Статтіпро проекти та будівництво
Дії замовників після придбання проекту
Отримання дозволу на будівництво.
В Україні діє так звана програма «Доступне житло». Не знаю, в чому ця програма досягла успіху, і чи багато вона принесла нашим співгромадянам. Однак щодо отримання дозволів на будівництво для приватних забудовників у рамках цієї програми зроблено значні послаблення, і по суті справи, знято всі бюрократичні перепони. Жертвою зняття цих перепон виявилося... архітектурні проекти приватних будинків. Законодавців – причому, правильна логіка! у принципі зрозуміла: якщо забудовник приходить до чиновника отримувати дозвіл на будівництво приватного будинку з проектом у руках, то будь-який чиновник завжди знайде можливість до чогось причепитися, особливо з огляду на хаотичний стан нинішньої нормативної бази в Україні. Причепитися можна хоча б до розмірів літер на кресленнях… А це посил для корупції, з якою ми зараз активно боремося. Тому цю проблему було вирішено одним розчерком Законодавчого пера: для отримання дозволів на будівництво приватного будинку проект не потрібен.
Про це однозначно зазначено у статті 48 ДК РФ: Архітектурно-будівельне проектування, частина 3: 3. Здійснення підготовки проектної документації не потрібно при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об'єктів індивідуального житлового будівництва (окремо житлових будинків, що стоять окремо, з кількістю поверхів не більше ніж три, призначених для проживання однієї сім'ї). Забудовник з власної ініціативи має право забезпечити підготовку проектної документації стосовно об'єктів індивідуального житлового будівництва.
1) будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі для цілей, непов'язаних із провадженням підприємницької діяльності, або будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства;
Якщо ж у вас так званеІЖС, то для вас - п. 9 тієї ж статті 51 ЦК України: 9. З метою будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єкта індивідуального житлового будівництва забудовник направляє до уповноважених на видачу дозволів на будівництво відповідно до частин 4 - 6 цієї статті федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта України або орган місцевого самоврядування заяву про видачу дозволу на будівництво. До зазначеної заяви додаються такі документи:
1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
2) містобудівний план земельної ділянки;
3)схема планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва.
Повністю статтю 51 ЦК України ви можете прочитати за посиланням:
Як правило, в адміністративних органах документи 2 та 3 роблять самі держслужбовці. У різних регіонах, напевно, по-різному, але в Ленінградській області таке задоволення коштує приблизно 10-12000 рублів. Для виконання містобудівного плану на вашу ділянку приїжджає бригада, яка робить топографічну зйомку ділянки. Після цього, на топографічній підоснові робиться зазначена в пункті 3 схему, яка є прямокутником на плані вашої ділянки, в межах якої повинен знаходитися ваш будинок, і за які він не може виступати.
Знаючи наше чиновництво, у Містобудівному Кодексі у спеціальній статті ще раз спеціально підкреслено – не часто буває, що в законі одне й те саме повторюють двічі – упункт 10:Не допускається вимагати інші документи для отримання дозволу на будівництво, за винятком зазначених у частинах 7 та 9 цієї статті документів.
По суті, як завжди. У медалі є дві сторони. Надання свободи та відсутність необхідності погоджень проектів знімає бюрократичні перепони. Але з іншого боку, одна з клієнток, зіткнувшись із цим питанням, довго слала мені здивовані листи про те, що для пробивання всього одного додаткового отвору в квартирі їй довелося пройти всі кола чиновницького пекла і віддати багато грошей, але свій великий будинок вона не повинна погоджувати ні з ким... Але в нас багато парадоксів у будівельній галузі. Це лише один із них…
Для регулювання забудови можуть бути створені внутрішні документи та регламенти забудови котеджних селищ. І багато селищ такі документи створюють, щоб забезпечити самим собі в майбутньому комфортне середовище проживання. У таких документах може бути, наприклад, обмежена висота будівель, відрегульовані висоти та прозорість огорож, стилю тощо. Але, входячи до числа мешканців такого селища, ви самі маєте бути зацікавлені в такому регулюванні питань.
