Що потрібно знати (перевіряти) при покупці квартири на вторинному ринку

Проте питання купівлі квартири таїть у собі багато небезпечних моментів, пов'язаних з історією житла та його власниками. Найчастіше, нерухомість із вторинного фонду становить інтерес для шахраїв, які обманним шляхом одержують значні суми грошей від покупців. При угоді з вторинкою потрібно особливо ретельно перевіряти всю документацію, і навіть юридично грамотного скласти документи.

Чого потрібно побоюватися при покупці квартири

Перш ніж визначитися з об'єктом придбання, треба оцінити наступні фактори ризику, пов'язані з майбутньою угодою:

Юридична чистота. Перед тим, як підписати купчу та передати кошти в рахунок сплати за договором, необхідно перевірити документи на власність, а також правомірність процесу відчуження.
Перевіряє документи на відповідність фактичному стану квартири. Реєстрація права на нерухомість за технічними документами за наявності розбіжності з фактичним станом справ тягне за собою масу проблем, пов'язаних з подальшим розпорядженням придбаною квартирою.
Дотримання вимог закону, пов'язаних із питанням оформлення документів на квартиру.

Що має насторожити

У деяких ситуаціях покупець має бути особливо уважним при купівлі нерухомості.

Доручення

Нерухомість продається не безпосередньо власником, яке представником, довіреним обличчям. У такій ситуації довіреність може бути:

підробленою;
анульованою;
минув;
оформленою померлою людиною.

Шахраї часто оформлюють довіреність на представлення інтересів людей похилого віку, недієздатнихосіб, а також громадян, які страждають на алкоголізм або наркозалежність.

Приватизація

Якщо право власності виникло внаслідок приватизаційних дій, можливі помилки чи порушення у процесі розподілу. У разі, покупцю рекомендується ознайомитися з письмовою згодою всіх учасників приватизації з фактом продажу. Неприпустимо купувати квартиру, якщо в ній залишається прописаним будь-хто з мешканців, навіть якщо той обіцяє виписати після угоди.

Сумнівна історія об'єкту

Якщо історія квартири мали місце угоди відчуження сумнівного характеру, а продавцями були якісь приватні організації чи держустанови.

Спадщина

Покупця має насторожити факт термінового продажу власності, яку продавець лише отримав спадок чи оформив подаровану квартиру. Однією з причин термінового продажу може бути раптове виявлення претендентів на квартиру.

Материнський капітал

Якщо придбання квартири було пов'язане із залученням материнського капіталу, можливе некоректне оформлення паперів, адже згідно із законом така нерухомість має бути обов'язково оформлена на всіх членів сім'ї, включаючи неповнолітніх дітей. Невиконання батьками цього зобов'язання може надалі викликати складнощі нового власника.

Проблеми з правовласниками

Перед покупкою треба встановити особу продавців і переконатися у питанні їх дієздатності. Угоди з недієздатними (дітьми, психічно хворими, людьми, які страждають на алкогольну та наркозалежність) будуть визнані недійсними, і можуть бути оскаржені в суді.

В окремих випадках мешканцями можуть бути тимчасово відсутні особи – військовослужбовці, особи, які відбувають термін у місцях позбавлення волі абогромадяни, чиє місце знаходження невідоме. У цих випадках особи зберігатимуть право проживання незалежно від їх відсутності.

Наявність обтяжень

Законом заборонено будь-які угоди, пов'язані з відчуженням квартири, яка перебуває в заставі або під арештом. Продається власність також може перебувати в епіцентрі будь-якого судового розгляду.

Порушення процедури відчуження

Угода може бути оскаржена у разі виявлення порушень у процедурі продажу, а саме ненадання сусідам/пайовим власникам житла права першої черги у придбанні власності. Зважаючи на складність процедури, багато власників намагаються обійти вимогу за законом.

Заходи безпеки при покупці

Щоб угода не призвела до сумних наслідків, треба дотримуватись деяких рекомендацій, які дозволять знизити ризики, звівши їх до мінімуму:

Покупця має насторожити вартість квартири менше ніж 20% від ринкової вартості на поточний момент. Житло, яке не має проблем із документами і в хорошому стані, навряд чи коштуватиме дешево, а господарі не захочуть продавати його зі збитками для себе. Найчастіше шахраї намагаються позбутися квартири, отримавши кошти за підробленими документами або довіреності, що викликає сумніви.
Купівля квартири має бути скасована, якщо немає можливості перевірити довіреність або історію квартири. Якщо нерухомість часто переходила в різні руки, напевно, будуть знайдені будь-які проблеми з правом розпорядження згодом.
Перевірити документи на квартиру можна за довідкою про зареєстровані на житлоплощі мешканці, витяг з домової книги. До угоди всі мешканці, зареєстровані на площі, що відчужується, повинні бути виписані.
Документи зБТІ допоможуть виявити незаконні перепланування у квартирі. Купівля квартири з незаконним переплануванням може призвести до неможливості процедури узаконення внаслідок порушень будь-яких вимог з боку будівельних норм, санітарії чи законодавства. У цьому випадку новий власник буде зобов'язаний повернути квартиру в колишній стан згідно з планом БТІ. Оскільки з боку продавця можливий ризик підробки, підробки документа, рекомендується покупцеві самостійно попросити інформацію в бюро інвентаризації.
Іноді, з метою уникнення податків, продавець просить вказати занижену вартість угоди в договорі. Однак дана дія тягне за собою масу неприємностей, адже у разі анулювання угоди, продавець отримає лише ту суму, яка була зазначена в договорі. У такому випадку важливо коректно вказати суму в документі, що підтверджує факт передачі грошей.
За наявності серед мешканців, що виписалися, неповнолітніх, які виховуються в дитячих будинках, органи опіки і прокуратура зможе визнати правочин незаконним, тому угоду рекомендується скасувати.
Не варто зв'язуватися з продажем власності, з якої було виписано осіб, які відбувають термін покарання у місцях позбавлення волі, якщо виписка сталася пізніше 1995 року. Дані особи, після свого звільнення, мають право вимагати відновлення своїх прав на проживання та реєстрацію на житлоплощі, що належить вже новому власнику.
Коли відчужується спадкова квартира, яка належала покійному, необхідно переконатися, що всі претенденти на спадщину було враховано. Незайвим стане підписання додаткового договору, згідно з яким спадкоємець бере на себе зобов'язання передати пропорційну частку спадщини при раптовій появі нових претендентів на спадщину.

