Отримати «лісову» ділянку під забудову складно, але можна
Лісові дерева на ділянці автоматично підвищують вартість землі на 50–100%. Не дивно, що девелопери знаходять безліч способів придбання земель Держлісфонду під котеджні селища.
У продажу немає
Як каже Антон Мінеджян, юрист департаменту заміської нерухомості корпорації «ІНКОМ-нерухомість», жодних зрушень на ринку ця постанова не викликала. Незважаючи на наявність законодавчих підстав, такі процедури вже давно практично не проводяться. Кажуть, що у колишнього прем'єра Михайла Касьянова на столі лежав цілий стос відповідних заявок, проте за жодною з них не було прийнято позитивного рішення.
Спортивний інтерес
Сьогодні права користування лісовою ділянкою у громадян та юридичних осіб можуть виникнути лише на підставі договору оренди, безоплатного користування, концесії та короткострокового користування. Основною формою, яка становить інтерес для ринку, є оренда. При цьому, зазначає Марина Маркарова, ділянки лісового фонду можуть передаватися виключно для певних видів діяльності, серед яких використання для культурно-оздоровчих, туристичних та спортивних цілей.
Це і є основною «лазівкою» у законодавстві для орендарів, які хочуть здійснювати будівництво на землях лісового фонду. Практикується така схема: оформлення земельної ділянки під культурно-оздоровчі чи рекреаційні цілі. За законом, 10% такої території орендар має право забудувати. Однак, щоб побудувати щось в орендованому лісі, потрібно пройти екологічну експертизу, порядок якої не затверджений, нарікає Максим Ардєєв, керуючий компанії Zeta Realty. Подібної думки дотримується і Олег Мітволь: «Немає ясної процедури переуступки прав оренди, немаєнорм, які регламентують забудову».
При цьому на підставі ст. 31 Лісового кодексу максимальні терміни оренди збільшено з 49 до 99 років, що зумовлено терміном, необхідним для вирощування дерев, а також необхідністю залучення інвестицій у лісове господарство. Виставляти ділянки лісового фонду на конкурси тепер переважно уповноважено Федеральне агентство лісового господарства. Ця ж структура затверджуватиме склад конкурсної комісії та умови проведення конкурсу. Компетенція органів виконавчої суб'єктів РФ, які виконували ці функції раніше, тепер буде обмежена відповідно до ст. 46 та 47 Лісового кодексу РФ.
Наразі положення про порядок користування ділянками лісового фонду проходить правову експертизу та доопрацювання в МПР РФ. Найближчим часом за ним буде прийнято відповідне рішення, після чого, наприклад, якесь садівницьке товариство зможе отримати прилеглу до його території невелику ділянку лісового фонду в оренду, взявши участь у лісовому конкурсі на право укладання договору оренди. Для цього потрібно буде подати заяву до територіального органу Федерального агентства лісового господарства.
Ліси вистачить усім?
Антон Мінеджян стверджує, що в уряді існує як впливове лобі, яке виступає за лібералізацію земельного ринку, у тому числі і щодо територій лісового фонду, так і, навпаки, структури, які виступають за консервацію, а то й посилення існуючих правил.
Справді, з одного боку, нещодавно Мінекономрозвитку РФ, який є розробником нового Лісового кодексу, подала на розгляд українського уряду поправки до цього документа. Відомство Германа Грефа вносить пропозицію здавати лісові ділянки в оренду з правом їх приватизації через 15 років після сплатиренти. З іншого боку, такі нововведення мають явні противники. Зокрема, депутати Мособлдуми вважають, що в результаті в лісах Підмосков'я розпочнеться масове котеджне будівництво, а шлях до орендованих лісів простим людям буде замовлений.
І не в лісі ростуть дерева
За рахунок чого поповнюється оборот ринку лісових ділянок? Як зазначає Олег Мітволь, дерева ростуть не тільки на територіях, що знаходяться в юрисдикції ГЛФ, але, припустимо, і на землях поселень або там, де колись були поля, а зараз підросли дерева, при цьому за документами ділянки продовжують числитися як землі сільгосппризначення . За словами Антона Мінеджяна, юридичний статус таких територій – ділянки з чагарниковою рослинністю. Якщо землі, що у чиєїсь власності, виросли дерева, то де-юре вона є лісом.
Хоча, як каже начальник юридичного відділу компанії «Терра-нерухомість» Микола Слюсаренко, якщо буквально дотримуватися закону, то всі території, на яких росте ліс, мають бути віднесені до лісового фонду та переходити до федеральної власності. Тим часом Роман Шипов, радник керівника Федерального агентства лісового господарства МПР РФ, каже, що подібні дії влади були б аналогічні до перегляду результатів приватизації, що на сьогоднішній день практично нереально.
Проте, як завжди, є способи обійти закони, причому способи як цілком легальні, так і варварські. За словами Миколи Слюсаренка, одним із законних шляхів є розширення меж поселень, рішення про яке ухвалює на рівні уряду суб'єкта РФ. Наприклад, таким чином із ГЛФ виводяться санаторії та піонерські табори.
Як каже Антон Мінеджян, у рамках правового поля і наступна схема. Існують лісовітериторії, процедура переведення яких в інше призначення була запущена ще в давні часи - у 70-90-х роках минулого століття: були виписані лісорубкові квитки, прорубані просіки, зроблено землевідведення та «нарізані» ділянки. Проте з якоїсь причини свого часу цей процес припинився, час минав, а жодних прав на землю не оформлювалося. Прикладом можуть бути деякі садово-городні товариства (під Наро-Фомінськом, під Малими Вяземами), територія яких виділялася підприємствам із кордонів ГЛФ. Зараз вони мають можливість «докрутити» процедуру перекладу.
Ще одне невелике джерело для поповнення ринку лісових ділянок - це території Міноборони РФ, на яких раніше розташовувалися військові частини та полігони. Це теж федеральна земля, проте вона не значиться у списках ГЛФ.
Також, за словами Максима Ардєєва, у лісовій зоні Підмосков'я поширені випадки самозахоплення територій. Виглядає подібне самозахоплення в такий спосіб - ліс береться в оренду, потім вирубується, і на місці вирубки будуються об'єкти. Далі прокуратура накладає штраф, який порушники справно без проблем платять і живуть далі.
При цьому фахівці відзначають і інший спосіб, яким не гребують деякі структури, щоб урвати шматочок лісу. «Іноді для того, щоб вивести територію зі складу ГЛФ, – каже Антон Мінеджян, – ліс „заражається жучком-короїдом” чи іншими хворобами. Принаймні так протоколюється у документах. Такий ліс підлягає знищенню (можливо, знову ж таки лише на папері), а територія переходить у „нелісний” статус».
Така боротьба девелоперів за ліс виправдана: наприклад, сотня землі в полі на Рубльовці оцінюється до $60 тис., а з лісом сягає $90–100 тис. І це не межа. За словами Марини Маркарової,лісові ділянки дорожчають загалом на 30–50% на рік.
Щодо ризиків при придбанні нерухомості в лісових зонах, то їх практично немає. Як стверджує Микола Слюсаренко, оскільки, скажімо, будь-яку фізичну особу на 99% буде визнано сумлінним набувачем подібної землі, якщо при купівлі зареєстровано право на землю і якщо є свідоцтво про власність. «Людина ж не могла знати, що ділянка перекладається з порушенням закону, - вважає Слюсаренко. - А при порушенні позову в даному випадку повинні нести відповідальність чиновники, які приймали рішення про переведення, аж до заведення кримінальної справи».
Проте подібних справ ніхто з девелоперів так і не пригадав.