Що потрібно знати про ренту, щоб не втратити квартиру і не стати жертвою криміналу
Що потрібно знати про ренту, щоб не втратити квартиру та не стати жертвою криміналу
Сьогодні договори довічної ренти — не таке поширене явище, як раніше. Проте такі угоди є. І тому не зайвим буде ще раз нагадати про нюанси та підводні камені, з якими можуть зіткнутися учасники угоди. Як літньому власнику квартири убезпечити себе від несумлінних претендентів на його житлоплощу, уникнути зіткнення з криміналом? Як платнику ренти не залишитись і без грошей, і без квадратних метрів?
Плюси для всіх
З одного боку, договір ренти дозволяє людям похилого віку, які самотні або опинилися без підтримки родичів (тобто, по суті, знову ж таки самотні), отримати допомогу від сторонніх людей в обмін на свою житлоплощу, коли вона стане для них абсолютно марною. У цьому забезпечити собі щодо благополучну старість. Наскільки благополучну? Це предмет договору. «Часто літні люди залишаються віч-на-віч зі своїми проблемами, зростанням комунальних платежів, відсутністю належного догляду тощо. При цьому, єдине, що має пенсіонер, це його квартира», — каже керуючий партнер агентства нерухомості Spencer Estate Вадим Ламін.
Для одержувача головний плюс у тому, що він до кінця своїх днів може на всьому готовому жити у своїй квартирі і платник ренти ніяк не зможе його виселити.
Для платника ренти теж є кілька моментів, які полегшують процедуру отримання квартири у володіння. Права власності на неї після смерті одержувача ренти він набуває одразу, без будь-яких відстрочок. Для порівняння, у разі коли права передаються, наприклад, за заповітом, слід чекати шість місяців. Платник ренти неоподатковується як одержувач спадщини. Ренти, що дісталися за договором, квадратні метри можна продати без обтяження ПДФО (13 відсотків) після закінчення трирічного терміну (на цей вид угод не поширюється п'ятирічний мораторій на перепродаж квартири без податку).
Яка несправедливість
Минулого року, наприклад, Симонівський районний суд столиці ухвалив рішення на користь 82-річної пенсіонерки, інваліда другої групи, яка у 2008 році уклала договір довічного утримання з утриманням зі своєю знайомою та передала їй власність квартиру у Москві. Згідно з договором, платник ренти зобов'язався забезпечувати жінку похилого віку житлом, харчуванням, одягом, доглядом, необхідною допомогою, а також виплачувати їй щомісячні рентні платежі та відремонтувати квартиру. Проте, як каже Вадим Ламін, умови угоди було порушено, зокрема, платник не знайшов грошей на ремонт. В результаті суд опинився на боці «рантьє» і направив рішення для зворотного переоформлення квартири на колишню власницю в управління Росреєстру.
Зміст одержувача ренти, як пояснює директор мережі офісів нерухомості Est-a-Tet Олексій Бернадський, обчислюється кратно МРОТ і багато хто розцінює ренту, як набагато дешевший спосіб придбати квартиру в столиці, ніж пряма покупка. «Однак майже у 90 відсотках випадків договір ренти після смерті одержувача ренти оспорюється його найближчими родичами, які розраховують цю квартиру отримати у спадок. Вони можуть посилатися на неосудність одержувача ренти під час укладання договору і неналежне виконання платником ренти зобов'язань за договором. Навіть якщо одержувач ренти не перебував на обліку в психоневрологічному диспансері, такі тяжкі захворювання, як цукровий діабет, рак, інсультможуть бути підставою для сумніву в адекватності прийнятих рішень власника квартири», — попереджає Олексій Бернадський.
Отже для платника ренти дуже важливо потурбуватися заздалегідь про докази виконання своїх зобов'язань: зберігати чеки, платіжні квитанції за медичне обслуговування, мати свідків (наприклад, сусідів), які за необхідності могли б підтвердити сумлінність рентодавця тощо.
Небезпечно для життя
Матеріали на тему
Прожити квартиру
Старим тут не місце
Тому пенсіонерам, які вирішили забезпечити собі благополучну старість за допомогою договору ренти, важливо «до коми» вказати в документі всі нюанси, детально зафіксувати всі умови його виконання. Особливо, якщо передбачається не тільки матеріальне забезпечення, а й догляд, допомога по господарству та ін. Ще один приклад: допомогу треба було надавати не лише бабусі, а й доглядати її літній котик (включаючи щомісячний огляд ветеринаром та оплату всіх необхідних аналізів). Варіантів може бути безліч», – розповідає Михайло Куликов.
Важливо не укладати договір ренти з випадковими людьми. Бажано залучити третіх осіб, які не претендують на квартиру, щоб вони могли відслідковувати ситуацію. «Кошти, що виплачуються за договором ренти, рекомендується переводити на банківський рахунок, а не просто передавати особисто в руки, і це потрібно детально прописати в договорі. Платежі можуть бути щомісячними або за якийсь інший період за домовленістю, який також слід позначити у договорі», — радять ріелтори. Зрозуміло, що загальну суму зафіксуватизаздалегідь неможливо, оскільки йдеться про договір довічного утримання, і скільки років відміряно другій стороні, знають лише вищі сили. Але це вже об'єктивні ризики платників ренти.
Квартира з «навантаженням»
Коли продається квартира «з-під ренти», тобто як продавець виступає людина, яка стала її власником за договором ренти після смерті колишнього власника, це негативно впливає на ліквідність житлоплощі. "Як правило, це подовжує термін експозиції, але при цьому не є приводом для значної знижки", - каже Михайло Куликов. Дисконт, за словами Олексія Бернадського, зазвичай становить 5-10 відсотків від звичайної ринкової ціни.
При купівлі таких квартир ріелтори радять звернути увагу на такі моменти. Перше — це термін, який минув між укладенням договору ренти та смертю її отримувача. «Якщо минуло зовсім небагато часу, то велика ймовірність зіткнення з шахраями. На жаль, трапляються просто шокуючі випадки, коли отримувачі ренти "цькують" своїх утриманців, щоб швидше отримати квартиру», — пояснює Олексій Бернадський. Друге — з моменту передачі права власності за договором ренти має відбутися не менше року. «Півроку відкривається спадок, отже, очікується поява спадкоємців. Ще через рік закінчується термін давності щодо заперечення угод. Навіть той факт, що рента оформляє в нотаріальній формі, зовсім не може убезпечити покупців такого житла від появи спадкоємців або родичів, які оспорюють угоду», — продовжує фахівець. І нарешті, він радить звернути увагу на ступінь спорідненості між одержувачем та платником ренти. Нерідко такі договори укладаються між родичами — щоб квартира не потрапила в успадковану масу і на неї не могли претендувати різні«Діти лейтенанта Шмідта».
Теоретично, можна продати і квартиру з чинним договором ренти, після чого всі права на житлоплощу та обов'язки за утримання її господаря переходять до нового рентоплатника. Однак прикладів таких угод на практиці опитані «Домом» рієлтори згадати не змогли.