Скільки нині земля на Рубльовці
Відколи підмосковна земля надійшла у продаж, на всіх напрямках повним ходом йде будівництво окремих будинків і цілих котеджних селищ. Але пальма першості, безперечно, належить Рубльово-Успенському шосе.
У наші дні слова «Рублівка» та «Жуківка» у свідомості багатьох людей нерозривно пов'язані між собою. Що відомо про Жуківку, крім того, що там величезні ціни на землю?
Жуківка від А до Я
Спочатку селище називалося Новолуцьке, але незабаром отримало назву Жуківка — за назвою лісового урочища, де розташувалася більшість вулиць. У 1930-ті роки Жуковка сподобалася НКВС, мабуть, тому, що неподалік облюбували собі дачі Сталін та багато його соратників. Більш-менш підозрілі жителі були розкуркулені та заслані, будинки їх — конфісковані, а незабаром перетворені на дачі високопоставлених чинів НКВС (тут жив і сам нарком цього відомства Микола Єжов) або пристосовані під суспільні потреби: початкову школу, медпункт тощо. з Жуківкою виросли дачні селища Ради міністрів СРСР та ЦК КПРС із будинками культури та спортивними майданчиками (куди сільських навіть і не пускали), з великими, добре налагодженими господарсько-управлінськими службами.
З одного боку село потіснило санаторій «Барвіха», з іншого — селище академічних дач та кілька заміських будинків високопосадовців (наприклад, родичів генсека Леоніда Брежнєва та ін.). У різні роки тут мешкали іспанська комуністка Долорес Ібаррурі, авіаконструктор Олександр Яковлєв, льотчик Михайло Громов, академіки Андрій Сахаров та Володимир Челомей. Тутешньою пам'яткою стала і будувалася спеціально для монгольського генсека Юмжагійна Цеденбала величезна триповерхова дача в монгольському стилі, пізніше викупленаРадміном.
Президентська дача - сильний магніт
У 1992 році було дозволено продаж землі під індивідуальну житлову забудову, а через рік в історії Рубльовки відбулася ще одна знаменна подія: Павло Бородін очолив Управління справами президента. На баланс цього відомства у наступні два роки було переведено держпідприємства сільськогосподарського та санаторно-курортного комплексів, яким належала значна частина земельних угідь у районі Рубльово-Успенського шосе.
У 1995-1997 роках власне житло на Рубльово-Успенському шосе почало сприйматися як статусний атрибут, що вирізняє нову буржуазну еліту України. Перший президент України багато часу проводив у своїй заміській резиденції під Барвіхою, у результаті Рубльовка перетворилася на неофіційний центр влади. На вільному ринку ціна землі під житлову забудову наприкінці 1990-х досягла $3–5 тис. за сотку, а у Жуківці та Барвіху — коливалася від $12 тис. до $20 тис.
У цей період тут пролунав перший котеджний бум. Селища будувалися без жодної концепції, і кожен власник сам вибирав стильове рішення, тому котеджі того періоду нічим не відрізняються від сотень інших цегляних коробок, що заполонили Підмосков'я. Тим дивовижніша поява наприкінці 1990-х селища Миколине, яке випередило свого часу на кілька років.
Він був спроектований в єдиному архітектурному стилі, а будинки продавалися як під чистове оздоблення, так і під ключ. — на сьогодні верхня планка ціни досягла $180 тис. за сотку.
Який він, краєвид на мільйон?
Отже, ми рушили шосе від Москви. Краєвидза вікном автомобіля був непоказний і оманливо пустельний. Сільські будиночки та дахи особняків за високими парканами. Але, як з'ясувалося незабаром, спокій цей здається: варто зупинитися поза зоною паркування, відразу з'являться люди в цивільному або в камуфляжі, які поцікавляться метою зупинки.
Пильну увагу охорони нам довелося випробувати біля торгового комплексу «Барвіха Luxuary Village», де нас спочатку попросили відігнати машину на найдальшу стоянку, посилаючись на непрезентабельність нашого автомобіля, а потім зажадали стерти з фотоапарата невинний знімок офісу компанії «Бентлі».
Минувши Luxuary Village, ми проїхали повз поворот на дорогу, що йде до Мінського шосе. Десь на її середині розташувалося Подушкино, уподобане зірками вітчизняної естради та кіно. Одними з перших тамтешніх поселенців стали Андрій Макаревич та Леонід Ярмольник, за їхніми рекомендаціями землю під забудову купили багато українських акторів, гумористів та співаків.
