Складні квартирні питання відповідають ріелтори, Нерухомість
"Газета.Ru" починає публікувати відповіді експертів та аналітиків ринку нерухомості на запитання читачів. З редакційної пошти ми вибрали п'ять листів, які стосуються досить поширених тем, і попросили учасників ринку нерухомості відповісти на них.
Хочу продати квартиру, але без ремонту. Чи варто вкладати гроші в ремонт, щоб продати квартиру дорожче, чи краще залишити все як є? Якщо зробити ремонт, скільки дорожче можна продати квартиру? Наскільки важливою є наявність ремонту для покупців, якщо, як кажуть, вони все одно все перероблятимуть під себе? Як розрахувати оптимальне співвідношення «вкладання в ремонт/віддача при покупці»? // Андрій
Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «ІНКОМ»
Якщо говорити про вторинний ринок, то перед продажем я б рекомендував упорядковувати квартиру, тому що зовсім «убитий» об'єкт довго шукатиме свого покупця. Однак робити ексклюзивний дизайнерський ремонт не має сенсу. Покупці економ-класу не доплачуватимуть за розкіш, а більш заможні клієнти, як правило, мають власне бачення нового житла і влаштовуватимуть все «під себе».
В цілому, на передпродажне оздоблення квартири економ-класу буде достатньо близько 300 тис. рублів:
переклеїти шпалери, упорядкувати стелю і підлогу, оновити сантехніку. У поодиноких випадках ця сума може досягати 600 тис. рублів. Зазвичай такі гроші вкладають у ремонт власники квартир, які бажають складати свої квадратні метри в оренду. Тому сума включає витрати на побутову техніку.
Що стосується підвищення ціни пропозиції, ремонт додає близько 5-6% вартості.
Ключовими факторами при виборіжитла все ж таки є місце розташування, транспортна доступність і рівень розвитку інфраструктури. Також відіграє роль тип будівлі та її стан. Крім того, варто пам'ятати і про те, що перш ніж купувати квартиру люди завжди знайомляться з цінами по району, тому неадекватно дорогі пропозиції попитом користуватися не будуть.
Олена Валєєва, генеральний директор CENTURY 21 Світлий град
Моя традиційна порада клієнтам: не вкладайте гроші в ремонт заради отримання прибутку. Якщо квартира виглядає погано, тобто є сенс зробити легкий косметичний ремонт, але саме легкий — інакше він не окупиться. А якщо ви продаєте квартиру, в якій робили ремонт для себе, але потім вирішили продати її, то не намагайтеся через це встановлювати ціну занадто високою. Ви робили ремонт для себе, а покупець робитиме його під себе, під свій смак.
Однак із цього не випливає, як я вже говорила, що ремонт «убитої» квартири не потрібний під час продажу. Слід пам'ятати, що
у більшості людей немає достатньо багатої фантазії, щоб представити свою майбутню квартиру після ремонту, і її плачевний стан просто відштовхне багатьох покупців.
Рекомендую зробити найпростіший ремонт - дешеві, але світлі шпалери, свіжа фарба на дерев'яних поверхнях, чиста біла сантехніка. Секрет у тому, що товар повинен мати товарний вигляд, як відомо.
Ці поради, однак, стосуються продажу квартир економ-класу. У сегменті елітного житла свої закони. Там розкішний, зі смаком зроблений за допомогою відомого дизайнера, ремонт принесе свої плоди.
Хочу купити однокімнатну квартиру ближче до центру, не далі 2-3 станцій на метро від Садового кільця. Які райони, квартали, будинки можете порадити дивитися в першу чергу, з урахуванням того, що бюджет напокупку досить сильно обмежений? // Sergey
Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «ІНКОМ»
Найчастіше найдешевші пропозиції у центрі зустрічаються на сході та південному сході столиці, зокрема у районі Курського та Павелецького вокзалів. Трохи нижче за ринок зазвичай продаються малогабаритні квартири, до таких відносяться, наприклад, однокімнатні квартири площею менше 26 кв. м, найчастіше це студії.
У таких ситуаціях особисті форс-мажорні обставини змушують продавців помітно знижувати ціну, щоби оперативно знайти покупця. Що стосується якості житлового фонду, то, звичайно, варто орієнтуватися на старі панельні та цегляні будинки, які можна знайти в будь-якому районі.
