Сім етапів іпотечної угоди
Які етапи необхідно пройти клієнту, який купує квартиру за іпотекою? Як діяти кожному з етапів, щоб угода пройшла максимально гладко.
1. Вивчення ринку та підбір відповідної програми
Тут можливі різні способи: можна збирати інформацію самостійно, благо, практично всі банківські програми з іпотеки представлені в Інтернеті, і інформація про них регулярно з'являється у пресі. Можна звернутися до ріелторської агенції, де є іпотечний відділ, і отримати необхідну консультацію (як правило, вона безкоштовна, якщо ви укладаєте з агентством договір на надання ріелторських послуг). І можна звернутися до іпотечного брокера, тоді за певну суму (як правило, 1% від отриманого кредиту) вам підберуть іпотечну програму, допоможуть оформити всі документи та отримати кредит.
Втім, у такому разі рієлтора рекомендує або банк, або іпотечний брокер. Недоліки кожного способу очевидні: у разі самостійного вивчення ринку витрачається багато часу, а інформація не завжди достовірна, оскільки більшість відомостей банки надають конфіденційно акредитованим агентствам і брокерам; Ріелтори, як правило, беруть підвищений коефіцієнт за здійснення іпотечної угоди і можуть запропонувати не дуже широкий вибір програм, а інститут незалежних іпотечних брокерів у нас не дуже добре розвинений, часто зустрічаються просто компанії при певних банках, які отримують відсоток за продані кредити.
2. Підготовка документів для отримання кредиту
Дуже відповідальна та водночас творча процедура. Як показує досвід, самостійно правильно підготувати документи для певного банку досить важко – у всіх банків є свої правила. Агентства та брокери, які мають досвід роботи з різними банками та частознають всі нюанси та підводні течії, краще знають, яку цифру написати, відповідаючи на довгу анкету позичальника. Але можна спробувати зробити це і самостійно, благо в Мережі є докладні інструкції на цю тему – у тому числі з формальними критеріями банків.
3. Подання документів до банку та проходження андеррайтингу
Андеррайтинг - перевірка платоспроможності клієнта та визначення максимально можливого кредиту для нього. Все частіше агенції заповнюють заяву на видачу кредиту та кредитну анкету без присутності свого клієнта. Але в будь-якому випадку проходження кредитного комітету – відповідальна процедура, яка стає все формальнішою.
4. Підбір квартири та збір документів
5. Підготовка та проведення операції купівлі-продажу
Необхідні документи для угоди – кредитний договір та заставна, договір купівлі-продажу, договір комплексного страхування (позичальника та житла, що купується) – готуються при взаємодії всіх зацікавлених сторін. На жаль, клієнти банків практично нічого не можуть виправити в кредитному договорі, а там зустрічаються дуже кабальні для них умови, у тому числі й з обслуговування кредиту, які його дорожчають. Найнапруженіший етап угоди, який часто опиняється під загрозою, тому що продавець може висунути якісь додаткові умови або документи виявляться оформленими неправильно. Іпотечні угоди засвідчуються нотаріусом обов'язково. Важливий момент – проведення розрахунків між сторонами: як правило, позичальник, підписавши кредитний договір, отримує кошти на свій рахунок, знімає гроші з рахунку та у присутності продавця закладає їх у банківський осередок. Продавець отримує ключі від осередку та підписує договір, що отримати доступ до неї він може лише із зареєстрованимРеєстраційною палатою ("Мосжилреєстрація" у столиці) договором купівлі-продажу. Набагато рідше проводяться угоди з безготівкового розрахунку. Так само постійним атрибутом іпотечної угоди є страхування: життя та здоров'я позичальника, нерухомості від ушкодження, титулу (страхування від втрати права власності).
6. Передача документів на реєстрацію
Як правило, при іпотечних угодах використовується прискорена реєстрація за 2 тижні, яка в Москві коштує трохи більше ніж 12 тис. руб. Звичайна реєстрація триває місяць і коштує дешевше. Зазвичай покупець квартири змушений оплачувати цю витрату, оскільки це є вимогою продавця.
7. Отримання зареєстрованих документів та остаточний розрахунок
Ключі від квартири, як правило, передаються після підписання акта приймання-передачі квартири, який підписується після того, як покупець забирає гроші з комірки. Все, угода закінчена, можна в'їжджати у квартиру.