Схеми придбання квартири в будинку, що будується

Сьогодні будівельні компанії пропонують кілька схем придбання квартир.

Перша (найпоширеніша) схема: шляхом укладання договору пайової участі - ДДУ.
Друга схема: шляхом укладання попереднього договору купівлі-продажу.
Третя схема: шляхом придбання векселі, яким можна розплатитися за квартиру.
Четверта схема: шляхом вступу до кооперативу.
П'ята схема: придбання житлових сертифікатів (облігацій) за номіналом вартості квадратного метра.
Шоста схема: переуступка права вимоги.

Отже, ви обрали фірму чи будівельну компанію, а далі вам необхідно оформити на папері ваші взаємини із цією організацією. Основним документом, за яким ви будете взаємодіяти з будівельною фірмою, є договір. Загальні принципи складання будь-якого договору такі: договір повинен обов'язково містити чіткий опис предмета договору, вартість договору та порядок оплати, обов'язки сторін, строки виконання цих зобов'язань та відповідальність за їх невиконання, умови розірвання чи переуступки прав та порядок повернення коштів при розірванні.

Навіть маючи вихідну інформацію про будівельну компанію та об'єкт будівництва, розібратися у всіх тонкощах договору пайової участі не так просто.

Основними та необхідними елементами договору пайової участі є:

Якщо у договорі пайової участі відображено всі ці елементи, пайовик отримує додаткову гарантію захисту своїх коштів. Як правило, пайовику самому буває не під силу скласти грамотний договір пайової участі. Тому доцільно звернутися за допомогою у укладанні договору в юридичну консультацію, що спеціалізується на питаннях пайовогобудівництва. Взагалі бажано, щоб правочин супроводжувався юристом на всіх етапах, починаючи з консультації, укладання договору, ведення переговорів з будівельною компанією і до отримання свідоцтва про власність з УФРС. Цей перелік рекомендацій має допомогти знизити ризики, з якими стикаються пайовики. Надалі у розділі "Основні ризики" ми постаралися детально розібрати окремі складові договору пайової участі.

Договір попередньої купівлі-продажу - договір ПКП

Слизька схема - попередній договір купівлі-продажу. Серед юристів немає однозначної думки щодо того, наскільки законними є дії забудовників, які пропонують укласти договір ПКП. Відповідно до ДК РФ, договір купівлі-продажу може укладати лише власник майна, отже, і попередній договір має підписувати також власник. Є ще один нюанс – для укладання попереднього договору необхідно визначити всі істотні умови основного договору, але доки будинок не збудовано та не зареєстровано, неможливо чітко ідентифікувати предмет договору купівлі-продажу, оскільки квартири ще не існує.

У Цивільному кодексі описано механізм укладання попереднього договору, але там нічого не сказано про оплату. На думку багатьох фахівців, оплата за попереднім договором не повинна бути стовідсотковою, інакше він може бути визнаний удаваним правочином і засобом уникнення укладення договору пайової участі відповідно дозакону №214 "Про участь у пайовому будівництві...", тобто відходу з-під дії цього закону.

Ще один момент - за попереднім договором купівлі-продажу пайовику неможливо зареєструвати право власності на квартиру. Право власності пайовик може отримати, тільки уклавшидоговір купівлі-продажу, але його можна укласти лише після того, як забудовник зареєстрував право власності на себе – природно, попередньо ввівши будинок в експлуатацію. Проте може статися, що забудовник зможе отримати таке право - з різних причин чи навмисне ухилятися від реєстрації права власності він. Тоді пайовику доведеться звертатися до суду, але суд навряд чи змусить забудовника укласти договір купівлі-продажу, оскільки забудовник сам ще не є власником.

Щоб цього не сталося, необхідно у договорі докладно описати всі етапи будівельного процесу з термінами та обов'язками забудовника на кожному окремо, а також штрафні санкції на випадок, якщо забудовник вчасно не зареєстрував свого права власності або не уклав договір купівлі-продажу.

Компанія-забудовник може випустити векселі (боргові зобов'язання) на певну суму та продати їх учаснику будівництва. Потім укладається попередній договір купівлі-продажу, де векселі є заставою.

Після завершення будівництва власник векселів може або отримати за них квартиру (попередній договір купівлі-продажу переростає в остаточний), або погасити векселі у забудовника з обіцяними на початку випуску відсотками.

Обсяг випуску векселів відомий заздалегідь. Номінал векселів прив'язаний до середньої вартості квартири, залежить від продажної ціни на початковій стадії будівництва та передбачуваної кінцевої – після завершення будівництва. Прибутковість векселів також оголошено. Вона не може змінюватись.

Як відомо, за період будівництва (середній термін – 1,5 року) вартість квадратного метра зміниться в ціні. Не виключено, що до закінчення будівництва "прибутковість" від придбання квартири переважить дохідністьвекселям.

Вексель - безумовне зобов'язання, тому, якщо він не буде сплачений, можна звертатися до суду, який одразу прийме сторону власника векселів. Також у разі (за законом!) все власники векселів вправі вимагати дострокового погашення.

Якщо векселетримач вирішить розірвати відносини із забудовником (розірве договір), він отримає виплачені гроші з відсотками.

Можливо, в умовах стрімкого зростання цін вексельна схема не виглядає для покупця привабливою, проте на спокійному ринку векселя виступають ефективним інструментом.

Векселі – інструмент, близький до фондового ринку. Вони виставляються на деяких майданчиках в Інтернеті - РБК (РосБізнесКонсалт), НКС (Національна котирувальна система).

Випускаючи векселі, компанії розраховують залучити знеособленого інвестора, зацікавленого у діяльності цієї компанії. Вже пізніше може бути прийнято рішення прив'язати частину векселів до конкретного будівельного проекту.

Попередній договір купівлі-продажу полягає у забезпечення векселів. У договорі зазначено фіксовану ціну квадратного метра, але з урахуванням відсотка за векселем - близько 10-15% річних. Для зручності розрахунків випускаються векселі різним номіналом - 10 тис., 100 тис., 500 тис. та 1 млн. рублів.

Якщо клієнт хоче вийти з будівництва, маючи на руках векселі, то зробити це простіше, ніж у всіх інших випадках, - не треба укладати договір цесії, вимагати дозволу на переуступку прав у забудовника і т.д.

Тримач векселя залишиться у виграші у будь-якому разі, чи погасить він векселя після закінчення будівництва чи отримає за них квартиру.

Поступка права вимоги - цесія

Під поступкою права вимоги - цесією - розуміється заміна кредитора назобов'язання. Кредитор, який передає своє право вимоги, називається цедентом, а той, хто приймає право вимоги (новий кредитор) - цесіонарієм.

Цессионарий набуває прав у тому обсязі і тих умовах, які мав початковий кредитор на момент укладання угоди про відступлення права вимоги. Так само і боржник має право пред'являти новому кредитору всі ті претензії, які він мав до початкового кредитора на момент повідомлення боржника про поступку права.

Поступка може бути здійснена тільки в тій формі, яка встановлена для вчинення правочину, права за яким поступаються.