Сегменти ринку нерухомості та їх характеристика
Міністерство Освіти та Науки РФ
Казанський Державний Технологічний Університет
за курсом: «Економіка нерухомості»
«Сегменти ринку нерухомості та їх характеристика»
1. Сегментація ринку нерухомості
2. Характеристика сегментів ринку нерухомості
2.1 Загальна характеристика ринку житлової нерухомості Поволжя
2.2 Характеристика ринку комерційної нерухомості Поволжя
2.3 Характеристика ринку земельних ділянок
Розбиття ринку нерухомості на окремі сегменти проводиться відповідно до переважаючих потреб учасників ринку, інвестиційної мотивації, місця розташування, терміну фактичного функціонування об'єкта, фізичних характеристик, дизайну, особливостей зонування нерухомості.
Принципи класифікації об'єктів, покладені в основу сегментації ринків нерухомості, підпорядковані конкретним завданням процедури оцінки та вимагають всебічного врахування характеристик нерухомості, що оцінюється.
1. Сегментація ринку нерухомості
Сегментація ринку нерухомості - це поділ його на однорідні групи покупців. В основу сегментації можуть бути покладені і характеристики нерухомості, за якою стоять відповідні групи покупців.
Розрізняють такі сегменти ринку нерухомості:
- Ринок комерційної нерухомості;
- Ринок земельних ділянок.
Ринок житла. Безкоштовна приватизація житла за короткий термін створила широкий прошарок власників - власників квартир та кімнат з муніципального та відомчого житлового фонду.
Велика потреба у житлі існує за одночасно низького середнього рівня доходів сучасної української родини, що недозволяє більшій частині населення, що має низькі та середні доходи, претендувати на покупку.
Основну групу покупців, які формують нині попит на житло, становить 4-6% населення, до якої входять сім'ї з високими доходами. Отже, як тільки почнеться сталий розвиток економіки, підвищуватиметься добробут українців, прискореними темпами почнеться зростання попиту населення на житло.
Ринок житла у свою чергу поділяється на ринок міського житла та ринок заміського житла.
Міський житловий фонд ділиться на кілька груп, що враховують характер забудови: житло низької якості, типове житло, забудова сталінських часів, будинки покращеного планування, елітне житло. При цьому якість житла та його місцезнаходження є основними параметрами, що впливають на попит на ринку житла та враховуються у цінах на житло.
Основні складові ринку заміського житла: нове будівництво (забудова), стара забудова, незавершене будівництво. На сплеск ділової активності на цьому ринку впливає пора року (осінь – загасання ринку, весна-літо – період підйому).
Ринок комерційної нерухомості. Ринок нежитлових приміщень, або ринок комерційної нерухомості, став формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств, він набагато менше, ніж ринок житла, кількість операцій, що проводяться невелика, але у зв'язку з високою вартістю об'єктів є привабливою для структур, що працюють на даному ринку.
Цей ринок поділяється на кілька сегментів, що диференціюються за функціональним призначенням: офісні, торгові, складські, виробничі.
Ринок офісних приміщень. На ринку офісів сформувалося три основні сектори:
Перший сектор – престижні офіси, що відповідаютьсвітових стандартів для адміністративних приміщень. Орендна ставка у таких приміщеннях дуже висока. З цієї причини деякі українські підприємці часто орендують першокласні офіси за кордоном за доступнішими цінами.
Другий сектор утворюють офіси, що знаходяться в добре оброблених та обладнаних приміщеннях, а іноді й у розселених та якісно відремонтованих квартирах великого розміру. Орендні ставки тут прийнятні для фірм, що успішно працюють, на цьому секторі спостерігається активний попит, який постійно зростає.
Третій сектор складають приміщення у будинках муніципального та відомчого нежитлового фонду, державних підприємств (переважно наукових установ), кооперативних та приватних підприємств. Це приміщення без обробки та ремонту та супутніх послуг. Орендні ставки тут низькі.
Ринок офісних приміщень має гарну перспективу для свого розвитку, оскільки свобода ведення підприємницької діяльності веде до створення нових підприємницьких структур, що потребують приміщення для їх функціонування.
Ринок торгових приміщень. Головним чинником успішної діяльності підприємств торгівлі є вигідне розташування, саме воно визначає обсяг товарообігу. Найбільший попит мають торгові приміщення, розташовані поруч із головними транспортними вузлами, станціями різних видів сполучення. Переважною формою угод на ринку торгових приміщень у центрі міста є купівля-продаж торгових приміщень, поза центром — оренда приміщень. Ставки орендної плати в центрі та на околиці відрізняються у кілька разів. Як показує практика, у Москві, наприклад, ставки орендної плати стають недоступними для українських торгових фірм, які продають дешеві товари для населення. Їхнє місцезаймають фешенебельні магазини. Багато покупців спочатку беруть торгове підприємство в оренду, щоб перевірити, чи піде ні торгівля в даному місці, а потім купують його. Отримує розвиток практика, коли орендується земельна ділянка, на якій здійснюється торгівля з автомашин або контейнерів.
Ринок складських приміщень. p align="justify"> Динамічно розвивається сегментом ринку нерухомості є ринок складських приміщень. Для нього характерна стабільність, стійкість попиту та пропозиції, цін. На ринку пропонуються спеціалізовані склади, оснащені вантажно-розвантажувальною технікою, опалювані, що мають надійну охорону ангари, підвальні та напівпідвальні приміщення в адміністративних будинках та ін. Особливо виділяються митні склади.
Нині застосовуються такі основні форми надання складських приміщень: оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страхуванням.
Ставки орендної плати на ринку складських приміщень диференційовані в залежності від ступеня автоматизації складу та наявності спеціального обладнання, розташування складу, віддаленості від транспортних вузлів. Пропозиція над ринком складів має тенденцію зростання. Витрати на складське господарство значно нижчі від витрат на житло, офісні приміщення. Збільшення потреби на складські об'єкти в міру збільшення кількості суб'єктів господарювання пред'являтиме гарантований попит на складські приміщення.