Продаж приватизованої квартири, частка якої належить українцям
У договір приватизації квартири крім батьків - громадян Республіки Казахстан, вписано дорослих дітей, які нині не прописані у квартирі і є громадянами України. Квартира – у власності понад 10 років. Від дітей є завірений нотаріусом дозвіл на продаж квартири. Чи стягуватиметься податок під час продажу через те, що вони громадяни України? Чи є необхідність оформлювати їм відмову від своєї частини власності? І якщо цю відмову оформити, то чи треба чекати на рік до продажу, щоб не платити податок?
Діти є нерезидентами Республіки Казахстан. Для оподаткування доходів нерезидентів від продажу нерухомості застосовується порядок, відмінний від правил, встановлених для резидентів.
Відповідно до підпункту 5 пункту 1 статті 192 Податкового кодексу Республіки Казахстан доходи від приросту вартості при реалізації майна, що знаходиться на території Республіки Казахстан, права на яке або угоди за яким підлягають державній реєстрації (нерухомість відноситься до такого майна) вважаються доходами нерезидента з джерел у Республіці Казахстан.
Приростом вартості в цьому випадку є позитивна різниця між вартістю реалізації та вартістю придбання нерухомості.
Відповідно до підпункту 6) статті 194 Податкового кодексу доходи нерезидента від приросту вартості оподатковуються за ставкою 15 відсотків. Тому вся сума приросту вартості буде обкладена податком за вказаною ставкою. На відміну від оподаткування доходу від продажу житлової нерухомості резидентів, для нерезидентів не діє правило, що звільняє від оподаткування, якщо житло перебувало у власності понад рік. Таким чином, ваші діти повинні сплачувати податок незалежно від терміну володіння нерухомістю, але тільки ву разі, коли вартість продажу вища за вартість придбання.
В цьому випадку вартість придбання відсутня, оскільки квартира була придбана за договором про приватизацію. У цьому випадку до здійснення угоди необхідно провести оцінку нерухомості, що продається в оціночній компанії, що володіє відповідною ліцензією. Приріст вартості у цьому випадку визначатиметься як позитивна різниця між вартістю продажу та оціночною вартістю.
Якщо вартість продажу перевищуватиме розмір оцінки, визначеної оцінювачем, можна скористатися нормами, регулюючими міжнародне оподаткування. Іноземці - громадяни держав, з якими у Республіки Казахстан укладено Конвенцію про уникнення подвійного оподаткування, зокрема України, можуть також скористатися положеннями Конвенції, укладеної між нашими державами, оскільки українське законодавство не передбачає оподаткування приросту вартості при продажу нерухомості. Для того, щоб застосувати положення міжнародного договору Вашим дітям необхідно отримати у податковому органі своєї держави письмове підтвердження (довідку, сертифікат) про те, що він є резидентом своєї держави. Цей документ необхідно подати до податкового органу Республіки Казахстан з посиланням на статтю 215 Податкового кодексу.
Якщо діти переоформлять свої частки на Вас (наприклад, подарують), то при подальшому продажу квартири після закінчення року обов'язку зі сплати податків у Вас не виникне. Якщо квартира продаватиметься до закінчення року з моменту придбання часток, що належать дітям, то податки необхідно буде сплачувати, у розмірі 10% від приросту вартості (якщо він виникне), тобто від позитивної різниці між сумою, отриманою за угодою, таринковою вартістю, визначеною оцінювачем. Якщо приросту вартості немає – податкових зобов'язань у Вас не виникне.
Таким чином, спочатку необхідно отримати звіт про оцінку квартири та переконатися, що продажна вартість за угодою не перевищує зазначеної в ній вартості. Якщо це так, нічого робити не потрібно. Якщо утворюється приріст вартості, можна скористатися нормами Конвенції чи вдатися до переоформленню часток на батьків.