Особливості оцінки індивідуальних житлових будинків для цілей застави
У статті наводяться особливості оцінки індивідуального житлового будинку в тому випадку, якщо він виступає як забезпечення кредиту. Описується, які складові такого об'єкта будуть включені до заставної маси, а які ні. Наведено та розкрито етапи роботи оцінювача.
Іпотека- це кредитування під заставу нерухомості. Під нерухомістю в рамках іпотечного кредитування маються на увазі такі види об'єктів:
- Окремі квартири; - житлові приміщення, розташовані всередині інших приміщень (кімнати); - індивідуальні житлові будинки; - нежитлові будівлі та вбудовані приміщення різного призначення; - земельні ділянки.
Таким чином, купуючи у власність індивідуальний житловий будинок, можна скористатися позиковими коштами, так само як і для отримання цих коштів під заставу наявного будинку. Як і у разі придбання в кредит квартир, якщо об'єктом застави виступає індивідуальний житловий будинок, його ринкова вартість має бути визначена оцінювачем.
Оцінка житлового будинку має на увазі наступну послідовність дій: 1. Вибір оціночної компанії та укладання договору на оцінку. Відповідно до закону про оціночну діяльність, оцінка будь-якого майна здійснюється на підставі договору. Договір укладається у письмовій формі і має обов'язково містити завдання на оцінку. Завдання оцінку визначає, який саме об'єкт підлягає оцінці, його склад, майнові права нього, мета оцінки, термін проведення, і навіть деякі інші положення, конкретизують умови проведення оціночних робіт. 2. Надання замовником оцінки документів на майно, що оцінюється, а також виїзд фахівцябезпосередньо на місце знаходження житлового будинку для огляду. Нормативно-правові акти не встановлюють огляд об'єкта оцінки як обов'язковий. Проте, зазвичай, якщо відбувається оцінка передачі нерухомості як застави, огляд обов'язковий за вимогами банку. Огляд може здійснювати сам оцінювач чи співробітник оціночної компанії. У ході огляду об'єкт нерухомості фотографують, можуть проводити виміри. 3. Аналіз наданих документів на об'єкт оцінки. На даному етапі оцінювачем аналізуються основні властивості та особливості об'єкта нерухомості (встановлюються його основні параметри, конструктивні рішення, термін та умови експлуатації). Крім того, виходячи зі відомостей, що містяться в правовстановлюючих документах, визначається правовий статус майна, що оцінюється, аналіз та опис якого є однією з обов'язкових процедур при оцінці. 4. Дослідження ринку оцінюваного об'єкта нерухомості. Цей етап передбачає визначення факторів, що впливають на вартість житлового будинку, рівень попиту та пропозиції на аналогічні об'єкти, середні ціни продажу та пропозицій до продажу подібних об'єктів. З даних, отриманих під час дослідження ринку, надалі здійснюється розрахунок вартості нерухомості. 5. Розрахунок вартості об'єкта оцінки, складання звіту про оцінку та передача його замовнику. Розрахунок вартості нерухомості здійснюється відповідно до вимог законодавства про оціночну діяльність та федеральних стандартів оцінки, які є обов'язковими до застосування. Крім того, оцінювач може використовувати рекомендації щодо оцінки нерухомості для цілей застави. Але у будь-якому разі оцінювач визначає ринкову вартість, оцінка якої передбачає використання спеціальних методів.
При оцінцііндивідуального житлового будинку перед оцінювачем стоїть завдання визначення як вартості самого будинку, а й прав на земельну ділянку, де він розташований, оскільки об'єкт нерухомості - будова неспроможна існувати окремо від землі. Тому як забезпечення кредиту виступає як сам будинок, а й земельну ділянку.
Обидва ці об'єкти після укладання кредитного договору будуть обмежені в обороті, то є право розпоряджатися даним майном буде накладено обтяження. Протягом усього терміну дії кредитного договору, якщо інше не передбачено, власник не зможе вчиняти жодних юридично значущих дій ні з будинком, ні із земельною ділянкою. При цьому, незважаючи на те, що розмір земельної ділянки може значно перевищувати забудовану площу, обмежується обіг усієї земельної ділянки.
