Обмін житла як це відбувається, Житло та життя

Ілюстрація: Поліна Васильєва

З початком приватизації у наших громадян з'явилося право власності на житло — його можна купити і продати. З цього моменту і до сьогодні існують два різні ринки житла – що знаходиться у власності та муніципального. Періодично ці ринки перетиналися: законом то дозволявся, то заборонявся обмін муніципального житла на житло, що у власності, але про це поговоримо окремо.

Обмін муніципального житла

На відміну від угод із житлом, що у власності, де більшість операцій проводиться у договорах купівлі/продажу, все угоди з муніципальним житлом – це обмін. Неодмінна умова обміну муніципального житла: крім домовленості з партнером з обміну ви повинні отримати дозвіл на обмін у наймодавця житла, тобто, у загальному випадку - у міської влади. Це не завжди легко, а іноді просто неможливо.

Крім випадків, які обумовлюються у Житловому кодексі, приводом для відмови наймодавця може послужити явнонерівноцінний обмін. Адже обмін державного житла важливо вважається безкоштовним. Немає власності - не повинно бути і будь-яких доплат по угоді. Але зрозуміло, що часто трапляються випадки, коли відбувається нерівноцінна угода, яка передбачає доплату. Наприклад, обмін трикімнатної муніципальної квартири на однокімнатну. Наймодавець, бачачи, що угода сутнісно – возмездная, може дати згоди неї. Тоді доводиться вимагати права на такий обмін через суд. Адже взагалі законом він ніде не забороняється. А довести його винагороду проблематично.

Якщо у квартирі прописані неповнолітні, недієздатні чи обмежено дієздатні, то потрібна згода на обмін органівопіки та піклування. Згоду чи відмову органи опіки повинні видавати у письмовій формі протягом трьох тижнів після отримання заяви.

Житловий кодекс не перешкоджає обміну муніципального житла, що знаходиться у різних регіонах РФ. При цьому кількість тих, хто в'їжджає і виїжджає з кожного регіону, кодексом не обмежується. Однак, що стосується Москви, то спеціальними постановами московської влади накладалася умова, що кількість тих, хто в'їжджає по обміну, не повинна перевищувати кількість тих, хто виїжджає. Основне завдання таких постанов – припинити можливість появи нових осіб, які потребують покращення житлових умов. До речі, обмін усередині регіону, що призводить до того ж результату, також блокується міською владою.

Крім того, за Житловим кодексом існують додаткові обмеження на обмін муніципального житла. Він не допускається у таких випадках:

Реєстрація обміну муніципального житла відрізняється від реєстрації угод з житлом, що перебуває у власності. Немає права власності – нічого й реєструвати у Росреєстрі. Раніше реєстрацією угод із муніципальним житлом у Москві займалося Міське бюро обміну, потім «Мосжилсервіс», тепер - ГУП «Московський міський Центр орендного житла». Власне, реєструючий орган нікуди не переїжджав, змінювалася лише його вивіска та деякі функції.

Як мовилося раніше, обмін державного житла – процес складний. Насамперед, через дуже обмежену кількість пропозицій, серед яких важко знайти відповідний варіант. Легше приватизувати квартиру, обміняти її через купівлю/продаж і потім, у разі потреби, деприватизувати. Теж, звичайно, метушні багато. Але зате знайти варіант шансів, що влаштовує вас, набагато більше. Ось якщо приватизувати квартиру ви неможете, тоді залишається лише шукати варіант муніципального обміну.

Обмін житла, що перебуває у власності

Обмін житла, що перебуває у власності, оформляється «договором міни » і, по суті, мало чим відрізняється від договору купівлі/продажу. Фактично, договір міни об'єднує два договори купівлі/продажу. Часто доводиться бачити в інтернеті, що у фахівців цікавляться, як краще оформити угоду: через міну чи купівлю/продаж? І відповідь на це запитання зазвичай така: «А як хочете». Порядок оформлення договору, реєстрації, передачі сторонами нерухомості – такі ж, як і при купівлі/продажу. Договір міни в даний час має містити:

ідентифікаційні дані сторін угоди, причому зазвичай (на відміну договору купівлі-продажу) сторони вказуються як «продавець» і «покупець», бо як «сторона А» і «сторона Б» (якщо співвласників нерухомості кілька, то вказується кожен з них);
відомості про об'єкти правочину, у тому числі дані про документи, що підтверджують права власності, а також відомості про кадастрову вартість об'єктів;
договірну вартість об'єктів, яку сторони визначають самі, але вона з 2016 року не повинна бути меншою за 70% від кадастрової вартості;
розмір доплати однієї зі сторін, якщо правочин не є рівноцінним;
порядок взаєморозрахунків та фактичної передачі об'єктів.

Існує думка, що за допомогою договору міни можна уникнути виплати податку або його мінімізувати.Це помилка. При здійсненні договору міни діють ті самі правила та ставки, що й при купівлі/продажу. Спроба уникнути виплати податку при нерівноцінному обміні шляхом визнання договірних цін рівними та відсутності доплати раніше могла спрацювати, але тепер вона приречена на невдачу.Органи реєстрації з великою часткою ймовірності призупинять таку угоду, а якщо реєстрація все-таки відбудеться, то на неприємності можна чекати від податкових органів. Єдинаможливість дещо зменшити податок – скромно знизити договірну вартість у розмірі не більше ніж 30% від кадастрової. Але на сьогодні, у 2016 році, кадастрова вартість і так уже здебільшого помітно перевищує реальну ринкову. Тож тут багато не заощадиш. Нагадаємо, до речі, що з 2016 року податок з продажу нерухомості у загальному випадку стягується, якщо вона перебуває у власності менш як п'ять років (а не трьох, як раніше).

Обов'язкової нотаріальної реєстрації договір міни не підлягає. Але за бажання сторони можуть це зробити, що коштуватиме приблизно 0,15-0,3% від вартості дорожчого об'єкта угоди.

Ще один важливий момент стосується обміну частками у квартирі. Тут теж діють ті ж закони та правила, що й при купівлі/продажу часток — спочатку частка має бути запропонована на тих самих умовах для викупу співвласникам квартири. І це потрібно зробити не на словах, а в офіційній формі (листом чи телеграмою). Якщо вони відмовилися, то через місяць із дня отримання ними повідомлення про умови викупу частки можна здійснювати обмін частки з іншою людиною.

Ризики при угодах за договорами міни аналогічні до ризиків угод купівлі-продажу. Договір має бути правильно оформлений, в ідеалі – зареєстрований та документально підтверджений. Причини для розірвання договору міни або визнання його недійсним ті ж, що й для договору купівлі/продажу.

Обмін муніципального житла на приватне

Нагадаємо, що окрім безпосереднього «чесного» обміну, схема з обміном приватизованого житла на неприватизоване застосовувалася при прихованій купівлі.неприватизованого. Для цього покупець купував за допомогою посередника підставну нерухомість, яку насправді в очі не бачив, а далі ця нерухомість формально обмінювалася на неприватизоване житло продавця. Покупцеві діставалася потрібна йому квартира, а продавець «продавав» нерухомість посереднику, що дісталася йому за обміном. Така схема широко застосовувалася, багато квартир або будиночків, що беруть участь у схемі як підставне житло, продавалися десятки і майже сотні разів. Але сьогодні така схема не працює. На запитання «Чи можливий обмін неприватизованого житла на приватизоване?» можна коротко, але ясно відповісти: ні.