Порівняльний метод оцінки нерухомості сутність, обґрунтування, розрахунок, відмова

На сьогоднішній день оцінка нерухомості – досить затребувана послуга. Для оцінки нерухомості зазвичай використовуються три основні загальноприйняті методи: ринковий, прибутковий і витратний.

Ринковий метод (порівняльний метод) використовується найчастіше. Про те, чому так і відбувається, які переваги щодо інших підходів має ринковий метод оцінки, а також чим незручні у використанні інші методи, поговоримо в цій статті.

Суть ринкового підходу

Суть оцінки методом ринкового підходу або, як він називається інакше, методом порівняння продажів на ринку нерухомості полягає в наступному:

В області або населеному пункті, де проводиться оцінка нерухомості, знаходять відносно нещодавно реалізовані будівлі схожого призначення та площі. Потім, шукають середню ціну нерухомості із внесенням необхідних поправок

Ринковий спосіб оцінки включає наступні щаблі виконання:

• Отримання інформації – виявляються будівлі, що найбільш підходять за своїми якостями та властивостями до об'єкта, що вимагає оцінки.
• Оцінка достовірності зібраної інформації – порівняння знайдених об'єктів із оцінюваним.
• Проведення оцінювання (приблизної) вартості об'єкта на підставі отриманої інформації, а також внесення необхідних .коригувань відповідно до відмінностей від об'єкта, що оцінюється.
• Оцінка точності результату та встановлення остаточної оцінної вартості.

Як правило, беруть від 3 до 5 об'єктів, іноді більше (швидше виняток) і вважають середню вартість за простою схемою: ціни всіх об'єктів нерухомості коригуються, підсумовуються та поділяються на кількість.

Виходячи з цього стає зрозуміло,що ринковий метод оцінювання нерухомості – досить достовірний та простий у застосуванні метод. Саме цим пояснюється його часте використання в оцінці нерухомості різного класу та призначення.

Особливості в порівнянні з іншими методами, переваги та недоліки

Метод прямого порівняння продажів має як свої переваги, і недоліки. Розглянемо докладніше кожен пункт:

Виходячи з описаного вище, застосування будь-якого методу оцінки нерухомості раціонально використовувати за певних обставин і ситуацій. Часто трапляється так, що застосування ринкового або іншого методу через ті чи інші ситуації неможливо або не може бути проведено повною мірою.

Елементи порівняння

При ринковому підході потрібне коригування ціни об'єктів порівняння. У загальноприйнятому значенні коригування проводиться за такими елементами порівняння:

Ціноутворюючі показники, що впливають формування вартості нерухомості, ясно вказують на те, що розрахунок вартості об'єкта при використанні даного методу, є найбільш точним і прийнятним для отримання «реальної» вартості нерухомості в даній галузі на даний період часу.

Як уже говорилося вище, на ринку існує три загальноприйняті методи для оцінки нерухомості: порівняльний, дохідний та витратний.

Порівняльний метод або по-іншому ринковий ми вивчили, тепер розглянемо докладніше два:

Витратний метод: вартість розраховується, виходячи із витрат необхідних на заміну об'єкта або його повне зведення, за вирахуванням зносу нерухомості. Цей метод складніший і вимагає роботи з особливими формулами та додаткових знань (умови навколишнього середовища та інші можливі негативні впливи на будову і такдалі) для точного та правильного розрахунку.

Найзручніше використовувати такий метод при розрахунку вартості щойно зведеної будівлі та витрат на всі роботи, матеріали, що виконуються, і так далі.

Дохідний метод :оцінна вартість розраховується виходячи з можливості отримання прибутку, а також урахування ризиків, пов'язаних з отриманням доходів. Оцінка таким методом залежатиме не тільки від стану нерухомості, а й від таких параметрів, як розташування, наявність інфраструктури та благоустрою, а також у деяких випадках від екологічної привабливості регіону.

Як бачимо, залежно від типу нерухомості, її розташування та інших умов, іноді зручніше використовувати інші методи оцінної вартості об'єкта.

Приклади розрахунку

Розглянемо приклад розрахунку ринкової вартості на конкретних цифрах і площах, а також залежність оцінки наявності тих чи інших ціноутворюючих факторів.

РАЗОМ:

Однак використання таких розрахунків доцільно лише тому випадку, якщо всі будинки «шаблонні», тобто. однакові. Якщо ж вони розрізняються за ціноутворюючими показниками, то в такому разі буде потрібно коригування вартості, наприклад, уявімо, що будинок № 1 і 4 мають сауну та басейн, а будинок № 5 не має прилеглої території. Відповідно, у цьому випадку ціни коригуються так:

Будинок № 1 та 4 – вартість зазначена має бути зменшена, т.к. до неї входить і ціна сауни (будинок із сауною та басейном коштує дорожче, це зрозуміло кожному). Тоді як вартість будинку №5 має бути збільшена, т.к. будинок без прилеглої території коштує дешевше. Зрештою зміниться і оцінна вартість вашого будинку.

Відмова від підходу

Найчастіше, відмова від ринкового підходу та використання витратногоабо прибуткового методів оцінки об'єктів нерухомості є єдиним правильним виходом із ситуації. Недоцільно та неможливо використовувати метод ринкового підходу у випадках:

• Необхідності оцінки нового житла, яке нещодавно збудували, або ж навпаки – дуже старої нерухомості – неможливо підібрати потрібні об'єкти. У такій ситуації правильніше використовувати затратний метод
• При оцінці будинку або ділянки землі, що не має схожих об'єктів для оцінки вартості
• Оцінка «ділової» нерухомості - коли найкраще використовувати прибутковий метод і так далі

Як видно з усього сказаного вище, оцінка нерухомості – тонка справа, яка потребує особливих знань та ретельних логічних роздумів. І найчастіше використовуваний метод - оцінки ринкової вартості, який не завжди є коректним і дає точний результат.

Про коригування

У вебінарі від НП СРОО Експертна Рада пояснюється порядок внесення та обґрунтування коригувань у процесі оцінки порівняльним методом.

---