Операції з нерухомістю лазівки для шахраїв

Збір та аналіз схем шахрайства корисний не тільки простому обивателю з метою отримання інформації та забезпечення власної безпеки, а й професійному юристу, який може використовувати матеріал у своїй практиці та мінімізувати ризики клієнтів. Найбільше практичне застосування матеріал може принести представникам законотворчої ініціативи держави з метою виявлення та виключення колізій у законодавстві.

Ми зібрали найбільш «популярні» схеми шахрайства у сфері нерухомості. Наведені приклади стосуються як злочинів кримінального характеру, так і обману та введення в оману сторін у сфері цивільних правовідносин.

За деякими з наведених прикладів слідчі дії не припинені до теперішнього дня, тому імена, найменування організацій та інші особисті дані змінені.

Приклад № 1

Правоохоронними органами Санкт-Петербурга проводиться перевірка за інформацією щодо заволодіння чужим майном, саме грошовими коштами, пов'язаного з оформленням кредитів під заставу майна. Схема «роботи» шахраїв досить складна і без участі осіб із відповідних структур була б нездійсненною. Суть полягала в наступному: особа «Х» звертається до кредитної установи з метою оформлення кредиту, як підтвердження виконання зобов'язання обирає заставу нерухомого майна. Як предмет застави обрані земельні ділянки з розташованими на них дорогими будинками. Громадянин «Х» надає всі необхідні документи, у тому числі на нерухоме майно, отримує кредит, через деякий час (пару місяців) перестає вносити плату за ним, внаслідок чого кредитна організація починає процедуру обігу заставив рахунок виконання зобов'язання, внаслідок чого з'ясовується, що в заставу передано лише земельні ділянки, і жодних будинків на цих земельних ділянках не було спочатку.

Як це можливо?

У наведеному прикладі збитки завдано кредитній організації, проте найчастіше зустрічаються зворотні ситуації.

Приклад № 2

Цей випадок наочно демонструє тонку межу між цивільно-правовими та кримінальними відносинами у цій сфері. З одного боку, очевидні громадянські відносини, оскільки підпис на договорі купівлі-продажу реальний, договір підписаний власноруч. Однак оскільки спочатку потерпілому пропонували підписати договір застави, то, підписавши договір купівлі-продажу, «продавець» не усвідомлював наслідків угоди та, очевидно, не давав згоди на її вчинення. На цій підставі правочин може бути визнаний недійсним у порядку статті 178 Цивільного кодексу України, що на практиці зробити досить складно. Для порушення кримінальної справи необхідно довести, що потерпілий дійсно не був обізнаний про угоду, що укладається ним, і головне, необхідно довести злочинний умисел на заволодіння майном потерпілого. Зробити це також вкрай складно, адже по суті дотримано всіх формальностей угоди: продавець отримав кошти (під виглядом кредиту) і передав свою нерухомість за ціною, що обумовлена договором, власноруч підписав договір.

Чи буде порушено і розглянуто хоча б одну кримінальну справу — прогнозувати складно, алерада в даній ситуації може бути лише одна: уважно ставитися до будь-яких документів, що підписуються. Перед зверненням до кредитної організації можна перевірити інформацію про неї у ЗМІ, на сайті Центрального Банку України, переконатися, чи має подібна організаціявідповідні ліцензії, як зарекомендувала себе на ринку. Найбезпечніше звертатися до перевірених організацій з багаторічним досвідом.

Приклад № 3

Рада у цій ситуації може бути одна — з обережністю ставитися до нових знайомих. А якщо вони намагаються нав'язати допомогу в операціях з нерухомістю, які раніше не були заплановані, то це явний привід задуматися про наміри нових «друзів».

Слід зазначити, що хоч і робота «чорних ріелторів» у наші дні практично зжила себе, злочинний шлейф від їх діяльності тягнеться досі. Нещодавно юристи нашої компанії супроводжували угоду щодо купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку. Після отримання архівних довідок та відомостей із Єдиного державного реєстру прав з'ясовувалося, що за 2009 рік квартира, яку збирався купити наш клієнт, продавалася шість разів. Під час перевірки ланцюжка угод з'ясувалося, що перший продаж було здійснено на другий день після смерті первісної власниці цієї квартири. Шахраї якимось чином заволоділи паспортом померлої, переклеїли фото на першій сторінці та продали квартиру. Від угоди наш клієнт, звісно, відмовився.

Приклад № 4

Спроба спадкоємця оскаржити правочин у першій інстанції не увінчалася успіхом, суд дійшов висновку, що оскільки довіреність було видано, а попередній договір купівлі-продажу укладено за життя довірителя, то й основна угода вважається законною. Однак Верховний суд не погодився з таким висновком, вказавши, що через Цивільний кодекс Україна дія довіреності припиняється зі смертю громадянина, який її видав. Укладання основного договору та реєстрація угоди проходила після смерті довірителя, причому довірена особа була поінформована про смерть довірителя, отже, діялана підставі недійсної довіреності, з цієї причини правочин мізерний.

