Потреби клієнтів на ринку заміської нерухомості - Житловий проект
Доповідь директора АН "Бекар" І.Т. Гудкіна.
В даний час відзначається зростання купівельного попиту на об'єкти заміської нерухомості Санкт-Петербурга і Ленінградської області.
Найбільш активно росте підсегмент котеджних селищ. До складу цього підсегменту можуть входити різні типи житла (котеджі, таун-хаузи, малоповерхова забудова). Зростання пропозиції відбувається за рахунок активізації будівництва в зонах котеджної забудови, що вже склалися, поступового освоєння нових територій у мало популярних південному та східному напрямках (Гатчинський, Кіровський райони), та розширення зони охоплення за віддаленістю від міста.
Розповсюдження котеджних селищ вийшло за межі 100-кілометрової зони
поширення від КАД. Максимально віддалені селища розташовані в основному
Зростання пропозиції та активне просування котеджних селищ на ринку певною мірою формує та стимулює попит. Покупцеві доводиться вибирати між покупкою будинку в організованому селищі або придбанням/будівництвом власного котеджу, що окремо стоїть.
Мотиви придбання заміської нерухомості
Мотиви придбання заміської односімейної нерухомості можуть бути різними в
залежно від потреб конкретного покупця, також вони залежать від наявності/відсутності власної квартири у місті.
Так, для більшості покупців із власною нерухомістю у місті, які планують
покупку заміського житла, основним мотивом може бути бажання мати будинок для відпочинку, для регулярного виїзду на природу та літнього проживання (також актуально за наявності дітей).
Для покупців, які не мають власної квартири вмісті (наприклад, знімають або
переїхали на постійне місце проживання з інших регіонів), основним стимулом
придбання заміської нерухомості може бути нижчою ціною, ніж на
міські квартири за більш високого комфорту.
На сьогоднішній день, можна виділити такі цілі придбання житла в котеджному селищі:
-
1. додаткове житло за межею міста.
-
2. модна тенденція: беручи приклад із західного способу життя, багато громадян мають бажання змінити міське проживання на проживання у передмісті недалеко від міста, на природі, усамітнено у власному будинку.
-
3. вкладення вільних коштів (інвестиції) у нерухомість для подальшого перепродажу чи здачі у найм.
-
4. постійне місце проживання через неможливість придбання житла такої ж якості та за ті самі кошти в місті. (під питанням).
Критеріївибору об'єкта купівлі
Уподобання покупців дуже різноманітні, але, як правило, покупці починають пошук варіантів, маючи уявлення, що вже склалося, про те, що вони б хотіли придбати.
Серед найважливіших критеріїв, яким випливають покупці при виборі житла в заміському котеджному селищі, є:
Для покупців економ сегмента на перший план виходять цінові критерії та форми оплати (розстрочка платежу, кредит, іпотека), для більш високих сегментів значущим є місце розташування, включаючи ландшафт, віддаленість, наявність водойм та ін.
Таблиця. Критерії вибору заміського будинку в залежності від сегмента за розміром коштів, що інвестуються (за ступенем важливості)
1. Розташування (ландшафт, престижність, транспортна доступність, віддаленість від міста)
2. Схеми оплати(Банківський кредит, розстрочки)
3. Якість (матеріал будинку)
4. Якість (матеріал будинку)
Крім основних, вирішальних критеріїв, досить важливими для ухвалення рішення про купівлю заміського будинку часто зазначаються:
- розмір котеджного селища (якщо воно є),
- кількість сусідів,
- естетична привабливість,
- співвідношення ділянки та розміру будинку,
- наявність необхідного розміру ділянки (будинку),
- якість під'їзних доріг, терміни зведення,
- єдиний архітектурний стиль (для селища).
Алгоритм ухвалення рішення про купівлю заміського будинку
Купівля заміського будинку вимагає значного вкладення коштів, сил та часу покупця, тому споживач досить серйозно підходить до цього питання.
Загальна схема процесу прийняття рішення про купівлю або будівництво заміського будинку виглядає так:
Найбільш значущі фактори, які можуть спричинити відмови від покупки заміського будинку:
Таблиця. Основні критичні фактори
Висока ціна, велика віддаленість від міста
Погана транспортна доступність, велика віддаленість від міста, відсутність рекреаційних зон, невідповідність «ціна-якість»
Портрет покупця
український попит на заміське житло обумовлений такими тенденціями: потенційний покупець бажає отримати високу якість життя за доступною ціною. Цей підхід уражає покупців сегмента економ.
Представники середнього класу з середнім доходом і вище середнього – становлять основну масу покупців заміського житла. Це споживач, який готовий вкладати свої кошти в заміську нерухомість, у тому числі з використанням іпотечних кредитів. Ця групапотенційних покупців очікує сьогодні від ринку на відповідні пропозиції.
Покупці, на яких розраховані проекти заміських будинків економ-класу – це активні міські жителі середнього віку, які бажають вивезти своїх дітей чи літніх батьків на природу.
Вік батьків, вік дітей. Найчастіше покупці заміського будинку – люди до пенсійного віку, 80% – 30-50 років. 10% - до пенсійного віку, 10% до 30 років. Середній вік потенційного покупця – 40 років. Вік дітей відповідно від 5 до 20 років.
