Оренда земельної ділянки з правом викупу
Оренда ділянки з правом викупу – один із різновидів цивільно-правових договорів, специфікою якого є зафіксована у ньому можливість переведення ділянки у власність орендодавця на відплатній основі.
- Земельним кодексом – ключовим документом у частині земельних відносин у РФ. Тут також розглядається, які саме ділянки можуть бути переведені у власність.
- Цивільним кодексом, що відображає граничний термін оренди, що не передбачає її переведення у власність. Визначення договору оренди та специфіка подальшого переведення землі з оренди у власність міститься у 606 та 624 ст. ЦК України.
- КоАП РФ, що вказує на штрафні санкції порушення порядку приватизації ділянки.
- Місцевими нормативно-правовими актами, що регламентують процедуру подання заявок, підписання договорів та інші аспекти оренди та викупу муніципальних земель.
Також у разі виникнення спірних ситуацій сторони можуть орієнтуватися на судову практику.
Зокрема, трактування окремих неоднозначних пунктів Цивільного та Земельного кодексу міститься у ухвалах Верховного суду.
Як визначити, що ділянку, що орендується, можна в подальшому викупити
Право викупу земельної ділянки з оренди з'явилося у громадян з 2007 року, коли було ухвалено відповідні правки до Земельного кодексу. До цього моменту юридичні та фізичні особи могли лише користуватися землею без можливості переведення її у свої володіння. Навіть за умови будівництва на орендованій землі будинки та приватизації будівлі, у власність переходила лише споруда, а земля так і залишалася в оренді. 2007 року все змінилося.
Для того щоб уземлекористувача був потенційний шанс надалі викупити ділянку необхідно дотримання наступних умов:
- Москва: +7(499)350-8059.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
- Укладений договір оренди має містити пункт про можливість викупу ділянки та умови переведення у власність.
- Орендована ділянка землі не повинна бути вилучена з обігу або потрапляти під мораторій на продаж.
Законодавство вказує на землі, які не можна викупити за жодних обставин. Це ті ділянки, на яких розташовані заповідні зони, державні установи, релігійні чи військові організації, атомні станції, прикордонні служби, території кладовищ.
Найбільш поширеними в Україні є такі схеми оренди з правом викупу:
Оренда земель, які під дачну амністію – це ділянки які у дачних чи садових кооперативах; призначені для приватної забудови (некапітальне будівництво); ділянки, виділені під садівництво. Таку землю можна надалі перевести у свою власність за мінімальну платуабо безоплатно за спрощеною схемою.
З чого розпочати процедуру оренди
У заяві вказується:
Далі можливі два варіанти розвитку подій:
- Якщо були виявлені інші претенденти на ділянку, то проводиться аукціон та його переможцем стає особа, яка запропонувала найвищу ставку річної орендної плати.
- Якщо інших претендентів не знайшлося, заявник автоматично стає переможцем.
Після збору всіх необхідних документів підписується орендний договір та реєструється у Росреєстрі. Коли орендар виконає всі умови цієї угоди (наприклад, збудує будинок на ділянці), він може перейти до наступного кроку: подати заяву на викуп.
Як відбувається процедура оренди
Заява розглядатиметься протягом 30 днів. Після чого за наявності підстав для відмови виноситься рішення про негативне рішення щодо виділення земельної ділянки у власність (наприклад, якщо земля була вилучена з обороту або представлений неповний комплект документів). Якщо ж причин для відмови відсутні, то фахівці приступають до розробки постанови про викуп ділянки.
Які витрати потрібно закладати
Перелік витрат на переведення орендованої землі у власність залежить від конкретної ситуації та встановити точну суму витрат неможливо.
Але можна виділити такі витрати:
- Орендна плата за право користування землею. Вона визначається під час торгів або на підставі кадастрової вартості ділянки залежно від її призначення. Так, плата за ділянку сільгосппризначення встановлюється у розмірі 0,6% від кадастрової оцінки, ділянка під ІЖС – як 1,5%, ділянка для видобутку корисних копалин – як 2%.
- Викупна ціна землі – від 3 до 60%від її кадастрової вартості.
- Плата в Росреєстр за реєстрацію договору оренди. Держмито за цю послугу складає 2000р.
- Отримання витягу з Росреєстру, що підтверджує право власності на викуплену ділянку. За таку довідку необхідно сплатити держмито у розмірі від 350 грн.
- За необхідності проведення кадастрових робіт та залучення кадастрового інженера витрати на процедуру можуть зрости на 20-70 тис.р.
Все про капітальний ремонт та податок на нього ви дізнаєтесь у статті.
Багато інформації про цілі та процес поточного ремонту ви знайдете в нашому матеріалі.
Що передбачити у договорі оренди земельної ділянки з правом викупу
Договір оренди земельної ділянки із правом викупу укладається на загальних підставах. Його відрізняє лише наявність окремого пункту про можливість переведення землі з оренди у власність орендаря та наявність у нього переважного права на викуп ділянки. При цьому після внесення викупної ціни обов'язок орендаря щодо внесення плати за користування ділянкою припиняється.
У договорі має бути прописана не лише потенційна можливість викупу землі, а й умови, які мають для цього дотримуватися:
- Мінімальні терміни оренди, після яких допускається викуп.
- Базові вимоги: наявність приватизованої споруди на землі, проведення певних робіт з культивування ділянки, організація КФГ та ін.
- Порядок визначення викупної ціни на аукціоні або без нього.
- Умови відмови власника від продажу ділянки: наприклад, у разі невикористання ділянки під зведення на ній будинку.
- Чи допускається передчасний викуп (до закінчення договору).
Варто зазначити, що зазначений перелік умов не євичерпним.