Крім цього, існують рідкісні охоронні зони, пов'язані з будь-якої унікальної забудови, що знаходиться по сусідству, і там теж може існувати спеціальне регулювання. Наприклад, у Петербурзі такими зонами можуть бути Стрільна, або Петергоф, у зв'язку з унікальними палацовими комплексами, що знаходяться неподалік.
Інша історія – це підключення до інженерних мереж. Проект у вас і в цій ситуації вимагати не мають права, але… Але тут я не можу сказати шановним Забудовникам нічого доброго, окрім одного: «Мужайтесь!» І готуйте гаманець. Ви будете винагороджені – коли пройдете всі поневірянняпідключень до мереж та отримання кіловат, і побудуйте свій власний будинок.
Прив'язка до ділянки.
Перше, що треба для початку будівництва, маючи на руках готовий проект, це прив'язати його до ділянки. У ПРИВ'ЯЗКУ входять:
- Посадка будинку на ділянці. Визначається місце будинку на ділянці по горизонталі, прив'язуючись до кордонів ділянки відповідно до вимог місцевого Генплану та чинних норм. Норми наказують:
- для ІЖС СНіП 2.07.01 - 89 * «МІСТОБУДІВНИЦТВО. Планування та забудова
МІСЬКИХ І СІЛЬСЬКИХ ПОСЕЛЕНЬ» і ЗВЕДЕННЯ ПРАВИЛ СП 11-111-99 «РОЗРОБКА, УГОДА, ЗАТВЕРДЖЕННЯ, СКЛАД ПРОЕКТНО-ПЛАНУВАЛЬНОЇ ДОКУМЕНТАЦІЇ НА ЗАБУДОВУВАННЯ ТЕРМІНОВОЇ ТЕХНОЛОГІЇ ЛЕСТВА», глава 5.3 ПЛАНУВАННЯ І ЗАБУДОВА ПРИКВАРТИРНИХ ДІЛЬНИК
Крім посадки будинку по горизонталі, визначається розташування будинку по вертикалі - вирішується, якій відмітці рівня землі відповідає позначка 0.000 будинку. За нульову позначку у проектах приймається рівень підлоги першого поверху. Що стосується висоти від землі до підлоги першого поверху, то рішення по цій відстані приймається залежно від рельєфу, регіону будівництва (висоти снігу взимку) та ін. 90 чи 105см.
- прив'язка інженерних мереж відповідно до Технічних Умов, одержуваних у місцевої влади. Вказуються точки підключення до місцевих мереж водопостачання, каналізації, газо- та електропостачання, навантаження на мережі, траси прокладання зовнішніх комунікацій від будинку до точок підключення. Визначаються тимчасове електро- та водопостачання у період будівництва.
- провадиться уточнення фундаментів відповідно до місцевих інженерно-геологічних умов. Підставою для коригуванняфундаментів служать інженерно-геологічні дослідження, що виконуються відповідною організацією. На це треба звернути особливу увагу – у готових проектах фундамент спроектований під якийсь середньо-поганий тип ґрунту, з навантаженням під підошвою фундаменту 1-1,5 кг/см2 – він проходить без коригування переважно випадків!
Зрозуміло, що коли проектувальники навіть не знають, у якому регіоні будуватимуть будинок, то їм більше невідомо, які на ділянці ґрунтові умови. У крайніх ситуаціях деякі будинки потрапляють на скелі (наприклад, на Карельському перешийку під Пітером) – тоді фундамент не потрібно взагалі, а деякі на торфовищі – тоді потрібна монолітна плита, а іноді навіть палі. Багато чого також залежить від рівня ґрунтових вод.
Тому аналіз відповідності фундаменту місцевому ґрунту просто необхідний, на підставі цього аналізу має бути ухвалено рішення про внесення коригувань до проекту фундаментів.
Підрахунок площ житлового будинку.
На законодавчому рівні деяких типів приміщень використовуються понижуючі коефіцієнти. Наприклад, 1м2 балкона враховується з понижувальним коефіцієнтом 0,3, і загальну площу додається не 1м2, а 0,3м2. Для лоджій використовують понижувальний коефіцієнт 0,5.
