Стаття Управління житловими приміщеннями
Запитання на тему ЕНВД
Запитання на тему податки
Запитання на тему ПДВ
Запитання на тему УСН
Запитання на тему податки
Запитання на тему ПДВ
Запитання на тему УСН
Публікації з бухгалтерських видань 2006
Питання бухгалтерів - відповіді фахівців з фінансів 2006
Публікації з бухгалтерських видань
Публікації на тему збори ЕНВД
Публікації на тему збори
Публікації на тему податки
Публікації на тему ПДВ
Публікації на тему УСН
Запитання бухгалтерів - Відповіді фахівців
Запитання на тему ЕНВД
Запитання на тему збори
Запитання на тему податки
Запитання на тему ПДВ
Запитання на тему УСН
Управління житловими приміщеннями. Є варіанти ("Бухгалтерський додаток до газети "Економіка і життя", 2006, N 8)
"Бухгалтерський додаток до газети "Економіка та життя", 2006, N 8
УПРАВЛІННЯ ЖИЛОМИ ПРИМІЩЕННЯМИ. Є ВАРІАНТИ
Що нового пропонує ЖК РФ?
1. За безпосереднього управління власники приміщень самі укладають договори на комунальні послуги та на житлові послуги, відповідно самостійно оплачують ці послуги відповідно до цих договорів.
2. Товариство власників житла передбачає створення юридичної особи, і відповідно відносини з постачальниками комунальних та житлових послуг будуються на основі договорів між юридичними особами, в яких ТСЖ виступає від імені всіх власників житла та здійснює свої повноваження через обране правління. ТСЖ здійснює нарахування комунальних платежів та платежів за житлові послуги, збирання грошей та розрахунки з постачальниками послуг.
3. Керівнакомпанія передбачає створення насамперед приватної комерційної організації, яка здійснює свої повноваження виходячи з договору управління багатоквартирним будинком.
Розглянемо докладніше цей варіант. За таким договором одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого строку за плату зобов'язується:
- надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку;
- надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями в цьому будинку;
- здійснювати іншу, спрямовану досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
Таким чином, керуючі компанії у ЖКГ - це зовсім нове явище. До цього житлово-комунальні послуги надавали переважно муніципальні унітарні підприємства. Функції щодо нарахування платежів та збору грошей від населення та перерахування їх організаціям ЖКГ здійснювали Дирекції єдиного замовника (ДЕЗ) або Служби єдиного замовника (СЕЗ), які в основному також були муніципальними унітарними підприємствами. Через ДЕЗи (або СЕЗи) йшло також фінансування організацій ЖКГ на суми пільг, субсидій та збитків, одержаних організаціями ЖКГ від застосування регульованих цін. Надалі зі складу численних ДЕЗів тощо. виділилися організації, звані "Єдиний розрахунковий центр" (ЄРЦ) або "Єдиний розрахунково-касовий центр" (ЄРКЦ), які вже не завжди є муніципальними унітарними підприємствами і які зосередили у своїх руках бази данихнаселенню та функції з нарахування платежів населенню, збору грошей. Тепер з'являться приватні КК, які мають по-новому вибудувати договірні відносини з населенням, постачальниками енергоносіїв та ЄРЦ.
Облік у товариства власників житла (ТСЖ)
1. Багатоквартирний будинок не є самостійним об'єктом житлових прав, що випливає з положень ЦК України та ЖК РФ.
Звідси можна зробити важливий висновок: ні ТСЖ і ні Керівна компанія не повинні ставити житловий будинок загалом на свій баланс, оскільки багатоквартирний будинок не може належати ні ТСЖ, ні Керівній компанії. Це пайова власність. Відповідно ні ТСЖ і ні Керівна компанія не є платниками податку на майно та земельного податку з майна, що називається "багатоквартирний будинок".
2. Чим є діяльність ТСЖ у межах своєї основної статутної (непідприємницької) діяльності? Чи є ця діяльність для цілей оподаткування послугою і чи статутна діяльність некомерційної організації (або якась її частина) може трактуватися як послуга?
Звісно, це складне питання. Рамки статутної діяльності ТСЖ визначено у ст. 135 ЖК РФ, де сформульована мета створення товариства: ТСЖ створюються для управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, а також забезпечення володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку.
Майте на увазі! Надання послуг - це різновид підприємницької діяльності (п. 1 ст. 2 ЦК України), тобто самостійна, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами.Насамперед це комерційна діяльність.