Проїхавши ще трохи, ми потрапили на вельми незвичайну ділянку дороги: на ній не було якихось споруд, що вкрай незвичайно для Рубльовки. Пояснення виявилося найпростішим: саме тут розташувався з'їзд на скромну вузьку доріжку, що веде до президентської резиденції. Ще далі починаються приголомшливі лісові масиви. Вікові сосни ростуть по всьому Рубльовському напрямку, але ця ділянка дороги особливо гарна. Із населених пунктів на ньому знаходиться селище Усове. Він не особливо розкручений на сьогоднішній день, але за належних інвестицій міг би стати дуже престижним місцем. До його плюсів варто віднести мальовничу природу, порівняно невелику відстань від МКАД та сусідство з президентською резиденцією.
Згідно з картою, далі Москва-річка сильнозгинається, утворюючи невеликий півострів розміром кілька гектарів. Саме його уподобав колишній глава уряду Віктор Черномирдін. За цим вигином знаходиться знаменита Миколина Гора, яка по праву вважається одним із найпрестижніших місць Рубльовки. Також там розташувався один із трьох цивілізованих пляжів.
За Усовом — безкраї поля та радгосп «Гірки», відомий своєю птахофабрикою. Раніше заможні громадяни намагалися там не селитися, причини — віддаленість лісу та неприємний запах від фабрики. В даний час місце дещо облагороджене і земля непогано продається.
З чого вибирати олігархам?
У середовищі фахівців ринку нерухомості Рубльово-Успенський напрямок славиться тим, що у багатьох ділянок дуже заплутана юридична історія: значну кількість угод відбувалося в 1990-і роки в обхід закону. Ріелтори жартують, що на Рубльовці є ефект «чорної дірки»: тут налічується близько 150 га «невідомої території». Навіть фахівці не в змозі з'ясувати, хто є справжнім господарем цих угідь.
Що стосується готових котеджних селищ, що будуються, їх кількість на сьогоднішній день досягла 70. Будинки в 30 з них знаходяться у вільному продажу. Одним із лідерів за популярністю залишається селище Ніколине. Незважаючи на те, що він розташований досить далеко, в 25 км від МКАД, цей недолік з лишком окупається унікальною інфраструктурою. Вартість будинку з ділянкою в Миколині починається від $3,5 млн. і доходить до $15 млн.
Сьогодні, за даними експертів консалтингової компанії «Терра-Нерухомість», найвищі ціни на землю зафіксовані в районі Жуківки та Барвіхи – вони сягають $140 тис. за сотку. Ділянки в полі реально купити по $20–70 тис., а найбільш затребувані лісові коштують від $45 тис. до $180 тис.віддалених районах, наприклад, у 15–20-кілометровій зоні, ділянки можна придбати по $20–65 тис. за сотку. Земельні наділи, що віддалені від МКАД більш ніж на 25 км, пропонуються за ціною в середньому $15–25 тис. за сотку (з комунікаціями).
Найбільш відомі та престижні стародавні місця розташовуються в Барвіху (8 км від МКАД), Жуківці (8 км), в районі Миколиної Гори (24 км).
Багатомільйонні особняки перемежовуються із сільськими будинками: десь вони знаходяться досить далеко один від одного, а у горезвісній Жуківці, наприклад, стоять по сусідству.
Але всі ці недоліки не здатні похитнути статус Рубльовки як найпрестижнішого заміського спрямування.
Іван Воробйов, аналітик заміської нерухомості корпорації «ІНКОМ-Нерухомість»:
— Вартість землі на Рубльовці зараз надзвичайно висока і сягає $100 тис. за сотку. Темп зростання цін на цьому напрямі останнім часом дещо знизився, але жодних передумов для зменшення нинішніх цінових показників на даний момент немає. Часто доводиться чути, що через дефіцит землі на Рубльово-Успенському напрямку просто нема де освоювати нові площі та будувати нові котеджні селища та будинки. Це не зовсім так: землевідведення вздовж цієї траси ще достатньо.
