Придбання житлових приміщень за давністю володіння - Управління персоналом
Автор: В'ячеслав Кутузов
В'ячеслав Кутузов, юрисконсульт компанії «ЄВРОБУД»
Набутку давність не можна віднести до поширених підстав придбання нерухомого майна. Причини цього вбачаються у тривалості терміну давнісного володіння, який для нерухомого майна становить 15 років, і навіть труднощі доведення підстав володіння. Однак у певних випадках придбання давність більш переважна іншим підставам набуття права власності. Насамперед слід зазначити спадкові суперечки, у яких виникають складнощі з доведенням правонаступництва (фактичним прийняттям спадкодавцем спадкової маси своїх правопопередників).
Безперечною перевагою набувальної давності порівняно з іншими способами встановлення (придбання) права власності (такими як доведення фактичного прийняття спадщини у спадкових спорах) є можливість набуття права власності на майно третіх осіб 1 .
При прийнятті ж спадкової маси спадкоємець набуває лише частку спадщини, що припадає на нього 2 .
Загальні характеристики набувальної давності
Як зазначається у пункті 15 названої постанови, в силу пункту 1 статті 234 Цивільного кодексу України особа (громадянин або юридична особа), яка не є власником майна, але сумлінно , відкрито та безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом п'ятнадцяти років або так і протягом п'яти років, набуває права власності на це майно (придбання давності).
При вирішенні спорів, пов'язаних із виникненням права власності в силу набувальної давності, судамнеобхідно враховувати таке:
— давнє володіння є сумлінним, якщо особа, отримуючи володіння, не знала і не мала знати про відсутність підстави виникнення у неї права власності;
— давнє володіння визнається відкритим, якщо особа не приховує факту знаходження майна у його володінні. Вживання звичайних заходів щодо забезпечення безпеки майна не свідчить про приховування цього майна;
- давнє володіння визнається безперервним, якщо воно не припинялося протягом усього терміну набутньої давності. У разі задоволення позову власника давності про витребування майна з чужого незаконного володіння, що мала місце раніше тимчасова втрата ним володіння спірним майном перервою давнього володіння не вважається.
Верховні інстанції вказують на те, що передача давнім власником майна у тимчасове володіння іншої особи не перериває володіння давністю. Не настає перерва давностного володіння й у разі, якщо новий власник майна є сингулярним чи універсальним правонаступником попереднього власника ( пункт 3 статті 234 Цивільного кодексу РФ).
Особа, яка посилається на давність володіння, може приєднати на час свого володіння весь час, протягом якого цим майном володів той, чиїм правонаступником ця особа є. Щодо спадкових суперечок спадкоємець має право додати до строку свого володіння термін володіння спадкодавця.
Очевидно, що позадоговірне володіння на думку верховних інстанцій означає відсутність відповідного закону договору. Якщо договір був згодом визнаний недійсним, то набувальна давність може мати місце.
Останньою характеристикою набувальної давності, зазначеної у постанові,є право давнього власника на захист свого володіння проти третіх осіб, які не є власниками майна, а також не мають прав на володіння ним через інше передбачене законом або договором підстави згідно з правилами статей 301, 304 Цивільного кодексу РФ.
Власницька захист передбачає обов'язки давностного власника надавати докази законності свого володіння.
Вибір виду позову. Особі, зацікавленій у придбанні права власності за давністю володіння, слід звернутися з позовом про визнання права власності. Право власності давнього власника саме підтверджується (визнається) судовим рішенням, а чи не виникає. Право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає у особи, яка придбала це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації (абзац другий пункту 1 статті 234 Цивільного кодексу РФ).
У випадках, коли колишній власник нерухомого майна не був і не повинен був бути відомий власникові давнини, він має право звернутися до суду із заявою про встановлення факту сумлінного, відкритого і безперервного володіння майном як своїм власним протягом строку набутньої давності. Як заінтересована особа до участі у справі залучається державний реєстратор (абзац 3 пункту 19 постанови 10/22).