У рамках статутної діяльності ТСЖ ознаки підприємницької діяльності відсутні, оскільки мета створення ТСЖ - не отримання прибутку та його розподіл між учасниками, а провадження статутної діяльності (п. 1 ст. 50 ЦК України). Статутна діяльність некомерційної організації неспроможна включати реалізацію товарів (робіт, послуг), оскільки це означало б поява виручки та прибутку, що суперечить самому визначенню некомерційної організації. Хоча ДК Україна припускає, що некомерційні організації можуть здійснювати підприємницьку діяльність, але лише якщо вона слугує досягненню цілей, заради яких вони створені. Тоді ТСЖ має забезпечити роздільний облік доходів та за доходами від підприємницької діяльності підлягає оподаткуванню у загальновстановленому порядку.
Отже, у межах своєї статутної діяльності ТСЖ не надають послуги, а здійснюють статутні обов'язки, які мають некомерційний характер. Самостійне управління загальним майном у багатоквартирному будинку, забезпечення його експлуатації та розпорядження ним у межах, встановлених ЖК РФ, - все це входить до статутної діяльності товариства, яку не можна трактувати як послуги незалежно від того, як ця діяльність здійснюється - силами самого ТСЖ або із залученням сторонньої організації.
Комунальні платежі, під якими розуміється плата за комунальні та інші послуги, що надаються власникам приміщень обслуговуючими організаціями (постачальниками енергоносіїв, водопостачання тощо), також є доходом ТСЖ.
Тому бухгалтерські проведення за розрахунками з постачальниками комунальних послуг мають виглядати так:
Д-т рах. 76 "Заборгованість громадян за житлово-комунальні послуги" К-трах. 60 "Постачальники комунальних послуг" (з урахуванням ПДВ) - пред'явлено рахунок постачальником комунальних послуг
Д-т рах. 60 "Постачальники комунальних послуг" К-т рах. 51 - оплачено рахунок постачальника
Д-т рах. 50, 51 К-т рах. 76 "Заборгованість громадян за житлово-комунальні послуги" – отримано оплату від громадян.
Що ж до оподаткування цих коштів, то ситуація досить заплутана. Оскільки формулювання ЖК Україна не зовсім збігаються з формулюваннями НК РФ, то зазвичай виникає суперечка про те, чи належать до неоподатковуваних коштів обов'язкові платежі, вступні та інші внески членів ТСЖ, зазначені у п. 2 ст. 151 ЖК РФ.
Що можна віднести до членських внесків відповідно до НК РФ? При порівнянні формулювань ЖК Україна та ПК Україна можуть виникнути різні думки. У формулюванні НК Україна це "інші внески членів товариства" чи "обов'язкові платежі" у формулюванні ЖК РФ. Можна лише здогадуватись, що мав на увазі законодавець. Прирівнювати "інші внески" до членських внесків начебто нелогічно, оскільки зазвичай слово "інші" використовується для позначення разових, випадкових явищ. Стосовно ТСЖ "іншими внесками" можуть бути, наприклад, додаткові внески на непередбачені витрати і т.п.
Слід також зазначити, що до статутної діяльності ТСЖ (як і до статутної діяльності будь-якої некомерційної організації) не застосовується поняття "діяльність для власних потреб", оскільки:
- статутна діяльність ТСЖ не є послугою, і на неї не поширюється дія пп. 2 п. 1 ст. 146 ПК України (статутна діяльність некомерційної організації не є об'єктом оподаткування ПДВ).
Отже, на підставі вищевикладеного вважати якусь частину статутної діяльності ТСЖ послугою (чого прагнуть податкові органи) - означає неправомірновизнати цю діяльність як об'єкт оподаткування ПДВ та податком на прибуток, що суперечить положенням ЦК України та ЖК РФ.
Д-т рах. 76 "Заборгованість громадян за житлово-комунальні послуги" К-т рах. 86 субрахунок "Кошти ТСЖ" - нараховано заборгованість за відповідний місяць
Д-т рах. 20 (26) К-т рах. 10, 60, 69, 70, 71 тощо. - здійснено витрати на заробітну плату, нарахування на заробітну плату, загальногосподарські витрати та витрати на організацію експлуатації будинку (включаючи суми ПДВ)
Д-т рах. 86 К-т рах. 20 (26) – відображено використання цільових засобів.
