Pro англійські склади, Суб’єктивно Орендар ру комерційна нерухомість
Склади у Великій Британії 2013 рік виявився не лише рекордним за обсягами будівництва та угод зі складською нерухомістю за всю історію українського ринку - особисто для мене він ознаменувався великою кількістю відряджень, у тому числі кілька разів вирвався я і за межі нашої Батьківщини. І, як мені здалося під час перельоту з Новосибірська до Москви, чомусь про ці склади я поки що нічого не писав. Отже, сьогодні вважаю, що про сучасні складські комплекси Московської області досить написано - зробимо паузу і подивимося на Англію.
Я поїхав до своїх колег у гості в Манчестер, Лідс і Шеффілд, і, звичайно, не міг не подивитися на те, як розвивається складська та офісна нерухомість у цій частині Англії. Мене весь час дивували цифри - обсяг складів тільки в цій галузі Великобританії порівняний із загальноукраїнським обсягом якісної пропозиції (щоправда, колеги до своїх 120 млн квадратних футів включають і зовсім старі, за нашими мірками, приміщення, тому, напевно, порівняння з нашим ринком не зовсім коректне) , при цьому ці самі обсяги не дуже й вимірюють (ну є вільні склади - і добре, є і на оренду, і на продаж), а вакансія подекуди якась нерозумна: склад може стояти порожнім роками (зараз вакансія йде вниз) .
Зазначу те, що мені видалося цікавим у планувальних рішеннях. По-перше, зона паркування вантажівок та легкового автотранспорту в основному розділена - тобто для них навіть в'їзди та КПП різні. Досить традиційно для Європи - на паркування для легкових автомобілів ми заїхали спокійно, без спілкування з охороною. Загалом охоронці завжди раді допомогти, фотографувати не забороняють і, навпаки, підказують, звідки ракурс буде кращим. Офісна зона в більшості складівзроблено так, щоб і оку було приємно, і працівникам комфортно: багато скла, сучасні «зелені» рішення тощо. Архітектура теж досить різна – над зовнішнім виглядом складу явно працюють.
Складські доки найчастіше розташовуються дуже близько один до одного, але треба враховувати специфіку регіону. Як правило, передбачити час доставки товару і спланувати потоки правильно значно простіше: це не Москва і не Лондон, на дорогах немає моторошних пробок, та й відстані в самій Англії не нашого масштабу. Тому можна змусити об'єкти працювати ефективно.
При створенні нових парків та будівництві під ключ англійські девелопери готові пропонувати блоки від 4.500 метрів – все як у нас. Спочатку прокладають інфраструктуру. Раніше, буквально два роки тому, держава допомагала девелоперам тим, що, якщо побудована будівля пустувала, з неї не були потрібні податки: таким чином, девелопер міг будувати «про запас». Тепер таких поблажок немає. При цьому в оренду та на продаж пропонуються і старі, і нові складські комплекси. Наприклад, ця будівля збудована близько 9 років тому - і вже рік чекає на свого клієнта. Проїжджаємо вулицями міста - бачу один зі складів self-storage. Досить велика будівля, тисячі на 25-30 квадратних метрів. В Англії останні п'ять років спекулятивного будівництва практично не спостерігалося: давався взнаки стан економіки, девелопери воліли працювати під ключ. Лише у 2013 році почалося пожвавлення, і зараз у всіх містах колеги-брокери скаржаться на нестачу вільних складів.
(Один із складів, побудований під клієнта, зараз вільний на ринку) Взагалі місцеві девелопери, англійською флегматичні: з того, що я почув, прибутковість близько 5% нікого особливо не лякає. Будуються і великі об'єкти, і невеликіокремі будівлі.
Архітектура складів дуже різна. Наприклад, склад Адідас взагалі на склад не дуже й схожий, перш за все, напевно, тому, що не обнесений щільним парканом з колючим дротом вище за людський зріст? (Склад Kellog's та ND Logistics оформлений більш традиційно)
Одна з промислових зон відома своїми сучасними підприємствами, зокрема інноваційним виробництвом Rolls Royce. Так, на замітку - на плоских територіях, що продуваються, «вітряки» розташовані в багатьох місцях. Поруч із промзонами такого типу створюють і будинки для того, щоб залучити робочу силу. За словами моїх супроводжуючих, вони недорогі (мене найбільше здивувала скупченість - ніякого свого майданчика біля будинку з галявиною все-таки не виходить, але, можливо, зниження ціни це необхідно). Тобто регіональна влада підходить до розвитку територій з погляду стратегічного планування зростання районів.
Ще в таких промзонах можна знайти і невеликі приміщення в оренду для легкого виробництва – це схоже на те, що у нас відбувається в кількох індустріальних парках (щоправда, у нас переважно на базі старих будівель та будівель). Тут у будівлі розташовано три чи чотири фірми. До речі, на фото знову видно вітряки!
Ну, і нарешті, покажу один із великих складів, збудованих три роки тому і досі не заселених орендарями. Його площа становить майже 40.000 квадратних метрів, готова до в'їзду.
Мене спочатку здивувала така конфігурація будівлі: вантажні доки віднесені у бік офісної частини. Причому стоять досить щільно один до одного, і лише в одній частині цієї будівлі. Але дивуватися довелося і на вході до офісної частини. Отже, вхід до офісної частини обладнаний двома автоматичними дверима з датчиками руху. Це як унас в офісі класу А в Москві.
При цьому перше, що я побачив, увійшовши до будівлі – лічильник електроенергії, виробленої сонячними панелями на даху будівлі. Енергозберігаючі технології використовуються в нових будинках практично скрізь. (Ну «вітряк» поруч із будинком я тут показувати не буду, але він теж тут є)
Крок колон належить ще перерахувати в метри (я чекаю на бриф з Англії з параметрами цієї будівлі), але прольоти явно більше, ніж 12*24.
Причина, чому склад порожній, стала очевидною після того, як я глянув на будинок зсередини. Адже цей будинок не можна побити на частини для кількох орендарів, цей будинок - для одного клієнта. Ось, наприклад, фото офісної вставки – її не можна ніяк поділити на кількох орендарів! Тобто, в даному випадку, девелопер збудував його - зауважу, спекулятивно - і приготувався чекати на орендаря, кому підійде саме така будівля. До речі, зарядних кімнат тут ніде не передбачено - за живлять гелієві та літій-іонні батареї!
Цього разу завершу фотографією офісу Knight Frank у Лондоні, на Baker Street, 55, неподалік музею Шерлока Холмса.