Турбота в обмін на квартиру
Рента, дарова, купівля-продаж із правом довічного проживання. Вибираємо найбезпечніший.
Тема у нас сьогодні делікатна, але життєва. Ситуації, коли за самотнім літнім власником житла доглядає стороння людина, нерідкі. На подяку за турботу, підопічний «відписує» своєму компаньйону нерухомість. Однак і власники житла, які потребують догляду, і люди, які доглядають їх, не знають, як правильно захистити себе.
Для початку наведемо коротку розмову з нашою героїнею, в якій вона розповіла про свій бізнес.
— Розкажіть, як усе почалось і коли? Що ви робите? Чи витрачаєте свої власні кошти?
— Все почалося 2003 року, я допомагала одній літній знайомій, її звали Ольга, гуляти з собакою. Коли вона злягла, я почала приносити їй продукти та допомагати з гігієною. Доглядала я її шість років, два роки з них вона була лежачою. Я мала генеральну довіреність на всі її справи. Я отримувала пенсії, займалася платежами, потім організацією похорону. Гроші я витрачала її – отримувала пенсії та користувалася її вкладами.
Зазвичай я роблю все по дому, готую їжу, забираюся.
— Що за квартири ви отримали в результаті (кількість кімнат, район)? Чи були надалі якісь проблеми, може хтось із родичів претендував на житло?
— Після смерті Ольги у 2009 році мені дісталася квартира у центрі, метро «Таганська», двокімнатна, а також усе, що належало їй. Ніхто не претендував на житло, і проблем із квартирою надалі не було.
Потім я почала доглядати її сестру, у якої була теж хороша квартира, метро «Сокіл», двокімнатна квартира. За нею я доглядала два роки. Вона була невиліковно хвора, і написала заповіт на мене і племінника в рівних частках. Після її смерті проблем зквартирою не виникало, ми продали її, і кожен купив собі по одній.
— Які домовленості із господарями існують спочатку? За якими документами та коли квартира стає вашою власністю офіційно?
— Практично відразу Ольга, знаючи, що я порядна, добра людина, сказала, що напише на мене заповіт (але згодом передумала і вирішила укласти договір купівлі-продажу з обтяженням. – Прим. ред.). Вона була самотньою, не рахуючи її старої сестри, про яку я щойно вам розповіла (вона надалі теж відписала квартиру мені). Ми приїхали до нотаріуса, і вона переписала на мене квартиру – оформила купчу з довічного проживання. Все було на чесному слові та на нашій взаємній довірі. Наприклад, я знала, що її сестра не претендуватиме на свою частку у спадщині – як інвалід, вона мала на це право.
— Чи знаєте ви, що існують договори ренти та довічного утримання з утриманням? Чому такі договори не оформлялися?
- Да знаю. Ще за життя сестра Ольги рекомендувала мене своїм літнім подругам. У деяких я працювала, але йшла, бо було багато вимог і мало гарантій, що квартиру оформлять на мене. Як правило, люди за життя, як важко б вони і смертельно не були хворі, бояться розлучатися зі своїм житлом. Важко бути живою та розуміти, що це вже не твоє. Плюс я сама не особливо хотіла укладати договір, в якому прописувалися б важкоздійсненні умови. Наприклад, може бути прописано, що я мушу щомісяця виплачувати деякі суми.
Буває, люди, які потребують догляду, укладають договір із фірмою. Але багато людей похилого віку бояться, що їх обдурять.
Ви зараз когось доглядаєте?
Так, зараз я доглядаю за жінкою, яка побоюється укладати будь-які договори. І я працююпросто за слово честі. Заповіт є, але його будь-якої миті можна переписати.
Отже, як ми зрозуміли з розмови з Наталією, вона, доглядаючи самотніх власників квартир, вважає за краще будувати з ними стосунки на довірі. Жодних договорів, що містять зобов'язання, особливо матеріальні, вона не укладає. Просто люди обіцяють Наталі, що їхня нерухомість дістанеться їй. І, звичайно, все тут залежить від настрою та порядності її підопічних. Поки що свої обіцянки вони виконували…
Цікаво, чи можна якось убезпечити себе від різних форс-мажорних обставин і укласти якийсь договір, який захистить обидві сторони? Із цим питанням журнал www.metrinfo.ru звернувся до експертів ринку.
Договір ренти та довічного утримання
Це найвідоміший договір, який укладається між власниками житла та їхніми «доглядальницями».
Якщо людина хоче забезпечити собі гідну старість за рахунок квартири, треба укладати прямо передбачений для цього договір довічного утримання з утриманням, а не намагатися пристосувати під ті ж цілі зовсім інший вид договору, вважає Михайло Точенов, юрист консалтингової компанії HEADS. Експерт наголошує, що такий договір легше контролювати шляхом перевірки щомісячних платежів від платника ренти та за порушення відразу ж звернутися за захистом своїх прав.