Переплата по обов'язкових платежах, що утворюється на рахунку 86, а також переплата будь-яких встановлюваних внесків, не може утворювати прибуток. І тим паче ці суми є авансом, отриманим рахунок реалізації послуг. Вони є кредиторською заборгованістю, яка надалі має бути використана на цілі, що відповідають діяльності ТСЖ.
Д-т рах. 76 субрахунок "Заборгованість бюджету з пільг" К-т рах. 86 субрахунок "Кошти ТСЖ".
Субсидія – це допомога держави громадянам у сплаті житлово-комунальних послуг. При цьому нарахування громадянам сум оплати житлово-комунальних послуг провадиться повністю.
При наданні громадянину субсидії у 2005 р. слід робити проведення:
Д-т рах. 76 субрахунок "Заборгованість бюджету за субсидіями" К-т рах. 76 субрахунок "Заборгованість громадян за житлово-комунальні послуги".
При отриманні фінансування з бюджету на суми пільг та субсидій згідно з Планом рахунків слід оформити бухгалтерські проведення:
Д-т рах. 51 К-т рах. 86
Д-т рах. 86 К-т рах. 76 субрахунок "Заборгованість бюджету з пільг" або Д-т рах. 51 К-т рах. 86
Д-т рах. 86 К-т рах. 76 субрахунок "Заборгованість бюджету за субсидіями".
Обліку Керуючої компанії
Основні особливості бухгалтерського обліку в Керівній компанії (КК) такі: КК купує житлово-комунальні послуги у відповідних постачальників та перепродує населенню.
Бухгалтерські проводки виглядають так:
Д-т рах. 20 К-т рах. 60 і одночасно Д-т рах. 19 К-т рах. 60 - отримано рахунки постачальників житлово-комунальних послуг
Д-т рах. 26 К-т рах. 60 і одночасно Д-т рах. 19 К-т рах. 60 - отримані рахунки від ЄРЦ за послуги з нарахування та збирання грошей від населення, інші загальногосподарські витрати
Д-т рах. 76 "ЄРЦ" К-т рах. 90-1 – відображено нарахування житлово-комунальних послуг громадянам за поточний місяць за довідкою ЄРЦ.
Слід зазначити, що саме в ЄРЦ ведеться аналітичний облік по кожному платнику (нарахування та оплата), але організаціям ЖКГ (відповідно КК) зазвичай передаються лише зведені дані щодо нарахування та отриманої оплати, тому виходить, що КК відображатиме у своєму бухгалтерському обліку зведену заборгованість. громадян із житлово-комунальних послуг, яку має зібрати з громадян ЄРЦ.
Д-т рах. 50, 51 К-т рах. 76 "Заборгованість перед постачальниками житлово-комунальних послуг".
Після цього ЄРЦ здійснюють перерахування постачальникам житлово-комунальних послуг за вирахуванням своєї винагороди:
Д-т рах. 76 "Заборгованість перед постачальниками житлово-комунальних послуг" К-т рах. 51.
Таким чином, одним із основних моментів організації роботи КК є встановлення договірних відносин з населенням та з ЄРЦ. Договірні відносини з ЕРЦ можуть бути складені і за агентським договором. Наприклад, ЄРЦ надає послуги з нарахування плати за житлово-комунальні послуги та вказує у квитанціях розрахунковий рахунок КК. Наприкінці кожного місяця ЄРЦ передає дані щодо нарахуванняв КК, і відповідно КК сама веде аналітичний облік щодо кожного платника (і з нарахування, і з оплати).
Тоді бухгалтерське проведення в КК буде зроблено по кожному платнику:
Д-т рах. 76 К-т рах. 90-1 – відображена заборгованість громадян
Д-т рах. 90-3 К-т рах. 68 "ПДВ" - нарахований ПДВ
Д-т рах. 90-2 К-т рах. 20, 26 – списані витрати
Д-т рах. 90-9 К-т рах. 99 (або Д-т рах. 99 К-т рах. 90-9) – визначено фінансовий результат.
Д-т рах. 76 "Заборгованість бюджету з пільг" К-т рах. 90-1
Д-т рах. 90-3 К-т рах. 68 "ПДВ".
Можливий варіант, коли Керівна компанія отримує в оренду або обслуговування муніципальне майно (котельні, тепломережі, мережі водопостачання, каналізації тощо) або якусь їх частину, що дозволить надавати комунальні послуги власними силами. У цьому випадку до витрат підприємства додадуться витрати на оренду муніципального майна.