Що робити, якщо виганяє орендодавець

Пошук та оренда приміщень – вічний головний біль підприємців. Коли процес успішно завершено, розслаблятися зарано. Найстрашніші проблеми можуть бути попереду. Неохайні орендодавці можуть несподівано виставити за двері, заблокувати доступ або опечатати приміщення разом з майном, що знаходиться в ньому. Щоб цього не сталося, "Секрет" разом із юристами підготував гід зі спілкуванням із власниками комерційних приміщень.

Що робити, якщо виганяє орендодавець

Тимофей Єрмак, старший партнер адвокатського бюро "Юрлов і партнери":Специфіка орендних відносин у тому, що багато їхніх аспектів не врегульовані безпосередньо законодавством. Безліч важливих положень (порядок розрахунків між сторонами, повернення приміщень, ремонт, витрати на експлуатацію) доводиться врегулювати у договорі оренди. Швидше за все, з багатьох питань договір міститиме виграшну для орендодавця позицію, що робить орендаря майже безправним.

Євген Красноперов, юрист компанії "Юристат":

Якщо права орендодавця розірвати договір в односторонньому порядку у договорі не міститься, розірвання до закінчення терміну дії може відбуватися лише у судовому порядку. Орієнтуватисяналежить статтю 619 ДК РФ.

2. Перевірити письмове повідомлення про розірванняЄвген Красноперов, юрист компанії "Юристат"Перед розірванням договору орендодавець зобов'язаний направити письмове попередження про необхідність виконання зобов'язань за договором та про намір розірвати договір.

3. Зрозуміти, чому виганяютьОлександр Баталов, радник практики нерухомості та будівництва CMS:

Якщо вимоги пов'язані з порушеннями умов договору самим орендарем (наприклад, порушення строків перерахування орендної плати, пошкодження приміщень), які дають право орендодавцю достроково розірвати договір у суді на підставі статті 619 Цивільного кодексу або відмовитися від нього в односторонньому позасудовому порядку на підставі положень самого договору, то орендар має припинити відповідні порушення.

4. Поговорити з орендодавцемЖанна Александрова, юрисконсульт "Інтерцесії":

В умовах кризи орендодавцям не вигідно втрачати орендарів, оскільки велика кількість торгових та офісних площ порожня. Тому будь-який конфлікт можна спробувати врегулювати у мирний спосіб. У разі заборгованості можна домовитися про тимчасове зниження орендної ставки або про відстрочку або про оплату боргу за рахунок забезпечувального платежу.

5. Укласти нову угодуОлександр Баталов, радник практики нерухомості та будівництва CMS:

Після усунення порушення результати переговорів із орендодавцем слід зафіксувати у письмовому документі (угода, протокол чи меморандум). У ньому орендодавець підтвердить задоволення вимог та відсутність претензій до орендаря як підстави для дострокового розірвання договору оренди.

6. Чекати повістки до суду і нікуди не виїжджатиАндрій Кузьмін, старший партнер адвокатського бюро "Тітов, Кузьмін та партнери":

Якщо досягти згоди не вдалося, необхідно розуміти, що без спеціальної умови в договорі орендодавець до розірвання договору не має права обмежити доступ до приміщення та утримувати ваше майно. У разі таких дій можна звернутись до правоохоронних органів, а також виставити претензію орендодавцю з вимогою відшкодувати збитки. Поки орендодавець обмежує прохід у приміщення, організація не може провадити діяльність, що призводить до збитків.

Євген Красноперов, юрист компанії "Юристат":

Вимога про розірвання договору може бути заявлена орендодавцем до суду лише після отримання відмови орендаря на пропозицію розірвати договір або неотримання відповіді у 30-денний строк.

8. Перестати платитиОлександр Баталов, радник практики нерухомості та будівництва CMS:

На підставі статті 328 ЦК України орендар має право призупинити сплачувати орендну плату як зустрічне невиконання зобов'язань.