[smartcontrol_youtube_shortcode key="На що звертати увагу ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ на вторинному ринку" cnt="1" col="1" shls="true"]

Рекомендації при покупці

Слідуючи наступним порадам, можна убезпечити процес придбання, дозволяючи успішно зареєструвати право володіння та подальшого розпорядження купленої нерухомістю:

Сувора відповідність умов угоди за фактом пунктів, зазначених у договорі купівлі-продажу. Ухилення від податків, що виникають під час продажу житла, є незаконним, причому невигідно для покупця, якщо він має намір повернути частину витраченої на купівлю суми у вигляді майнового відрахування (ст. 220 НК РФ). Чим більший розмір покупки, тим більшу суму зможе компенсувати згодом покупець. Більше того, якщо буде встановлено факт відмінності між фактично виплаченою сумою з вартістю, зазначеною в договорі, правочин може бути визнаний недійсним у судовому порядку. Продавцю вказівку меншої суми також не вигідно, оскільки у разі анулювання продажу, поверненню підлягає лише сума, яка була відображена в договорі.
У разі використання у продажу послуг ріелтора, у договорі вказують обсяг відповідальності співробітника ріелторської контори.
Щоб процес передачі великої суми грошей пройшов успішно та безпечно, рекомендується використовувати безготівковий варіант розрахунку між покупцем та продавцем. Особливий інтерес має така банківська послуга, як акредитив. З його допомогою покупець перераховує кошти на розрахунковий рахунок, відкритий з ім'ям продавця. Кошти можуть бути переведені в готівку тільки після надання документів, що підтверджують факт успішного завершення угоди.
При здійсненні розрахунків за квартиру у безготівковий спосіб сторони можуть вдатися до послуг оренди.банківського осередку. За допомогою цього осередку покупець кладе кошти в осередок із попередньою перевіркою коштів на справжність. Готівка буде доступна тільки після отримання банком документів, що доводять факт угоди.
Після того, як покупець визначається з об'єктом купівлі, необхідно здійснити попередні домовленості щодо майбутньої угоди. Визначається спосіб внесення передоплати: як авансу чи задатка. Слід врахувати, що ці поняття мають суттєві відмінності: при розірванні домовленостей аванс повертається покупцю у тому обсязі, а оформленні задатку винна сторона виплачує потерпілому подвійний розмір, залежно від цього, хто є винуватцем розірвання домовленостей.

[smartcontrol_youtube_shortcode key="Покупка квартири на вторинному ринку" cnt="1" col="1" shls="true"]

Етапи безпечної угоди

Купівля квартири на вторинному ринку нерухомості з дотриманням заходів безпеки проводиться у кілька етапів:

Досягнення домовленості із власником житла.
Для отримання гарантій того, що обидві сторони (покупець та продавець) мають серйозні наміри, укладається договір про аванс або завдаток. Як правило, як задаток або аванс передається сума, у розмірі кількох відсотків від загальної вартості нерухомості, а в договорі вказуються окремим пунктом терміни на підготовку до угоди, а також стороні, яка несе витрати на підготовку до переоформлення права власності.
Після збору необхідних документів та складання купчої сторони визначають день підписання договору та передачі грошей.
Якщо у розрахунках між сторонами бере участь банк, визначають місце для проведення розрахунків, а також нотаріуса, який допоможе у засвідченнідокументів.
Після укладання договору, покупець реєструє перехід права власності новому власнику в Росреєстрі та здійснює остаточний розрахунок з продавцем.
Найбільш безпечний спосіб проведення розрахунків – використання банківських послуг – акредитива чи осередку. В даному випадку обидві сторони можуть бути впевнені і в перевірці готівки на справжність, і в результаті угоди. Покупець отримує гарантії, що угода буде оформлена належним чином, а продавець буде впевнений, що всі кошти буде виплачено в повному обсязі покупцю. Якщо на момент угоди хтось із громадян залишився прописаним у квартирі, то банк видасть кошти продавцю лише після того, як усі мешканці виписуються із проданої нерухомості.