Нюанси договору оренди земельної ділянки 2018

Істотні умови договору оренди земельної ділянки (зразок)

Перелік даних, без зазначення яких у тексті договір не буде укладеним та дійсним, встановлено цивільним та земельним законодавством. Так, до цих відомостей відносяться:

Предмет договору (ст. 607 Цивільного кодексу, далі - ЦК України).
Ціна договору (п. 12 ст. 22 Земельного кодексу, далі - ЗК РФ).

Термін дії та державна реєстрація договору оренди землі

Термін договору. Відповідно до загальних вимог до договорів про оренду нерухомості термін не є у такому документі суттєвою умовою, тому в тексті він може бути не вказаний. У такому разі угода діятиме протягом невизначеного часу. Кожна із сторін зможе заявити про своє бажання розірвати договір, попередивши іншу за 3 місяці, якщо інша умова про термін такого повідомлення не передбачена законодавством чи угодою сторін (п. 2 ст. 610 ЦК України).

Як продовжити договір оренди землі

Пролонгацію договору оренди можна здійснити шляхом укладання додаткової угоди, якщо в документі вказано конкретний термін його закінчення. При цьому важливо конкретно сформулювати в додатковій угоді термін продовження або вказати умову про продовження на невизначений період. Фрази типу "на той же період" можуть бути витлумачені сторонами неоднозначно. Якщо договір був короткостроковим (наприклад, на 11 місяців), то продовження на той же термін передбачає продовження на 11 місяців, а не до аналогічної дати наступного року, як думає багато хто. Примітно, що у разі продовження такого короткострокового договору на період до 1 року держреєстрація непотрібно.
У вихідний документ можна спочатку включити пункт про автопролонгацію (наприклад, за правилами п. 2 ст. 621 ЦК України).

У разі відмови орендодавця продовжувати зазначені договірні відносини з орендарем, який виконує свої обов'язки належним чином, перший протягом 1 року з моменту закінчення терміну дії договору не може укласти нову угоду про оренду цієї земельної ділянки на тих самих умовах. Інакше орендар може звернутися до суду з позовом про переоформлення цього договору на себе та відшкодування збитків (п. 1 ст. 621 ЦК України).

Договір оренди частини земельної ділянки

П. 1 ст. 607 ЦК України свідчить, що земельні ділянки можуть бути передані в оренду, як і інші природні об'єкти з межами, що визначаються. Положення ЗК Україна доповнюють це твердження: як об'єкт відносин, регульованих земельним законодавством РФ, можуть виступати не лише ділянки землі, а й їх частини (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Зміст договору оренди частини земельної ділянки відрізняється від аналогічного за змістом договору оренди цілої земельної ділянки лише описом предмета:

Суб'єкти договору: договір оренди ділянки землі між фізичними особами та за участю юридичних осіб

ЦК Україна не передбачає на даний момент будь-яких спеціальних вимог до особи, яка фігурує в угоді як орендар. Але ЗК «Україна» у ст. 22 визначає, що особам, які не мають громадянства, або особам з іноземним громадянством можуть бути надані ділянки на праві оренди, за винятком ситуацій, передбачених ЗК РФ.

Орендодавцем може виступати будь-яка особа — як юридична, так і фізична. Головна вимога у тому, що здавати у найм нерухомість може лише її власник (ст. 608 ДК РФ). Також якорендодавця може бути особа, наділене таким правом законом або власником (наприклад, за довіреністю).

Головною відмінністю договору за участю юридичної особи (у ролі як орендаря, так і орендодавця) є укладання договору письмово, навіть якщо він буде короткостроковим (п. 1 ст. 609 ДК РФ).

Повні найменування сторін зазначаються у преамбулі договору (далі за текстом можливі скорочені назви). Для фізичної особи необхідно зазначити дані паспорта. Представник юрособи пред'являє довіреність, номер та дата оформлення якої також мають бути зазначені у договорі. Якщо представник з боку організації має право діяти без довіреності, слід зафіксувати найменування та реквізити документа, на підставі яких він здійснює дії.

Розірвання договору оренди

Причини для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки з ініціативи сторін з погляду цивільного законодавства відображено у ст. 619-620 ДК РФ:

Додатково в цій статті розглядаються інші випадки, пов'язані з погіршенням родючих якостей землі, у зв'язку з чим правомірною є вимога орендодавця про розірвання договору оренди.

Типовий договір оренди земельної ділянки (бланк)

Типовий бланк договору оренди землі потребує значного доопрацювання:

опис об'єкта оформляється як програми (графічної і текстуальної частини) для ідентифікації ділянки біля;
до стандартного тексту включаються додаткові умови, які максимально враховують інтереси всіх учасників угоди.

Перед візуванням документа сторонами бажано ознайомитись із прикладами із судової практики з найбільш популярних питань оренди землі. На підставі такогоаналізу можна зробити висновок про необхідність включення до договору додаткових пунктів та не допустити помилок, що призводять до неоднозначного тлумачення умов угоди та визнання договору недійсним чи неукладеним.

Отже, при складанні договорів, на підставі яких відбувається виникнення, перехід та припинення прав на земельні ділянки, а також їх обтяження та обмеження, необхідно зіставляти норми цивільного та земельного законодавства. Якщо порівнювати договір оренди земельної ділянки з договором оренди іншого нерухомого майна, то за структурою вони практично однакові. Головна відмінність полягає у способі опису об'єкта договору:

вказівку площі;
словесний опис меж ділянки та наявних на ньому будівель;
графічний опис кордонів за допомогою додатка кадастрового паспорта або узгодженої та завізованої схеми ділянки.