9. Вивезти майноТимофей Єрмак, старший партнер адвокатського бюро "Юрлов і партнери":У разі виникнення конфліктів з орендодавцем орендар перебуває у невигідному становищі, оскільки власник може закрити доступ до приміщення та заблокувати там майно орендаря. Орендодавець при цьому посилається на норми закону "про утримання" та обґрунтовує свої дії гарантією компенсації своїх збитків. Є висока ймовірність, що майно утримуватиметься до розгляду вашого спору судом, а може й взагалі пропаде безслідно. Тому, якщо конфлікт перейшов у відкриту фазу, кращеоперативно вивезти майно та повідомити власника про звільнення приміщення, щоб не "потрапити" на додаткові орендні платежі. Якщо ваше майно неправомірно утримане орендарем, можна звернутися до правоохоронних органів із заявою про самоврядність або подати позов до суду про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Лада Горелик, керуючий партнер Московської колегії адвокатів "Горелік і партнери":У разі блокування доступу до орендованого приміщення (охорона не пускає, змінили замки та інше) в обов'язковому порядку викликайте співробітників поліції та фіксуйте цей факт у протоколі. Крім того, необхідно направити орендодавцю лист-претензію, в якому зазначено, що вартість вашого обладнання/меблів/товару складає стільки, що зараз орендодавець нестиме відповідальність за збереження вашого майна, що внаслідок незаконної відмови у допуску до приміщення, що орендується. , Ви зазнаєте суттєвих збитків у такому розмірі і що збитки ви маєте намір стягувати з орендодавця через суд.

10. Звернутися до суду самомуОлександр Баталов, радник практики нерухомості та будівництва CMS:Орендатор має право звернутися до суду з позовом до орендодавця про усунення порушень прав орендаря та перешкод у користуванні приміщеннями на підставі статей 304 та 305 ЦК України та про відшкодування збитків, заподіяних цими порушеннями. Письмові та інші докази, зібрані орендарем, мають бути подані до суду для обґрунтування позовних вимог.

Другий варіант - звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору на підставі пункту 1 статті 620 ЦК. Якщо орендар вирішує повністю звільнити приміщення, то заздалегідь слід зафіксувати поточний стан(бажано, з додатком фотографій) у формі акта та постаратися забезпечити підписання акта з боку представників орендодавця. Одночасно орендарю слід шукати нових приміщень. Витрати на зберігання майна та з пошуку та оренди нових приміщень можуть бути заявлені як збитки, що підлягають відшкодуванню орендодавцем одночасно з розірванням договору оренди.

ПрактикаОлексій Гордійчик, керуючий групою компаній "Гордейчик і партнери":За останні кілька років підхід судів та законодавця до можливості відступати від прямих приписів закону, тобто до так званої "свободи договору", суттєво змінився. Тепер дозволено все, що прямо не заборонено під загрозою недійсності та (або) не пов'язане із зловживанням правом, не порушує прав інших осіб, а також публічних інтересів. При цьому практика із цього приводу не відрізняється стабільністю. На один прецедент на вашу користь можна майже завжди знайти інший, протилежний змісту.

Є лише одна визначальна складова. У таких суперечках має перевагу той, хто здатний забезпечити фізичний контроль (володіння) спірним об'єктом. Якщо орендодавець може утруднити доступ до приміщення вашим працівникам та відвідувачам, краще пошукати мирний вихід, розлучитися з найменшими втратами. Вдаватися до методів протистояння, зокрема, правовим слід лише крайніх випадках.

Якщо ж сила на боці орендаря, то можна починати прораховувати варіанти з утриманням приміщення та одночасним судовим захистом від дій господаря. При цьому в жодному разі не слід забувати акуратно вносити орендну плату в частині, що ви визнані.

Найбільша проблема у взаєминах орендодавець-орендар — у сірих схемах оплати орендних платежів тадоговорах "на словах". Якщо у вас вимагають частково оплату в конверті, повірте, доводити в суді свою правоту потім буде неможливо. Більшість конфліктних ситуацій виникає саме за такого алгоритму взаємин.

Моя лояльність обумовлена не широкою душею, а фінансовим розрахунком. Часом опір виходить собі дорожчим. Я віддаю перевагу досудовому вирішенню конфлікту з неповною задоволеністю обох сторін. В описаному мною випадку орендар втратив заставу у розмірі місячної ставки згідно з договором, а в мене приміщення простояло порожнім кілька місяців, поки ми шукали нового клієнта.

Олена Мішина, керівник відділу комерційної нерухомості Est-a-Tet:

Сьогодні в більшості випадків між орендарем і власником комерційних приміщень укладаються договори, в яких обов'язково обумовлюються умови розірвання орендних відносин, щоб уникнути конфліктних ситуацій у майбутньому. Детективних історій, коли власники виганяють орендарів, закривають свої приміщення та утримують їхнє майно, я давно не зустрічала. Люди виріс рівень юридичної грамотності. Як правило, у договорах прописується, що власник має право на дострокове розірвання договору з повідомленням орендаря щонайменше за місяць через порушення орендарем договору або через зміну особистих обставин.