Дуже важливо, звертає увагу Михайло Точенов, уважно поставитися до укладання договору та педантично прописати в ньому всі умови, а саме – як часто і в яких обсягах одержувач ренти отримуватиме догляд та виплати і якою буде форма контролю за виконанням платником ренти своїх обов'язків. «Чим докладніше права та обов'язки сторін прописані, тим простіше їх захиститиме в суді. З іншими видами договорів це будезробити набагато складніше», - додає експерт.
Таким чином, даний тип договору можна вважати найбільш підходящим не тільки для одержувача, але і для платника ренти.
Договір купівлі-продажу за умови права довічного проживання продавця нерухомості
Під купчею з довічним проживанням в оповіданні Наталії мається на увазі договір купівлі-продажу квартири, але містить додаткову умову - про збереження за продавцем права на проживання в квартирі довічно. "Така умова не суперечить закону і зустрічається в практиці укладання договорів купівлі-продажу житла", - пояснює Дарія Погорельська (ДК "МІЦ").
Однак із цим договором можуть виникнути складності. Причому як власника, так нового власника, якого переходить право власності. Так, Михайло Точенов (HEADS) стверджує, що користь даного договору порівняно з договором ренти дуже сумнівна для власника, тому що в даному випадку новий власник квартири не має жодних зобов'язань перед її колишнім власником, і він може розпорядитися своїм майном як завгодно.
Нового ж власника застерігає Олег Сухов («Юридичний центр адвоката Олега Сухова»): «Коли йдеться про літніх продавців, договір нерідко визнається недійсним, оскільки суди відповідно до положень ст. 178 ЦК Україна визнають таку угоду вчиненою під впливом помилки. При цьому передбачається, що насправді продавець хотів укласти договір ренти або довічного утримання з утриманням».
Договір дарування
«Договір дарування – безоплатна передача майна у власність іншої особи. Форма договору: проста письмова або нотаріальна (на розсуд сторін)», - пояснюєІрина Шугурова, заступниккеруючого директора з правових питань «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості».
Експерти вважають цей тип договору ненадійним для обох сторін, оскільки в ньому не можуть бути прописані будь-які умови. «Відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 572 ЦК України за наявності у договорі дарування зустрічного зобов'язання договір не визнається даруванням і є удаваним правочином, а тому в силу п. 2 ст. 170 ЦК «Україна є недійсним», - пояснює Олег Сухов («Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).
Також тут важливо уточнити, що договір, який передбачає передачу дару обдарованому після смерті дарувальника, нікчемний. «До такого роду дарування застосовуються правила цивільного законодавства про наслідування», – додаєІрина Шугурова («МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості»).
Заповіт
Для нового власника (умовного «платника ренти», якого за договором переходить житло) ненадійним типом угоди визнається заповіт. По-перше, тому, що, як і казала Наталя, його можна будь-якої миті змінити. По-друге, тому, що на квартиру можуть претендувати інші родичі, які могли б звернутися до суду і, наприклад, вимагати визнання заповіту недійсним. «Подібних прикладів безліч – спадкові суперечки становлять значну частину загального обсягу справ, що розглядаються в судах загальної юрисдикції», - пояснює Марія Літинецька («Метріум Груп»).
В описаному випадку на квартиру могла претендувати сестра-інвалід, якщо вона більше року перебувала на утриманні спадкодавця, як вказує Михайло Точенов (HEADS), незалежно від того, була вона вказана в заповіті чи ні. «Більше того, довести факт знаходження інваліда на утриманні свого родича дуже легко, – продовжує експерт, – тут не потрібноукладання договорів чи отримання будь-яких довідок. Буде достатньо свідчень про те, що інваліду періодично купували ліки, продукти, давали гроші та відвідували. Добрі сусіди з радістю все це підтвердять, не вдаючись до подробиць».
Що стосується інших родичів, то вони могли заявити свої права на квартиру, якщо вони були: 1) також непрацездатні і перебували в досить близькій спорідненості, щоб претендувати на статус утриманця, не проживаючи спільно зі спадкодавцем, 2) неповнолітні діти, уточнює Михайло Точенов (HEADS).
Невелике доповнення за заповітом робить Олена Валєєва, генеральний директор «CENTURY 21 Світлий Град»: «Під час отримання спадщини від людей, які не є близькими родичами, належить сплатити чималий податок (ПДФО 13% від вартості успадкованого майна)».
Резюме від журналу www.metrinfo.ru
Можна зробити висновок, що в таких випадках, коли літньому власнику житла потрібен догляд, який через різні обставини здійснюється «людиною з боку», найбільш безпечною для обох сторін буде все-таки договір ренти, але, як нагадують експерти, - обов'язково грамотно складений .
«Часто люди вважають, що договір ренти небезпечніший за інших, оскільки після смерті одержувача одержувача він може бути оскаржений його родичами... Однак це не так. Квартира вже не є власністю померлого з моменту реєстрації договору ренти. З таким самим успіхом можна заперечувати будь-який вид угоди», - резюмує Олена Валєєва («CENTURY 21 Світлий Град»).