Крім того, оцінці підлягають також допоміжні будівлі та споруди, розташовані на ділянці. До цих об'єктів належать свердловини, огорожі, гаражі, лазні, господарські будівлі та інші об'єкти, збудовані на ділянці. При цьому існує одна особливість - не всі фінансові структури приймають як забезпечення зазначені об'єкти, тобто їхня ринкова вартість не враховується при визначенні розміру кредиту. При цьому наявність відомостей про вартість даних об'єктів є обов'язковою та має позитивне значення при схваленні кредитором об'єкта застави.
Іншою особливістю оцінки індивідуальних житлових будинків є та обставина, що такі об'єкти мають суттєві відмінності один від одного. Саме визначення «індивідуальний житловий будинок» для оцінювача має на увазі не тільки той факт, що це не багатоквартирний будинок, а й те, що кожен такий об'єкт має свої виняткові особливості: від проекту будинку доблагоустрою території та допоміжних будівель.
Оцінка індивідуального житлового будинку найчастіше передбачає використання двох із трьох можливих підходів до оцінки: порівняльного та витратного. Порівняльний підхід передбачає використання при розрахунках вартості будинку відомостей про продані недавно або виставлені на продаж аналогічні житлові будинки. Реалізація цього методу заснована на такому принципі оцінки, який говорить, що раціональний покупець не заплатить за будинок більше, ніж за товар аналогічної корисності, що має мінімальну вартість на ринку.
Витратний підхід передбачає оцінку всіх витрат на придбання земельної ділянки та будівництво будинку. При цьому від вартості будівництва будинку віднімається сукупний знос самої будівлі. Даний підхід заснований на тому, що власник об'єкта нерухомості не продаватиме його дешевше, ніж витрати, які він поніс у зв'язку зі створенням цього об'єкта.
Прибутковий підхід в оцінці індивідуальних житлових будинків використовується рідко. Це пов'язано з тим, що для реалізації прибуткового підходу необхідно мати інформацію про величину ринкової орендної плати за використання будинку та ставку прибутковості. Такий розрахунок викликає складне становище у зв'язку з тим, що не завжди вдається розрахувати адекватний потік доходів від здачі в оренду будинку, висока залежність розміру та періодичності отримання цього доходу від безлічі факторів (таких, як погодні умови, при оцінці житлового будинку в курортній зоні та інше) ).
Складнощі у реалізації порівняльного підходу викликає етап пошуку та відбору аналогічних житлових будинків. При будівництві свого будинку одні люди намагаються використовувати високоякісні будівельні матеріали, застосовувати передові технології, адже вони будують будинок для себе та сім'ї. Інші -використовують найекономічніші матеріали, будучи обмеженими в засобах. Два будинки можуть розташовуватися на одній вулиці, мати подібні розміри, але навіть за умови, що обидва вони оснащені всіма комунікаціями, порівняння їх вартості не буде коректним.
У той самий час щодо оцінки майна існує таке поняття зайві поліпшення. Зайвими визнаються покращення, вклад яких не збільшує вартість об'єкта нерухомості загалом. При цьому визначення того зайвим чи необхідним є те чи інше покращення з погляду власника будинку часто має суб'єктивний характер.
Так само як і при оцінці порівняльним підходом, суттєві відмінності, що виникають при будівництві будинку, його оздобленні, благоустрої земельної ділянки, викликають труднощі при оцінці будинку витратним підходом. Особливо в тих випадках, коли власник витратив на купівлю земельної ділянки, будівництво та благоустрій значно більші кошти, ніж це потрібно. На практиці ринкова вартість такого будинку буде значно нижчою, ніж витрати на його будівництво.
Незалежно від масштабів будинку, земельної ділянки та інших особливостей оцінка індивідуального житлового будинку вимагає від оцінювача всебічного аналізу самого об'єкта оцінки (його основних технічних характеристик), а також дослідження ринку не тільки житлових будинків та земельних ділянок, а й будівельних матеріалів. Крім того, характер і ступінь індивідуалізації житлових будинків повинні бути піддані адекватній оцінці з урахуванням існуючих ринкових обставин. При цьому від власника будинку вимагається певна участь, особливо щодо роз'яснення питань про те, як здійснювалося будівництво будинку.