Приклади розрахунку ринкової вартості землі шляхом порівняння продажів
Умови завдання.Є дані про ціну продажу незабудованої земельної ділянки аналога та її характеристики порівняно з ділянкою, що оцінюється: Ціна — $30 000. Умови фінансування — на 6% краще, ніж у оцінюваної ділянки; Дата продажу - 0,5 роки тому; Розташування - на 10% краще оцінюваного; Зручності - на 5% гірше, ніж у оцінюваного; Топографія на 15% краще, ніж у оцінюваного. Визначити вартість ділянки, що оцінюється.Рішення:№ фактору Коригування на залежній основі 1. Умови фінансування -6% $30 000(1-0,06) = $28 200 2. Дата продажу + 5% $28 200(1+0,05) = $29 610 Коригування на незалежній основі 3. Розташування -10% 4. Зручності +5% 5. Топографія -15% Загальне коригування на незалежній основі -20% Вартість об'єкта-аналогу, якщо б він мав характеристики оцінюваного об'єкта $29 610 (1-0,2)= $23 688 Вартість оцінюваної ділянки, з урахуванням округлення, може бути прийнята, що дорівнює $24 000.
Метод виділеннязастосовують для оцінки забудованих земельних ділянок. Цей метод поєднує метод порівняння продажів та елементи одного з методів витратного підходу. Для успішного застосування даного методу необхідно: наявність інформації про ціни угод (пропозицій) з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиному об'єкту нерухомості, що включає в себе земельну ділянку, що оцінюється; відповідність покращень земельної ділянки її найбільш ефективному використанню.
Оцінку цим методом проводять у такій послідовності:
визначають елементи, за якими порівнюють єдиний об'єкт нерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку, з об'єктами-аналогами;
встановлюють по кожному з елементів порівняння характер та ступінь відмінностей кожного аналога від єдиного об'єктанерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку;
розраховують по кожному з елементів порівняння коригування цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе земельну ділянку, що оцінюється;
коригують по кожному з елементів порівняння ціни кожного аналога, що згладжують їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку;
розраховують ринкову вартість єдиного об'єкта нерухомості, що включає оцінювану земельну ділянку, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;
обчислюють вартість заміщення або вартість відтворення поліпшень земельної ділянки, що оцінюється;
розраховують ринкову вартість земельної ділянки, що оцінюється, віднімаючи з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінювану земельну ділянку, вартість заміщення або вартість відтворення поліпшень оцінюваної земельної ділянки
де VL – вартість земельної ділянки; V – ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомості, визначена методом порівняння продажів; Vi - вартість заміщення або вартість відтворення поліпшень земельної ділянки, що оцінюється; Di - Розмір накопиченого зносу поліпшень.
Суму витрат за створення поліпшень земельної ділянки можна визначити, використовуючи укрупнені та елементні вартісні показники. До укрупнених вартісних показників відносяться як показники, що характеризують параметри об'єкта, так і показники комплексів та видів робіт. До елементних вартісних показників відносяться елементні ціни та розцінки, що використовуються при визначенні суми витрат на створення покращень.
Укрупнені та елементні вартісніпоказники, розраховані на зафіксованому на конкретну дату рівні цін (базисному рівні цін), можуть бути перераховані на ціни на дату оцінки з використанням системи поточних та прогнозних індексів зміни вартості будівництва. Витрати створення поліпшень з допомогою елементних вартісних показників можна розрахувати, використовуючи ресурсний і ресурсно-индексный методи.
Ресурсний (ресурсно-індексний) метод полягає у калькулюванні поточних (прогнозних) цін та тарифів усіх ресурсів, необхідних для створення покращень. При визначенні суми витрат за створення поліпшень земельної ділянки слід враховувати прибуток інвестора — розмір найімовірнішої винагороди за інвестування капіталу створення поліпшень. Прибуток інвестора можна розрахувати як різницю між ціною продажу та витратами на створення аналогічних об'єктів або як віддачу на капітал за його найбільш ймовірного, аналогічного за рівнем ризиків інвестування.
При визначенні вартості заміщення або вартості відтворення враховують накопичений знос поліпшень, який визначають в цілому по об'єкту або поліпшення (або за їх видами) у грошовому вираженні як суму фізичного, функціонального та частини економічного зносу, що відноситься до поліпшень.
Фізичний знос – втрата вартості поліпшень, обумовлена погіршенням їх фізичних властивостей.
Функціональне зношування - втрата вартості поліпшень, обумовлена невідповідністю об'ємно-планувального рішення, будівельних матеріалів та інженерного обладнання поліпшень, якості вироблених будівельних робіт або інших характеристик поліпшень сучасним ринковим вимогам, що висуваються до даного типу поліпшень.
Економічний знос - втрата вартості єдиного об'єкта нерухомості, обумовлена негативнимвпливом зовнішніх щодо нього чинників. Фізичний і функціональний знос може бути усувним і непереборним. Економічний знос, як правило, непереборний.
При розрахунку вартості землі шляхом виділення з вартості угоди із забудованою земельною ділянкою (вартості єдиного об'єкта нерухомості) віднімається залишкова відновна вартість будівель, визначена витратним способом.