Переваги та недоліки інвестування через Фонд фінансування будівництва
Domik.ua вже писав, на що обов'язково слід звертати увагу при виборі новобудови для інвестування.
Однією з найважливіших характеристик є схема інвестування. Усього таких схем існує близько десятка, але жодна з них не дає 100% гарантії, що будівництво буде закінчено вчасно. І все ж є схеми законні і тому більш надійні, і напівлегальні, що створюють істотні ризики для інвесторів.
Відповідно до Закону України про інвестиційну діяльність, законними вважаються 4 схеми інвестування. Це Фонд фінансування будівництва (ФФБ), купівля безвідсоткових цільових облігацій, Фонди операцій з нерухомістю та Інститути спільного інвестування. Останні дві схеми в Україні не прижилися, а ось через ФФБ і продаж облігацій реалізують квартири в будинках, що будуються, більшість провідних забудовників столиці.
Сьогодні поговоримо про Фонд фінансування будівництва.
Що це таке
Відповідно до закону «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Фонд фінансування будівництва — це кошти фізичних та юридичних осіб, які акумулюються для ведення будівництва з подальшою передачею об'єкта у власність цих осіб.
Існує 2 типи ФФБ — А та Б. У фондах типу «А» визначає вартість будівництва та відповідає за акумулювання необхідних коштів замовник будівництва, у фондах типу «Б» цим займається керуючий ФФБ. В Україні фонди типу «Б» не створюються — це дуже дорого та й не вигідно для забудовника.
Хто може створювати ФФБ
Відповідно до згаданого закону «Про фінансово-кредитні механізми», створювати Фонд фінансування будівництва можуть банківські установи та фінансові компанії, які володіють ліцензією напровадження діяльності із залучення коштів для фінансування будівництва або операцій з нерухомістю. При цьому статутний капітал такої установи має становити 1 млн євро і бути повністю внесений до початку залучення коштів на будівництво.
Контролюють роботу Фонду НБУ, якщо керуючий банк або Нацкомісія з регулювання ринків фінансових послуг, якщо керуючий — фінансова компанія.
Банк-керуючий ФФБ відкриває рахунок Фонду на своєму балансі. Якщо ж керуючий — фінансова компанія, вона має відкрити рахунок у будь-якому вибраному банку. Цей рахунок буде рахунком Фонду.
Як працює Фонд фінансування будівництва
Створення ФФБ починається з розробки та затвердження його правил та механізму взаємодії між сторонами - замовником будівництва, забудовником, керуючим ФФБ та довірителем (інвестором). Потім відкривається рахунок, на якому передбачається акумулювати кошти на будівництво. Після цього замовник будівництва передає свої функції забудовнику (якщо це різні організації), а забудовник підписує договір з керуючим ФФБ і бере на себе обов'язок збудувати, ввести в експлуатацію певний об'єкт та передати його у власність довірителів.
На етапі залучення коштів у ФФБ інвестор — довіритель — укладає договір із фондом, а той, у свою чергу, закріплює за ним певний об'єкт (квартиру). Після оплати 100% вартості об'єкта керуючий поступається правом на нього довірителю, а отримані кошти перераховує забудовнику. Після будівництва забудовник передає об'єкт інвестування у власність інвесторів. Після передачі всіх об'єктів у власність довірителів ФФБ ліквідується.
При цьому всі права на об'єкт, що будується, забудовник передає керуючому ФФБ, ідоговір поступки майнових прав між керуючим та забудовником укладається окремо. Теоретично, якщо забудовник не виконує своїх зобов'язань, керуючий ФФБ може розірвати з ним договір та укласти його з іншим забудовником. На практиці, звичайно, це навряд чи можливо.
Примітно, що ФФБ не є юридичною особою, і, у разі її ліквідації, кошти залишаються на рахунку та можуть бути передані іншому управителю для продовження будівництва.
Переваги Фонду фінансування будівництва
1. Створення та робота Фонду чітко регулюються законодавством.
2. За інвестором закріплюється конкретний об'єкт, яке інтереси захищені законом. Це мінімізує ризики подвійного продажу.
3. Багаторівневий контроль: ФФБ зобов'язаний контролювати забудовника, водночас діяльність Фонду контролюється державою.
4. Мінімізація не цільового використання коштів: кошти, акумульовані на будівництво кожного окремого об'єкта, відокремлені з інших активів ФФБ.
5. Теоретично існує можливість змінити забудовника або управителя, якщо вони не виконують своїх обов'язків. Але практично це навряд чи можна здійснити, оскільки найчастіше ФФБ створюються і контролюються будівельними компаніями.
6. Створення ФФБ передбачає наявність повного пакета дозвільної документації для будівництва.
Недоліки ФФБ
1. В Україні Фонди фінансування будівництва в переважній більшості випадків створюються забудовниками та ними контролюються. По-перше, що суттєво знижує можливості для контролю керуючим забудовника, а по-друге, у типовому договорі інтереси забудовника зазвичай захищені більше.
2. При відмові довірителя брати участь у ФФБ, внесені коштиповертаються йому лише після того, як закріплений за ним об'єкт буде проданий іншому інвестору або після введення будинку в експлуатацію.
3. Інвестори що неспроможні зареєструвати право власності об'єкт незавершеного будівництва. Втім, таку можливість виключають більшість схем.
4. Відсутність прямих взаємин довірителя із забудовником – це ускладнює можливість пред'явлення йому претензій.
5. Не передбачено страхування відповідальності забудовника за невчасне введення об'єкта в експлуатацію.
Забудовники кажуть, що ФФБ – це практично 100% гарантія того, що інвестор отримає свою квартиру вчасно. Насправді абсолютно гарантії немає, але на сьогоднішній день Фонд фінансування будівництва вважається найнадійнішою з існуючих схем інвестування.