Сіра» прибуток чи «біла» смерть
У продукті, який пропонує ринку малий будівельний бізнес, кадри вирішують далеко ще не все. Головне — ціна, яка у малих забудовників у 1,5–2 рази нижча, ніж у великих гравців ринку
Фото: Михайло Малишев
Правила гри, які зараз складаються у будівельній галузі країни, викликають у малих забудовників різко негативне ставлення. Щодо їхньої політики влади вони розцінюють як планомірне закручування гайок: насправді, у невеликих будівельних компаній відсутній законний доступ до більшості видів робіт, вони змушені сплачувати високі внески при вступі до СРО і оплачувати членство в інших галузевих організаціях, не отримуючи при цьому жодних преференцій . Незважаючи на це, за спостереженнями самих будівельників, кількість дрібних будівельних компаній на Півдні постійно зростає, тільки ось долею таких забудовників найчастіше стає тіньовий сегмент незаконного пайового будівництва. Класична схема тут - будівництво багатоквартирних будинків котеджного типу на місці, призначеному під ІЖС, з подальшим судовим узаконенням куплених квартир їхніми покупцями. Сьогодні це чи не найвищий напрямок на південному будівельному ринку: всі ризики, у тому числі судові, перекриваються вигодами від продажу квартир з низькою собівартістю. Таким забудовникам держава відкрито оголошує війну, але й той малий будівельний бізнес, який працює у правовому полі, повною мірою відчуває тиск держструктур.
Чи потрібні державі «малюки»?
На загальну думку малих забудовників, кожен з існуючих аспектів держрегулювання галузі так чи інакше видавлює їх з ринку, чи то вступ до СРО, чи то обов'язковий два роки тому, чи складнасистема допусків до різних видів робіт. І виходить замкнене коло: навіть якщо допуски до якихось етапів будівництва не потрібні, великі компанії побоюються співпрацювати з субпідрядником, який не має документів від будь-якої СРО. Так що якщо малий забудовник хоче брати участь у великих будівлях, йому потрібно отримати стос дозволів, у тому числі непотрібних.
«Якщо така політика держави продовжиться, малий бізнес йтиме з галузі, — упевнений директор ТОВ «Мегакомфорт» Володимир Муравйов> Раніше я купував ліцензію за 35 тисяч рублів, і вона діяла п'ять років, а зараз по СРО я купую ліцензію за 300 тисяч, але вона діє три роки. І незалежно від того, є замовлення чи ні, треба сплачувати великі податки. Транспортний, прибутковий податок, ПДВ тощо — 64 відсотки заробленого ми маємо віддати, це немислимо! У середньому у нас на рік буває три-чотири замовлення, але податків ми платимо, наче їх п'ятдесят. А я бігаю, шукаю замовлення та будую максимум двоповерхові будинки, бо більше будувати не можна».
У краснодарському житлово-будівельному кооперативі «Єсенінський» зазначають, що навіть якщо зводити більш ніж двоповерхові будівлі, адміністративні бар'єри для невеликих підприємств практично непереборні — отримання документації та підведення комунікацій зупиняють багатьох забудовників. Генеральний директор компанії «Пересвіт-Регіон-Кубань»МиколаПетріков теж вважає, що малі будівельники, ймовірно, поступово зникатимуть, оскільки стимулювання цього сегменту галузі немає. «Щороку ми бачимо лише посилення законів. Адже невеликі компанії потрібні ринку, оскільки будівельний процес — це сотні організацій, і кожен будинок, навіть у рамках комплексного освоєння територій, будують.різні субпідрядники, — каже пан Петриков. — Будинок потрібно обробити, забезпечити електрикою, провести заходи щодо благоустрою — все це роблять невеликі забудовники. При цьому малі підприємства затребувані не лише генпідрядниками — це ще й малий бізнес для малого бізнесу. Наприклад, якщо потрібно побудувати ресторанчик, павільйон, магазин, склад, звертаються до невеликої компанії».