До речі, це питання вже стало приводом для численних судових розглядів, коли, купуючи квартиру в багатоквартирному будинку, забудовник брав гроші з пайовиків за балкони та лоджії за повноцінною одиницею, а потім, за обмірів БТІ, в документи на квартири записувалася менша площа за рахунок знижуючих коефіцієнтів на балкони та лоджії. Пайовики відчували себе ошуканими забудовником, і йшли до суду – у Москві є навіть юридична контора, яка спеціалізується на таких позовах.
Але найсмішніше полягає в тому, що для деяких випадків,характерних для котеджів, жодних рекомендацій законодавчо не передбачено. Наприклад, для обліку площ ганків немає жодних вказівок. Але, керуючись логікою, я прирівнюю їх до балконів з коефіцієнтом 0.3. Немає жодних вказівок, як у котеджах врахувати площу гаражів, теплих чи холодних. Доводиться прирівнювати їх до веранда, які враховуються як повноцінна одиниця, хоча зрозуміло, що за витратами теплий гараж і холодний – це дві великі різниці.
Немає жодних вказівок на те, як враховувати площу приміщень з другим світлом. Таке приміщення, безумовно, дорожче у будівництві, ніж звичайні кімнати. В одній із провідних проектних організацій Петербурга, де я працював кілька років, була самостійно, всередині інституту, прийнято практику, враховувати двосвітлі площі з підвищуючим коефіцієнтом 1,4. Наприклад, площа вітальні становить 30м2, і частина її – площею 10м2 – двосвітла. Тоді на першому поверсі вітальня враховувалася просто 30м2, а площа другого світла на другому поверсі враховувалася як 10х0.4=4м2. таким чином, у загальну площу сумувалися 30+4=34м2. На мій погляд, це логічний підхід, і я ним користувався у багатьох проектах. Але найчастіше це викликало нерозуміння забудовників, і останніми роками я від такої практики відмовився. Тепер площу другого світла у загальній площі моїх проектів не враховано.
Що краще збудувати: будинок з газобетону, котедж із цегли, або дерев'яний будинок?
У підзаголовок цієї частини статті винесено три основні варіанти конструкцій будинків, які представлені серед готових проектів.
Безперечно, є ще один конструктивний варіант, що має велике поширення: це каркасні будинки. Я вважаю, що свої основні переваги каркасні будинки показують при їх індустріальному виготовленні. Тому,Каркасні будинки - це будинки для домобудівних комбінатів, як це власне робиться в Німеччині, частково таке вже є в Україні. Під Санкт-Петербургом, наприклад, є вже два великі заводи, які випускають такі котеджі. Їхня головна перевага – швидкість складання на ділянці. І економія цих будинків полягає саме в індустріальному виготовленні, як заводське складання в цехах, у швидкості складання цих котеджів на місці. Якщо ж цей будинок будуватиметься «за місцем» бригадою будівельників, то ви практично не виграєте ні в термінах, ні в вартості, але отримаєте сповна набір традиційних недоліків, які мають такі будинки.
Тому я дотримуюся принципового підходу, що каркасні будинки не слід проектувати як готові проекти для приватних забудовників.
Будинки з дерева – на аматора. На зміну будинкам з оциліндрованої колоди все більше приходять будинки з клеєного бруса, який поєднує в собі переваги дерев'яного будинку, і надійність у плані відсутності короблення, зміни форми під час усушки, що завжди було проблемою дерев'яних будинків. Безумовно, це якісні, екологічні та довговічні будинки.
Будинки з пінобетону та будинки з цегли, на мій погляд, рівноцінні за споживчими якостями. І вибір того чи іншого матеріалу здебільшого питання особистих уподобань, ніж будь-яких об'єктивних факторів. І той, і інший матеріал, має свої плюси, і свої мінуси, але, безумовно, обидва варіанти – при дотриманні будівельних технологій – гарантують вам високу якість житла.
Будинки з газобетону в ході будівництва – проект 48Б Рис 9, та будинок із цегли – проект 06А Рис 10. Матеріали взаємозамінні при товщині несучої стіни 375 (380)мм.
Будинок з газобетону під час будівництва - проект котеджу 48B.