Рішення суду, яким за давнім власником визнано право власності, є підставою для державної реєстрації визнаного права в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним.
У ухвалі зазначається, що відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно не є перешкодою для визнанняправа власності на це майно після закінчення терміну придбання, а попередня постановка безгосподарного нерухомого майна на облік необов'язкова.
У той же час наявність зареєстрованого права може створити істотні перешкоди в задоволенні позову про визнання права власності.
Зацікавлені особи, чиї правничий та законні інтереси зачіпаються винесеним рішенням, вправі висунути самостійні позовні вимоги щодо присудженого имущества.
Крім житлових приміщень об'єктом набувальної давності може бути земельна ділянка. Якщо позивачем висунуто вимогу про визнання права власності на індивідуальну житлову будівлю (будинок), то доцільно одночасне заявити вимогу про визнання права власності на земельну ділянку, на якій розташовується ця будівля.
Рішенням районного суду, залишеним без зміни ухвалою судової колегії у цивільних справах обласного суду, у задоволенні позовних вимог Л. відмовлено.
При вирішенні спору судовими інстанціями встановлено, що земельна ділянка, на якій розташована спірна господарська споруда, перебуває у державній власності. Л. зазначена ділянка на якомусь речовому праві не надавалася. Дозвіл на будівництво спірної споруди не видавалося, акту введення об'єкта в експлуатацію немає.
Підстав для застосування положень статті 234 Цивільного кодексу України суди не вбачали, обґрунтовано наголосивши, що можливість визнання права власності на самовільно зведену на неправомірно займаній земельній ділянці споруду в порядку набутньої давності не передбачено.
Враховуючи, що земельна ділянка, на якій розташована споруда, не належить позивачеві набудь-якому речовому праві, а також з огляду на відсутність дозволу на будівництво та акту введення об'єкта в експлуатацію, суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову.
Обчислення строку позовної давності. За змістом статей 225 та 234 Цивільного кодексу України право власності в силу набувальної давності може бути набуте на майно, що належить на праві власності іншій особі, а також на безгосподарне майно.
Проте правозастосовнику слід звернути увагу на те, що у пункті 4 статті 234 Цивільного кодексу України передбачена спеціальна підстава для початку перебігу строку набутньої давності, яка не обмежена умовами пункту 1 зазначеної статті, якщо підставою для відмови в задоволенні позову власника про витребування майна з чужого незаконного володіння є перепустка строку позовної давності, з його закінчення починає текти термін придбаної давності щодо спірного майна.
Тепер розглянемо переваги та недоліки набутньої давності, а також наведемо рекомендації, які дозволять правозастосувачу довести своє володіння давністю.
Перевагою набувальної давності є можливість придбання нерухомого майна «з нуля», тобто без доведення законності свого придбання чи ланцюжка правонаступництва. У випадках, коли правонаступництво не було належним чином оформлене (спадкування від фактичних власників та інше), набутня давність може стати єдиним ефективним засобом набуття титулу власника.
Придбальна давність може бути доведена широким колом доказів. Рекомендується звертати увагу на докази, що підтверджують періодичність експлуатації нерухомості.платіжні документи з комунальних та експлуатаційних послуг (найбільш переконливий вид доказів, оскільки саме ними, як правило, підтверджується безперервність володіння). Також як докази можуть бути представлені договори охорони нерухомого майна, його капітального та поточного ремонту; договори, якими майно передавалося у тимчасове користування третім особам (оренда, наймання, безоплатне термінове користування та інші).
На закінчення зазначимо, що вимога про безперервність давнісного володіння не слід розуміти в тому сенсі, що власник давності повинен мати докази наявності у нього володіння в кожний момент часу набувальної давності. Такий обов'язок може мати місце виключно у разі наявності відомостей про те, що майно вибувало з його володіння.
2 Якщо приміщення успадковуються згідно із законом — розділ 62 Цивільного кодексу України.