У зв'язку з цим, на думку деяких учасників ринку, малим забудовникам варто об'єднуватись. Ця тенденція, як зазначає генеральний директор краснодарської консалтингової компанії MACON Realty GroupІлляВолодько, вже набирає сили. «Думаю, є сенс консолідуватися трьом-чотирьом бригадам, — розмірковує Володимир Муравйов. - Як правило, вони складаються з п'яти-десяти чоловік, і якщо взяти бригади з різним досвідом і чітко розподілити обов'язки, можна отримати серйозний зиск». За словами генерального директора ТОВ «Союз-Девелоп» (Краснодар)ВолодимираАввакумова, сьогодні так часто й відбувається: «Наприклад, якщо немає техніки, укладається договір з компанією, яка має техніку . А маю робочі руки. І така схема набиратиме популярності».
Однак директор краснодарського адвокатського бюро «Домащенко та партнери»РоманДомащенко сумнівається в доцільності консолідації малих забудовників — у тому числі і за допомогою СРО, куди багато хто просто змушений вступати: «Не бачу передумов для масового об'єднання дрібних гравців — вони зазвичай не прагнуть брати участь у зовнішній діяльності і вирішують свої власні завдання». Проте, на думку пана Домащенка, така консолідація була б вигідна владі, оскільки більші структури простіше контролювати: «Готування, створення фірм-одноднівок, ухиляння від податків — все це поширене в будівельній галузі. Ось і відповідь на питання "чому дрібних забудовників затискають?" Державі легше проконтролювати 30 великих компаній, ніж купу дрібних гравців». Експерт переконаний, що, виходячи з цих міркувань, влада не сприятиме розвитку малого бізнесу в будівельній галузі, тож невеликі забудовники можуть розраховувати лише на себе та на свої фінансові кошти.
Своя ніша тягне
Водночас залишається питання: якщо держава з такою силою закручує гайки, то як взагалі виживають дрібні забудовники, у чому їхня вигода?
За словами представника ЖБК «Єсенинський», малий бізнес нікуди не піде з південного будівельного ринку, оскільки рівень попиту на ті об'єкти, які можуть побудувати невеликі підприємства, тут досить великий: «Наприклад, найвигідніше будувати будинки класу “економ”, тут прибули хороші . І якщо знайти свою нішу, консолідація перестане становити інтерес». Точку зору, згідно з якою малий бізнес потрібен будівельному ринку в конкретних нішах, поділяють інші експерти. «Невеликі забудовники мають важливі функції — вони закривають сегмент дешевого індивідуального житла. Саме дрібні забудовники зводять, наприклад, котеджі за "канадськими технологіями"», - зазначає Роман Домащенко.ДмитроАблезгов, керівник департаменту комерційної нерухомості такого великого девелопера, як Кубанська нафтогазова компанія, теж визнає, що малі забудовники потрібні ринку як головні «постачальники» таунхаусів і невеликих комерційних будівель.
У ніші ІЖС малий бізнес справді ефективний, а головне застрахований від нерівноцінної конкуренції — забудовники, які працюють з індустріальними обсягами квадратних метрів, сюди просто не підуть. заНа думку Володимира Муравйова, саме в ІЖС розкривається головна перевага малого бізнесу — вміння працювати за гнучкими схемами: «Ми виграємо за рахунок того, що можемо варіювати об'єкти та види робіт, наприклад, приходити на об'єкт за субпідрядом і брати 20-30 відсотків, але працювати таким чином на кількох об'єктах». Як зазначає Володимир Авакумов, «зона комфорту» для малого бізнесу тут починається з річного обороту щонайменше мільйон рублів — для будівельного ринку сума дуже невелика. Однак невисока норма прибутку і велика кількість конкуруючих фірм у цій ніші породжують високі ризики — йдучи цілком «білим» шляхом, потрібно бути готовим до дуже напруженої боротьби за клієнта з незрозумілим результатом. І це змушує забудовників звертатися до «сірих» та «чорних» схем «індивідуально-багатоквартирного» будівництва.
Гра на чужому полі
Як визнають експерти ринку, основна економія у малих забудовників сьогодні досягається саме за рахунок використання схем, що дозволяють уникати оподаткування. І тут найбільш привабливою нішою для малого будівельного бізнесу виявляється зведення багатоквартирних котеджів на плямах, призначених під ІЖС. Кілька років тому «Експерт Південь» писав про цю проблему стосовно будівельного ринку Ростова-на-Дону (див. «Індивідуальний багатоквартирний затик», № 23 за 2010 р.), і з того часу вона так нікуди й не поділася. А в Краснодарі таке будівництво набуло масового масштабу в районі вулиць Московської та Сонячної - там свого часу мерія виділяла ділянки під ІЖС. І поки типовий клієнт будівельного ринку орієнтується насамперед на ціну квадратного метра, пропозиції за ціною 21–30 тисяч за «квадрат» у Ростові та Краснодарі (при 39–50 тисячах у «офіційного» забудовника в економ-класі) завжди знайдуть свогопокупця.