Освіта. Як правило, вища.
Дохід покупця: споживач економ сегмента залучатиме позикові кошти, якщо це можливо або використовувати розстрочку від забудовника; залучення наявного житла як предмет застави; можливий кредит у своїй фірмі. Розмір позикових коштів – 70-80%.
Середньомісячний прибуток споживача щонайменше 2000 $ на сім'ю із залученням кредиту, щонайменше 5000 $ безпосередньо. На деякі думки, дохід повинен становити від 5000 до 10000 $.
Кількість чоловік у сім'ї. Практично всі потенційні покупці - люди, які мають сім'ю. Наявність дітей – притаманно сім'ї, купує заміський будинок. Здебільшого, наявність дітей є одним із основних мотивів для переїзду загород на постійне місце проживання чи купівлі дачі. Кількість дітей в основному від 1 до 3. Також є бабусі та дідусі. Разом кількість осіб у сім'ї від 3 до 6 (в середньому 3-4).
Location.
переваги покупців за географічним розташуванням селища розподіляютьсянаступним чином:
Джерело: дані «Бекар. Консалтинг»
Переважна площа заміського будинку серед покупців найбільш популярні котеджі від 150 до 250 кв.м. Але найчастіше, покупець може віддати перевагу будинку меншої площі через його вдаліше архітектурне та конструктивне рішення. По таун-хаузам переважний метраж будинку – 110 – 200 кв.м.
Сьогодні максимальним попитом користуються проекти котеджів із цегли та блоків площею від 150 до 200 кв.м, та від 100 до 150 кв.м для дерев'яних, каркасних проектів. Таким чином, простежується тенденція зниження попиту на великі площі будинків, особливо цегляних та блокових.
Джерело: дані «Бекар. Консалтинг»
Площа земельної ділянки.
Найбільша кількість запитів надходить на земельні ділянки 16 – 20 соток та 21 – 30 соток (30% та 27% відповідно). Трохи менша кількість запитів надходить на ділянки площею 11 – 15 соток (20%).
Джерело: дані «Бекар. Консалтинг»
Архітектурний стиль та планувальні рішення.
Як правило, покупців не цікавить архітектурний стиль всього селища. Набагато важливішим для потенційного покупця – вигляд, зручність та функціональність власного будинку та можливість перепланування внутрішніх приміщень.
Джерело: дані «Бекар. Консалтинг».
Поверховість. Мода на будинки/котеджі в три поверхи і вище пройшла. Як правило, потенційні покупці цікавляться об'єктами на два поверхи. Зрідка зустрічаються запити додому на один поверх, або два поверхи плюс цокольний поверх (для облаштування технічних приміщень). Але такі запити досить рідкісні.
Джерело: дані «Бекар. Консалтинг»
Планувальні рішення.
Можливість перепланування. Для потенційного покупця даний фактор (можливість перепланування) не є вирішальним. Він індивідуальний. Деякі покупці вибирають із чималої кількості запропонованих варіантів будинків. А комусь дуже необхідно мати можливість хоч щось змінити на свій смак.
На підставі аналізу проектів будинків можна виділити найбільш затребувані планувальні рішення в будинку:
- Двоповерхові котеджі загальною площею від 124 до 280 кв.м.;
- Кількість кімнат (без спалень) варіюється від 3 до 7, причому на першому поверсі: від 2 до 5, на другому від 1 до 3;
- Кількість спалень 2-4 зазвичай розташовані на другому поверсі, іноді на першому поверсі – спальня для гостей;
- Тераса є важливою частиною будинку, практично у всіх проектах будинків є від 1 до 3 терас, або балкон (лоджія);
- Сауна в будинку також є у представлених проектах, як правило, розташована на першому поверсі;
- Кількість санвузлів – 2-3, частіше за 2, на кожному поверсі по одному;
- На першому поверсі, як правило, розташовується вітальня, кухня-їдальня (або окремо), передпокій, кімната для гостей (якщо є); іноді кабінет, інші приміщення (тамбур, технічні, котельня, комора, пральна та ін.);
- На другому поверсі, як правило, розташовані спальні, хол, вбиральня, іноді кімната відпочинку.
Оптимальний розмір витрат за експлуатацію заміського будинку. На думку експертів, краща для покупця вартість витрат на експлуатацію заміського будинку має бути рівною вартості витрат на експлуатаційні витрати міської квартири з 3-4 кімнат. Але загалом, для покупця - що менше, то краще. Самі експерти вважають суму $200-250 цілком оптимальною.
Джерело: дані «Бекар. Консалтинг»
Високі витрати на експлуатацію (від 300 $ на місяць) можуть стати стримуючим фактором при покупці заміського будинку. Додаткові послуги та інфраструктура селища збільшують витрати власників котеджів на експлуатацію.
Як зазначають експерти, для потенційного покупця важливішим чинником, ніж вартість експлуатаційних витрат, є наявність досвідченої компанії, що управляє. Насамперед ставить питання «Чи є в селищі керуюча компанія? Чи не залишиться селищ покинутим?» і лише після цього покупець цікавиться вартістю витрат на експлуатацію.