Не всі котеджі (особливо побудовані порівняно давно — сім–десять років тому) знаходять своїх покупців. Причин тому кілька. Це і не завжди рівень будівельних технологій, що відповідає сучасним вимогам, і невеликі ділянки, і незграбна архітектура, і багато іншого. У той же час говорити про «кризу надвиробництва» у сегменті елітного котеджного будівництва зарано. Ми з року в рік спостерігаємо стійкий попит на заміське житло преміум-класу, і зараз немає підстав для зниження активностіспоживачів у цьому сегменті ринку. Навпаки, платоспроможність населення останніми роками постійно зростає.
Валерій Міщенко, директор з розвитку інвестиційно-будівельного холдингу Rodex Group:
— У загальному обсязі пропозиції котеджів на частку Рубльово-Успенського спрямування припадає 11–15%. Сьогодні розкид вартості будинків тут величезний. Ціна котеджів починається з $1,5 млн, тоді як верхньої межі вартості не існує в принципі. Найвищі ціни - традиційно на будинки в Барвіху та Жуківці. Вартість землі на Рубльовці завжди була надмірно висока в порівнянні з іншими напрямками.
Оскільки Рубльовка повністю переповнена домоволодіннями, які споживають величезну кількість води, електроенергії і т. д., існує реальна проблема підключення комунікацій. Для девелопера є два виходи зі становища: тягнути всі комунікації своїми силами здалеку або використовувати комунікації після зносу існуючих будов.
За нашими прогнозами, за умови активного освоєння девелоперами вільних ділянок, Рубльовка вичерпає ресурс вільних земель не раніше ніж через 15 років. Покупців нерухомості на Рубльовці не лякають пробки, часті затори, величезна кількість машин на трасі та пильна увага співробітників спецслужб.
Іван Шульков, керівник департаменту інвестиційного консалтингу компанії «Садиба»:
— Сьогодні на ринку котеджів у районі Рубльово-Успенського шосе склалася ситуація, яка характеризується суттєвою відмінністю між ціною пропозиції та реальною вартістю угод. Багато земельних ділянок виставляються за відверто завищеними цінами. На даний момент є наступний прецедент: за ділянкуу Барвіху просять $217 тис. за сотку. Ця ціна безумовно не відповідає ринковій кон'юнктурі та встановлена з урахуванням наступного торгу.
Говорити про те, що ціни на тутешню нерухомість досягли свого максимуму передчасно. Ціни на рублівське житло продовжуватимуть зростати, проте помірнішими темпами, ніж у минулі роки, — на рівні 15–20% річних. Окремо зазначу, що мій прогноз стосується виключно ліквідних об'єктів. Справа в тому, що на ринку елітної заміської нерухомості останній рік спостерігається своєрідне розшарування: ціни на ліквідні об'єкти зростають, на неліквідні знижуються. На вторинному ринку Рубльово-Успенського шосе накопичився чималий обсяг пропозиції - 360-380 будинків. Водночас, споживчий попит поглинув за 2005 рік лише 150–160 будинків. Звичайно, основна увага покупців зосереджена на якісному житлі.
Володимир Яхонтов, заступник директора управління заміської нерухомості компанії «МІЕЛЬ-Нерухомість»:
— Рейтинг популярності напрямків на заміському ринку останніми роками не змінюється. Найбільш ліквідним напрямком залишається Рубльовське шосе. Швидше за все цей напрямок тривалий час зберігатиме лідируючі позиції. Попит на Рубльово-Успенському напрямку продовжує бути стійко високим, навіть у сегменті найдорожчих будинків.
Тому й вартість землі тут досягає рекордних розмірів — від $20 до $90 тис. за сотку. Ціна на самі котеджі формується насамперед залежно від площі житла та його рівня. Елітні заміські будинки Рублевським шосе оцінюються від $900 тис. і вище. Зниження темпів зростання цін у збудованих котеджних селищах найближчим часом очікувати не варто.
Наразі інвестори почали активно освоювати більш далекі райони Рубльово-Успенського напряму, на сьогоднішній день вартість землі тут становить не менше ніж $5 тис. за сотку. Але утруднена транспортна доступність, зниження престижності з віддаленням від Москви значно зменшують привабливість далеких районів Рубльовки.
У зв'язку з дефіцитом вільних земельних ділянок будівництво нових котеджних селищ обмежене. Тому не можна прогнозувати масове будівництво у цьому напрямі. Практично всі готові раніше котеджі знайшли своїх покупців, незайнятими залишилися лише ті, для яких було неправильно обрано місце чи архітектуру.