У гравців ринку немає єдиної думки, добре це чи погано, коли малий, але «сірий» сегмент може дати ціну у півтора-два рази нижчу, ніж великий, але цілком офіційний. «Найпростіша річ: булка хліба за півціни — це стара, несвіжа булка, а тут ви купуєте квартиру за півціни, — каже Володимир Авакумов. — Що стоїть за таким будинком? Це заробітчани, низька якість робіт. Потім засідають комісії, щось вимагають, а вимагати з приватників нема чого, вони закриваються — і гроші на повітря». Проте, на думку Миколи Петрікова, не так усе просто. Справді, покупці «індивідуально-багатоквартирного» житла часто страждають із оформленням своїх часток, існують проблеми з мережами, оскільки комунікації призначені для обслуговування приватного домоволодіння, а на них навішують десятки квартир. Для малого бізнесу це нерідко чи не єдина можливість вийти на ринок багатоквартирних будинків, а для багатьох споживачів — поліпшити житлові умови.
Чи розквітнуть усі квіти?
Справді, букет проблем навколо багатоквартирної забудови на землях під ІЖС зростає із недоліків нормативного регулювання. На думку керівника департаменту з архітектури та містобудування Краснодарського краюЮріяРісіна, зараз першочергове завдання, яке стоїть перед його відомством, — це приведення ринку до єдиних правил гри шляхом забезпечення всіх муніципальних утворень регіону документами території планування. Після цього виникне ясність, де і що можна будувати, в якому обсязі та поверховості. «Ці правила гри стануть мірилом для всього, і до них потрібно привести всіх, у тому числі й дрібних забудовників, – каже Рисин. — Тільки тоді пощастить подолати такі негативні речі, як багатоповерхова забудова підвиглядом індивідуальним. У результаті, я думаю, цвітимуть усі квіти — і дрібні забудовники, і великі».
З ідеєю приведення всіх гравців ринку до єдиних нормативів солідарні великі забудовники. «Будівництвом багатоквартирних житлових будинків малі компанії мають займатися лише за умови повного дотримання чинного законодавства в галузі пайового будівництва, — каже Дмитро Аблезгов. — Але на сьогоднішній день такі компанії за інших рівних умов (будівництво житла відповідно до чинного законодавства про пайове будівництво) неконкурентоспроможні на цьому ринку через неможливість отримання великих банківських кредитів, відсутність стабільної високої заробітної плати, кваліфікованих кадрів, чіткої середньострокової перспективи будівництва нових об'єктів. Тому малі підприємства і починають будувати по-своєму, виходячи за межі правового поля».
Крім того, вважає Юрій Рисін, у процесі регулювання мають повноцінно брати участь суди, які зараз нерідко підмінюють собою органи виконавчої влади, вирішуючи, чи варто залишати якийсь об'єкт чи ні, хоча такі рішення мають приймати органи експертизи та буднагляд. Роман Домащенко також звертає увагу на особливу роль судової влади у проблемі «індивідуально-багатоквартирного» будівництва: «Зараз влада кричить, що заборонятиме і зноситиме, але все це будівництво спокійно оформляється рішеннями судів — визнається право власності, і пайовики отримують квартиру. Поки цю нішу не закриють, дрібні "чорні" забудовники процвітатимуть», — упевнений пан Домащенко.
У разі посилення адміністративного регулювання «лінією підтримки» малих забудовників може стати створення нових незалежних громадських організацій. «Є, наприклад, Спілка будівельників, є різні профспілки,але їхня функція непомітна, ми просто віддаємо їм 20–30 тисяч рублів внесків, — каже Володимир Муравйов. — Думаю, нові локальні організації, які дотримуватимуться інтересів підприємців, допоможуть стабілізувати ситуацію». А поки цього не сталося, переконані представники малого будівельного бізнесу, дрібним забудовникам краще задовольнятися ІЖС та ремонтними роботами, щоб уникнути проблем із владою та не втратити бізнес.