До відносин підлягають застосуванню наслідки нікчемності правочину, передбачені статтею 167 Цивільного кодексу РФ.

Саме тому при купівлі будь-якого виду нерухомого майна слід з максимальною ретельністю та скрупульозністю поставитися до дослідження історії об'єкта, документів та особистості власника та його представника. Якщо продаж здійснюється за довіреністю, незайвим буде дізнатися про життя та здоров'я довірителя, а найкраще особисто переконатися у його існуванні.

Приклад № 1

Найчастіше такі махінації відбуваються під час проведення зустрічних угод: продається одна квартира та купується інша за меншу вартість. У нашій практиці був випадок, який стосувався саме зустрічної угоди. Угодами займався далекий знайомий наших клієнтів, який представився ріелтором. Коли на квартиру клієнтів знайшли покупця, а для них було підібрано відповідний варіант, справа дійшла до оформлення документів та реєстрації угод. Ріелтор із різних причин затримував процес оформлення купівлі нової квартири. Потім «знайомий» пропонує подати на реєстрацію документи з продажу квартири клієнтів без зустрічної угоди, пояснивши це тим, що поки що реєстрація першої угоди можна завершити і другу. Після того, як гроші від продажу закладені в банківський осередок (слід зазначити, що основний договір ще не підписаний), з'ясовується, що купівля нової квартири зовсім неможлива. Ріелтор запевнив клієнтів, що під час реєстрації нової угоди він підбере нове житло.

До договору банківського осередку вносяться зміни з тим, що одержувачем є продавець нового приміщення (ще не існуючий) та ріелтор щодо пред'явлення розписки та документів, що підтверджуютьправо власності. У цьому вся була головна помилка клієнтів. Слід зазначити, що за договором оренди банківського осередку кредитна організація виступає лише орендодавцем і не має повноважень перешкоджати доступу третьої особи, яка має таке право на підставі договору. Зрештою клієнти залишаються без грошей та старої квартири.

Рада: слід уважно поставитися до аналізу договору оренди банківського осередку, вивчення його умов, порядку внесення та отримання коштів, осіб, які мають доступ до осередку. Слід максимально обмежити коло осіб, які мають право отримувати кошти. За можливості запросити спеціаліста на підписання договору.

Приклад № 2

Зрештою покупець платить готівку за квартиру, «за законом жанру» не бере навіть розписки (адже є договір), продавець відмовляється від угоди та зникає з грошима. Покупець залишається без грошей та нерухомості. Повернути гроші за попереднім договором практично неможливо, адже згідно з нормами Цивільного кодексу Україна його суть полягає у фіксації майбутніх домовленостей та зобов'язанні у майбутньому укласти договір на тих самих умовах. Пропонуючи договір, шахрай не включає до нього жодної умови про оплату. Шахрай у цій ситуації юридично більш підкована особа і грає на відсутності правової грамотності покупця.

Рада: в першу чергу, не варто передавати кошти до реєстрації права власності на нерухомість. Якщо ж подібна умова не вдається погодити з продавцем, то в цьому випадку максимально безпечним варіантом буде оплата лише у день підписання основного договору та за змішаною системою платежів: аванс (у меншому розмірі) до реєстрації угоди, повна оплата – після. І, як уженеодноразово наголошувалося, слід ретельно підходити до вивчення документів, особливо якщо їх пропонує інша сторона правочину.

Таким чином, шахрайство у сфері нерухомості — один із найпоширеніших видів економічних злочинів. Як би не змінювалися правові норми, технології та правова свідомість людей, шахраї завжди знайдуть джерело кримінального доходу. Завдання полягає в тому, щоб максимально скоротити можливості злочинців у реалізації їхніх намірів та захистити себе від їхніх посягань.

Насамперед, не варто економити та постаратися залучити до участі спеціаліста не лише у сфері нерухомості, а й у правовій сфері. Однак, ми не стверджуємо, що участь професіонала дає стовідсоткову гарантію захисту від обману. Тому не варто повністю сподіватися на спеціаліста і уважно поставитися до всіх обставин угоди.

Насамперед слід уважно вивчити об'єкт, документи на нього, історію продажу. По можливості поспілкуватися із сусідами, родичами. Запитати у продавця всю можливу документацію. Що дозволяє закон – запитати у компетентних органах самостійно. Уважно слід поставитися і до особи агента як з боку покупця, і продавця. Особливу увагу слід приділяти документам, які пропонують на підпис, причому це стосується не лише угоди з нерухомістю, а будь-якої життєвої ситуації. Як ми переконалися на одному з прикладів, не виключено, що імовірно підписуючи один документ, можна втратити власну нерухомість.