Галина Фабрицька, начальник відділу оренди компанії «Пересвіт-Нерухомість»
Порівняно демократичні ціни в районах ЮВАО і ЮАО - Волгоградський проспект, Текстильники, Друкарі, Волзький бульвар, Авіамоторна, Нагірна. Так, у районі метро Текстильники, за 15 хвилин ходьби від метро продається однокімнатна квартира за 5,5 млн. рублів у досить сучасному 16-ти поверховому панельному будинку (38 кв.м.). На Шосе Ентузіастів за таку ціну можна придбати квартиру найменших розмірів (31 кв.м.) в старому 9-ти поверховому будинку. На Каховській продається квартира за 5,7 млн. рублів, а також у старому панельному будинку площею 32 кв.м., кухня 6 кв.м.
За 6 млн. рублів можна придбати квартиру в затишному районі Коломенське, але також невелику площу. Наприклад, за 6,1 млн. рублів продається квартира (31 кв.м.) поряд із парком.
Квартира приватизована на мене та колишню дружину. Продати квартиру та поділити гроші вона не хоче. Чи можна продати окремо свою частку у квартирі? Чи це буде комусь цікаво? Наскільки при цьому я можу втратити гроші? //Alex
Галина Фабрицька, начальник відділу оренди компанії «Пересвіт-Нерухомість»
Відповідно до ст. 254 ГК РФ, поділ спільного майна між учасниками спільної власності, а також виділ частки одного з них можуть бути здійснені після попереднього визначення частки кожного з учасників у праві на спільне майно. При розподілі спільного майна та виділенні з нього частки, якщо інше не передбачено законом або угодою учасників, їх частки визнаються рівними.
Відповідно до ст. 252 ГК РФ, майно, що перебуває у частковій власності, може бути поділено між її учасниками за згодою між ними. У разі недосягнення учасниками часткової власності угоди про спосіб та умови поділу спільного майна або виділу частки одного з них учасник часткової власності вправі в судовому порядку вимагати виділу в натурі своєї частки із спільного майна.
Колишня дружина має переважне право викупу на частку у квартирі, тому Вам необхідно запропонувати їй викупити свою частку першою.
Якщо вона відмовляється, після закінчення одного місяця ви можете виставляти свою частку у вільний продаж.
Відповідно до статті 250 ДК РФ, під час продажу частки у праві спільної власності сторонній особі інші учасники часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається, за ціною, за яку вона продається, та на інших рівних умовах. Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від купівлі або не придбають частку, що продається, у праві власності на нерухоме майно протягом місяця, а в правівласності на рухоме майно протягом десяти днів з дня повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.
При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник пайової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця.
Загалом можна відзначити, що продаж частки у квартирі — захід дуже скрутний, ніхто не придбає подібний товар за повну ціну. Тобто, продати частку в квартирі можна тільки з великим дисконтом. Так,
якщо середня вартість однокімнатної квартири 6 млн. рублів і реалізується 1/2, то у кращому разі ви можете розраховувати на 1-1,5 млн. рублів.
Тому я б порадила домовитися з дружиною про спільну реалізацію квартири за вигідною вам ціною. Вести переговори можна за допомогою ріелтора, людини нейтральної.
Артем Ржавський, керівник департаменту консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла»
Продаж квартири по частках можливий, але вкрай невигідний. За такої операції продавець може втратити до 40% вартості половини квартири під час продажу її цілком. Таке скорочення вартості викликане тим, що попит на частки квартири набагато нижчий, ніж на квартири. Купівля частки квартири цікава в основному для оформлення постійної реєстрації за місцем проживання або для значної економії при покупці місця для проживання (у разі виділення частки — кімната в квартирі, проте це пов'язано з великою кількістю додаткових клопотів).
Є двокімнатна квартира, близько 60 кв.м., у Братєєво, до метро 5-7хв. на транспорті. Хочу поміняти на аналогічну площею квартиру на півночі чи північному сході Москви? Скільки потрібно буде доплатити? Чи існує зараз процедура"обміну" квартири на квартиру, тобто. не через схему купівлі-продажу, і якщо так, чи є в ній якийсь сенс? // Галина Володимирівна
Артем Ржавський, керівник департаменту консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла»
За умови, що квартира матиме ті ж споживчі характеристики (площа, транспортна доступність, якість ремонту тощо), на такій же віддаленості від центру, її вартість буде вищою на 12-15% у САТ чи СВАО, ніж у ЮАО .
