Орендодавець на «прибутковий» УСНО як врахувати оплату комуналки орендарями, Журнал «Головна книга
Ми дякуємо за запропоновану тему статті співробітника ТОВ «Ельком лтд»Жовтанівську Маргариту Володимирівну, м. Набережні Челни.
Спрощенці-орендодавці, які сплачують податок із доходів за ставкою 6%, стикаються з наступною проблемою. Суми, отримані від орендарів приміщень за спожиті ними комунальні послуги (світло, вода, тепло, вивіз сміття), у повному обсязі перераховуються організації, що забезпечує. Проте спрощенцям доводиться включати ці суми у складі доходів, оподатковуваних єдиним податком. Подивимося, чи можна цього уникнути.
Який порядок розрахунків передбачено договором оренди
Можливі варіанти наведені у таблиці.
| Умова договору | Чи виникає оподатковуваний дохід | |
| Орендар сам укладає договори з організаціями, що забезпечують, і розраховується з ними за комунальні послуги без участі орендодавця(варіант 1) | Ні | |
Орендодавець надає орендарю посередницькі послуги з придбання та оплати для нього комунальних послуг за винагороду. Така форма розрахунків може бути відображена:
| Договір орендодавця з організацією, що забезпечує, укладено:
| Ні |
| Так | |
| Орендодавець оплачує комунальні послуги та перевиставляє орендарю рахунок (без націнки)(варіант 4) | Так | |
Орендар оплачує комунальні витрати наскладі орендної плати(варіант 5). У договорі в такому випадку зазвичай пишуть, що орендна плата складається з двох величин:
|
Розглянемо докладніше плюси та мінуси цих варіантів.
Хто зобов'язаний платити за комуналку
Зазвичай орендарі користуються комунальними послугами за тим самим тарифом, що й самі власники приміщення. Звідси напрошується висновок, що економічної вигоди безпосередньо від відшкодування ним вартості цих послуг (у частині, що припадає на орендаря), орендодавці не отримують. В цьому випадку не повинно бути і доходу, оподатковуваного при так, до речі, вважали раніше і деякі суди
Жодна з інфраструктурних сфер не набрала навіть 50% позитивних відгуків
Однак у цьому випадку для податкових цілей важливо, хто відповідно до договору зобов'язаний забезпечувати опалення приміщення, електропостачання тощо:
- орендодавець, а так найчастіше і буває, то й витрати на оплату таких послуг повинен нести теж він (і розраховувати, виходячи з цього вартість оренди). Компенсуючи орендодавцю його витрати, орендар звільняє його від витрат за договором. Тут і виникає економічна вигода - суму компенсації треба включати в доходи (варіант 4). Цей підхід підтримав і тепер суди не будуть приймати інші рішення;
- орендар, то проблем немає: відповідні витрати доходом орендодавця не є. Та й питання про оподаткування знімається для нього саме собою: всі розрахунки з комунальних платежів, що стосуються орендованого приміщення, відбуваються без участі орендодавця (варіант 1). В обліку у нього ці операції не відображаються, і просплаті податків за ними турбуватися не потрібно. До речі, якщо в договорі нічого не сказано про те, хто оплачує комуналку за приміщенням, то це має робити оренда.
Як бачимо, самостійні договірні відносини орендаря з організаціями, що забезпечують, найбільш зручні в податковому сенсі для господаря приміщення. Але такий розклад не надто вітають інші учасники ланцюжка, і практично він застосовується рідко. Орендарі приходять і йдуть, тому організаціям, що забезпечують, простіше укласти один довгостроковий договір з власником приміщення, ніж постійно переукладати договори з його клієнтами. Та й останнім зручніше працювати тільки з орендодавцем, а не з кількістю різних служб.
Коли орендодавець може вважатися посередником
Оформляючи посередницький договір з орендарем, спрощенці, як правило, сподіваються уникнути необхідності сплачувати податок із сум, що перераховуються орендарем у відшкодування його комунальних витрат. Адже гроші, які перераховуються посереднику для виконання його зобов'язань або у відшкодування понесених витрат за договором, не вважаються доходом (крім самої винагороди. Тобто орендар як би доручає орендодавцю укласти договори на електро- та водопостачання на користь орендаря та вести розрахунки за ними).
Однак Мінфін визнає компенсацію комунальних послуг, що надійшла на виконання доручення, тільки якщо договір з організацією, що забезпечує, укладе
- пізніше посередницького;
- тільки на користь орендаря(варіант 2).
І треба визнати, що чиновники мають рацію: не можна виконати доручення до того, як воно було дано. І навіть до того, як ви познайомилися з тим, хто його дає
Намагаючись «обійти» позицію Мінфіну, спрощенці-орендодавці нерідко пишуть у посередницькомуУ договорі так: «Сторони домовилися, що умови даного договору застосовуються до відносин сторін, що виникли до його укладання. Не питайте марних надій, ця фраза вас не врятує. Якщо у вас вже були якісь стосунки посередництва з орендарем до моменту укладання посередницького договору, то до них можна буде за допомогою цієї фрази застосувати його положення. А «прив'язати» чинний договір з організацією, що забезпечує, до доручення орендаря (даного пізніше) не вийде.
Враховуючи сказане, можна дійти невтішного висновку, що скористатися «посередницьким» варіантом вам, швидше за все, не вдасться. Адже для цього потрібно укладати та розривати договори з організаціями, що постачають, задля кожного наступного орендаря. А якщо ви здаєте в оренду частину приміщення, то договір на користь орендаря має бути укладений лише щодо цієї частини. Тому виконати умову, поставлену Мінфіном, нереально.
Отже, включення компенсації за комуналку до оподатковуваного доходу орендодавця — це практично неминучість. Якщо оренда нерухомості — основний вид вашої діяльності, то варто подумати над зміною об'єкта оподаткування. Коли ви перейдете на «доходи-витрати», то зможете враховувати суму компенсованих орендарем комунальних платежів у складі матеріальних витрат