Угоди з житлом права неповнолітніх - статті про нерухомість
Ситуація, коли неповнолітня дитина є власником квартири, будинку, земельної ділянки або має частку в праві власності на них, сьогодні зустрічається часто. Обов'язок захисту інтересів неповнолітніх покладено на їх законних представників (батьків, усиновителів, опікунів та піклувальників).
Законодавство РК приділяє цьому питанню особливу увагу та зобов'язує правоохоронні органи, органи опіки та піклування, нотаріусів, реєструючі органи, а також самих учасників угод виявляти підвищену обачність до угод за участю неповнолітніх. Розкажемо про це докладніше.
Особливості угод із житлом неповнолітніх
У зв'язку з тим, що неповнолітні не мають повною мірою дієздатністю, але свої майнові права вони повинні здійснювати і реалізовувати, закон передбачає такі особливості укладання угод. Так, неповнолітні віком від 14 до 18 років здійснюють угоди за згодою батьків та інших законних представників (усиновлювачів, піклувальників). Наприклад, дитина підписує договір купівлі-продажу (міни, дарування) сам, а поруч свій підпис ставить один із батьків з відміткою, що він згоден на вчинення цієї угоди. Від імені неповнолітніх віком до 14 років правочини здійснюють їх законні представники: батьки, усиновлювачі, опікуни. У цьому випадку у договорі стоїть підпис батька, а також зазначається, що він діє від імені неповнолітньої дитини. На здійснення угоди з розпорядження нерухомістю, співвласником або єдиним власником якої є неповнолітній, потрібен дозвіл органу опіки та піклування (ст. 24 Цивільного кодексу РК), а саме на продаж, обмін,передачу заставу, передачу оренду. Важко отримати згоду від імені неповнолітнього на такі правочини, як дарування, позику, відмову від спадщини, передача у безоплатне користування та інші правочини, внаслідок яких розмір майна дитини зміниться у менший бік.
Орган опіки та піклування, вивчивши надані документи та доводи про необхідність вчинення правочину, протягом 5 днів може дати свою згоду на правочин або мотивовано відмовити. У будь-якому разі орган опіки повинен визначити, яким чином повинні витрачатися кошти, одержані в результаті правочину. При продажу житла, наприклад, можливі такі варіанти: включення неповнолітнього до співвласників при придбанні нового житла; приміщення грошей, отриманих від продажу вартості частки неповнолітнього, з його рахунок у банку; отримання грошей, отриманих від продажу вартості частки неповнолітнього, батьком. Якщо неповнолітній не є власником житла, але проживає в ньому, то згоди органу опіки та піклування не вимагається.
Якщо правочин порушує права дітей
Часто батьки на гроші, отримані від продажу майна, частка в якому належала неповнолітньому, набувають майна тільки на своє ім'я. Ця проблема породжена небажанням отримувати дозвіл органу опіки та піклування на продаж надалі. Або, якщо кредит, отриманий під заставу нерухомості неповнолітнього, не повернено банку, це створює загрозу втрати та її частки нерухомості. Тому банки неохоче приймають як заставу житло, власником якого (навіть у частці) є неповнолітній, щоб уникнути подальших суперечок про порушення його прав. При виявленні порушень прав неповнолітніх угода купівлі-продажу нерухомості може бути визнананедійсною. Це спричинить повернення сторін у початкове становище.
Чи варто укладати правочин, якщо в ньому бере участь неповнолітній?
Певна кількість судових суперечок щодо операцій про порушення прав неповнолітніх породила обґрунтовані побоювання у потенційних покупців нерухомості. Укладати подібну угоду можна без побоювання, лише переконавшись, що права неповнолітнього в результаті не буде порушено. Це можна зробити, беручи участь в отриманні дозволу на правочин або звернувшись до органу опіки за інформацією про обґрунтованість видачі вже наявного дозволу. При виявленні порушень, що тягнуть за собою недійсність угоди, суд, найімовірніше, постане на захист прав неповнолітнього.