Процедура "обміну" квартири на квартиру являє собою так звану альтернативну угоду - тобто продаж своєї квартири, а потім купівля іншої квартири при використанні договорів купівлі-продажу.
Наталія Соломонова, генеральний директор «МІЦ – Нерухомість» (ДК «МІЦ»)
Процедура обміну існує, але на даний момент це вкрай рідкісне явище. Якщо підібраний відповідний варіант для обміну, квартира, що підлягає обміну, повинна так само ідеально підходити новому власнику. Такі збіги трапляються нечасто, часом, щоб знайти квартиру, яка відповідає всім критеріям запиту, витрачається багато часу.
Сьогодні на вторинному ринку популярніші альтернативні угоди — їхня частка сягає 70 % від загального обсягу угод.
Основна перевага альтернативних угод - це широкий вибір квартир та відносно короткий термін, за який продається стара і купується нова квартира.
Що ж до обміну з доплатою за квартиру на півночі або північному сході Москви, тут все залежить від майбутнього району проживання.
Наприклад, цю квартиру можна обміняти на аналогічне житло в районі Бескудникове або Ховрине і без доплати.
Якщо йдеться про район Сокіл або Аеропорт, доведеться доплатити не менше 2 мільйонів рублів.
Хочу купити квартиру на вторинному ринку самостійно. Що потрібно перевірити насамперед, щоб потім не залишитися без квартири? Чи потрібно запрошувати юриста і які саме епізоди угоди? Наскільки важливою є участь нотаріуса в угоді купівлі-продажу квартири? // Kate
Наталія Соломонова, генеральний директор «МІЦ – Нерухомість» (ДК «МІЦ»)
Кожна угода купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку є індивідуальною. Тут багато залежить від того, які правовстановлюючі документи існують на квартиру, що купується.
Якщо говорити про загальні правила, то потрібно перевірити — наявність обтяжень на квартиру, історію переходу права власності на квартиру, відсутність обмеження прав будь-коли прописаних у квартирі, в тому числі при приватизації квартири, наявність/відсутність прав подружжя на квартиру, що продається, відсутність обмеження прав неповнолітніх, наскільки можна — дієздатність продавців.
Окрім цього, окремі нюанси можуть бути у випадку, якщо квартира належить нинішньому власнику внаслідок успадкування, договору ренти, дарування.
Присутність юриста необхідна етапі внесення авансу за підібраний варіант і день угоди.
Важливо, щоб запрошений юрист мав досвід саме у нерухомості, а не спеціалізувався на інших напрямках.
Щодо участі нотаріуса — це особисте бажання клієнта. На сьогоднішній день нотаріус лише засвідчує факт правочину, але не може відповідати за порушення, які можуть мати місце у попередніх переходах права власності та не позбавляє необхідності державної реєстрації переходу права власності. Нотаріальне посвідчення є необхідним лише у тому випадку, якщо покупець купує квартиру за договором ренти.
Олена Валєєва, генеральнийдиректор CENTURY 21 Світлий град
Якщо ваш юрист не працює у сфері угод із нерухомістю, то навряд чи є сенс витрачати на його послуги гроші. Ну, а якщо юрист якраз і працює в галузі нерухомості — чому б не звернутися до цієї агенції для свого ж спокою?
Квартира — не булка хліба, і навряд чи варто економити на професіоналах, купуючи такий дорогий товар.
За умови, звичайно, високої якості послуги.
Що стосується нотаріуса, то вони не можуть перевірити повністю всі ризики, вони виходять лише з того, що бачать у момент угоди на власні очі.
Так склалося, що в Україні та на пострадянському просторі ріелтори займаються не лише пошуком сторони угоди, а й юридичної складової. Такого немає ніде у світі. У США, Канаді, у Європі ріелтор за ті ж 4-5% займається виключно пошуком покупця та процесом угоди, а за юридичну перевірку покупці платять додатково юристам. Тож в Україні на сьогодні склалася вигідна для покупця ситуація. У комісію агентства входить все - пошук покупця, процес угоди та перевірка юридичної чистоти квартири. Використовуйте на здоров'я!