Стаття 621 Цивільного кодексу України в новій редакції з коментарями та останніми поправками на 2019 рік
Нова редакція Ст. 621 ГК РФ
1. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення строку договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий строк. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо у договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.
Якщо орендодавець відмовив орендареві у укладанні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право на свій вибір вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір оренди, або лише відшкодування таких збитків.
Коментар до Ст. 621 ЦК України
Повідомлення орендаря до закінчення терміну дії договору оренди про його припинення та про відмову орендодавця від відновлення орендних відносин саме по собі не позбавляє орендаря можливості скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий термін.
Зв'язуючи переважне право на укладення договору оренди, з одного боку, з належним виконанням обов'язків за договором, термін дії якого минув, а з іншого боку, зі свободою встановлення умов майбутнього договору, закон створює стимул до справного виконання орендарем обов'язків. Подібний підхіднадає сторонам можливість коригувати умови договору на майбутній час з урахуванням досвіду попередніх відносин та умов, що змінилися.
По-третє, орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти договір у строк, зазначений у договорі, а якщо у договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору. Поняття " розумний термін " слід тлумачити як час, необхідне укладання договору наступний період.
За дотримання орендарем зазначених умов ніхто не може стати замість нього орендарем спірного майна. Переважне право орендаря на укладення договору новий термін діє протягом року з дня закінчення терміну договору.
Правило про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін є диспозитивним. Орендар може бути позбавлений його законом та угодою сторін. Так, зазначене правило не застосовується до договору прокату, до договору оренди транспортних засобів (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ЦК України).
Відсутність заперечень з боку орендодавця щодо продовження користування орендованим майном орендарем після закінчення терміну оренди є мовчазно вираженою згодою орендодавця на зазначене продовження користування майном. За наявності такої згоди (відсутності заперечень) договір вважається поновленим на колишніх умовах, але невизначений термін.
Продовження користування майном за наявності заперечень із боку орендодавця є порушенням орендарем обов'язки повернути орендодавцю майно після припинення договору оренди (див. ст. 622 ДК РФ).
Оскільки продовження користування майном після закінчення строку вважається поновленням договору на невизначений термін, порядок відмови відтакого договору кожної із сторін та строки попередження визначаються згідно з п. 2 ст. 610 ЦК.
Правило про поновлення договору оренди на невизначений термін не застосовується до договорів прокату, оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ЦК України).