новим будівництвом – ми не зачепили внутрішньоквартальні проїзди.
У під'їздах з'явилися ліфти, сміттєпроводи, кімнати для конс'єржок. Будинок не тільки став вищим, а й "пролунав" вшир - до 18 м у поперечнику. Квартири в старій частині будівлі зазнали повного перепланування, отримали просторі кухні та великі передпокої. Поєднані санвузли залишилися лише в однокімнатних квартирах. Щоправда, стелі залишилися 2,5 м, а звукоізоляція, як і раніше, залишає бажати кращого. Але у більшу частину цих квартир були переселені мешканці з п'ятиповерхівок, що зносяться, а їм до низьких стель і голосів сусідів за стіною не звикати.
На чотирьох нових поверхах стелі, звичайно, вищі і квартири дорожчі. Надбудова спирається на рамний залізобетонний каркас, який тримається на буронабивних палях, що йдуть на десятиметрову глибину. Стара та нова частини будинку передають навантаження на ґрунт незалежно один від одного. Тобто нижня частина будинку не піддається додатковому навантаженню і стоїть під верхнім, як тумбочка під столом, - метафора, яку в таких випадках використовують архітектори.
Площа квартир зросла з 4460 до 9636 кв. м. А собівартість квадратного метра в надбудованому будинку виявилася в результаті на 9% нижчою, ніж у новобудові. Це при тому, що будівлю довелося збудувати дев'ятиповерховою замість запланованих десяти поверхів виключно задля відповідності вимогам щодо інсоляції. Якщо поставити цей метод реконструкції п'ятиповерхівок на потік, то економію можна довести до 15%.
Від трьох до восьми
Щоб розірвати це порочне коло, вирішено було залучити інвесторів до проекту надбудовибудівлі. Також планували вчинити з іншою спадщиною "Мособлтари" - корпусом 1 будинку N19 по тій же вулиці Менжинського. За обидва проекти взялося ТОВ "Стройвізинг". Архітектор Олексій Бутусов розробив цікаві проекти надбудови цих будинків.
Будинок 20 має зрости до восьми житлових поверхів. Нова частина будівлі передаватиме навантаження на ґрунт за допомогою пілонів. Верх будівлі побудують з моноліту в пінопластовій опалубці, що не знімається. Ці конструкції на 20-30% легші за стандартний залізобетон. Усього додасться 7 нових трикімнатних квартир, 28 двокімнатних та 45 однокімнатних.
Внаслідок цих маніпуляцій мешканці повинні отримати капремонт будинку, ліфти, лоджії, нові інженерні мережі, батареї та сантехніку. Окрім того, інвестори обіцяли виділити кожній квартирі невелику суму на косметичний ремонт.
Було отримано згоду здебільшого мешканців, і робота розпочалася. Будівельники змінили частину внутрішньобудинкових інженерних комунікацій, підготували до роботи горище і встановили підйомник. Тут у справу включилися мешканці, які не згодні з реконструкцією. Вони знесли паркан будівництва та поламали частину обладнання. На робітників кидалися з кулаками. Будівельники підозрюють, що частину будматеріалів також розтягли мешканці-активісти.
На перший погляд аргументи противників надбудови здорово віддають панікою і зводяться загалом до наступної формули: "Як же можна поверх трьох поверхів будувати ще п'ять? Все це обов'язково звалиться нам на голови". З іншого боку, мешканців зрозуміти можна. Роз'яснювальної роботи з ними ніхто не проводив, проекту не показував. Реконструкція у своїй ведеться з безліччю дрібних порушень. А знову прокладені опалювальні труби вже дали протікання у деяких квартирах. Місцевий суд завалений позовами, щоправда, жодного рішення на користь незгодних досі невинесено.
При цьому більшість мешканців - за реконструкцію, але через завзятість меншості будівництво стоїть. У найнеприємнішому становищі опинилися люди, які купили собі квартири в будинку, що надбудовується. Багато хто з них зажадав свої гроші назад, деякі з них уже отримали. Але за нинішніх цін на житло цих коштів все одно не вистачить на купівлю нових квартир.
Втім, надбудова одиничних п'ятиповерхівок стикається з усіма проблемами, що й будь-яка точкова забудова. Нелегко дотриматися вимог щодо інсоляції. Рідко вдається надати мешканцям нових квартир необхідну за містобудівними вимогами кількість машиномісць. А з огляду на недавнє рішення столичного уряду про заборону точкової забудови, сама можливість перебудови п'ятиповерхівок опинилася під питанням.
При цьому той самий НВП "Тема" має проект поквартальної надбудови хрущовок і брежневок. З кожних трьох будівель, що стоять поруч, середню зносять. На його місці будується підземна автостоянка на 250 місць та вежа, до якої переселяються мешканці двох сусідніх будинків. Потім ці два п'ятиповерхівки надбудовуються за вже випробуваною на Хімкінському бульварі схемою.
Спочатку проект московському уряду сподобався. Для його реалізації навіть планувалося виділити квартал у Північно-Західному окрузі. Однак цього досі не сталося і, мабуть, уже не станеться. Хоча поодинока надбудова п'ятиповерхівок, швидше за все, продовжиться. У Бабушкінському районі того ж Північно-Західного округу планується надбудувати близько 20 таких будинків. За якими проектами це буде зроблено, наразі невідомо. Конкурси ще не проводились.
Надбудова по-німецьки
Морально застаріла панельна забудова середини ХХ століття – проблема, актуальна не лише для пострадянського простору. Після війни невисокі панельнібудинки з мінімальним набором зручностей з'явилися по всій Європі. Особливо багато таких будинків збудували у НДР. До речі, тут переважали не п'яти-, а шестиповерхівки. Місцеві жителі охрестили їх Arbeiterschlie?fach, тобто у перекладі з німецької "комірки для робітників".
Після об'єднання Німеччини панельні шестиповерхівки спочатку хотіли знести. Однак незабаром стало зрозуміло, що набагато економніше реконструюватиме старе житло. Адже площа подібної забудови є величезною - в одному Східному Берліні близько 300 тис. квартир. Сьогодні 165 тис. з них вже піддані санації, тобто, простіше кажучи, перероблені в більш зручні житла. У будинку утеплюють фасади, засклюють лоджії та прибудовують ліфти, у квартирах змінюють усі інженерні комунікації, вікна та двері. Є варіанти реконструкції з переплануванням квартир, але вони поширені негаразд широко. На один будинок йде три-чотири місяці, час роботи в одній квартирі – не більше чотирьох днів. Тож мешканцям не обов'язково відселятися на період реконструкції.
Усі ці роботи проводяться за рахунок мешканців, частково у кредит. Один квадратний метр коштує приблизно ?600.