ВАС віддав спільне майно власникам нерухомості
Вищий арбітражний суд України (ВАС) вирішив багаторічну суперечку про статус спільного майна житлових та комерційних будівель. На думку суддів, такі приміщення не можна оформлювати у власність – навіть у тих випадках, коли доступ до них не ускладнений.
У судах першої та апеляційної інстанцій компаніям вдалося довести свою правоту – судді заявили про те, що приміщення є спільним майном будівлі та, отже, потрібні для обслуговування будинку. Отже, володіти ними повинні власники приміщень у частках, що пропорційно належать їм площ.
Касаційний суд із цими доводами не погодився: судді заявили, що представники компаній «Ралі» та «Омськ-Актив» не мали проблем із доступом до приміщень, що належать до спільного майна. Отже права цих фірм не порушувалися.
ВАС порахував інакше: на думку вищої арбітражної інстанції, власники приміщень мають право вимагати визнання за собою права пайової власності на спільне майно. А реєстрація індивідуальної власності на такі приміщення може перешкоджати доступу до них. До того ж, як вирішив суд, визнання права спільної часткової власності виключає наявність індивідуальної власності на це майно. Вимоги компаній «Ралі» та «Омськ-Актив» вирішили задовольнити.
Громадська боротьба
Позови з вимогою визнати право власності на підвали, горища та інше спільне майно багатоквартирних будинків надходять до Арбітражного суду Петербурга та області дедалі частіше. Здебільшого, за права борються товариства власників житла (ТСЖ) – об'єднання громадян намагаються відсудити приміщення, оформлені у власність міста ще до набрання чинності Житлового кодексу РФ. За ним загальні приміщення багатоквартирних будинків (у тому числі підвали) знаходяться в пайовійвласності власників квартир Відповідні норми діють із 2005 року. Тим не менш, у вітчизняному законодавстві є протиріччя, які не дозволяють віднести той чи інший об'єкт до спільної часткової власності. Наприклад, немає чіткого визначення терміна «підвал». Значить далеко не всі такі приміщення можна надати ТСЖ, як це передбачено Житловим кодексом.
Проблема ускладнюється особливостями приватизації підвальних та горищних приміщень. Ще до набрання чинності Житловим кодексом комітет з управління міським майном активно оформляв підвали у власність міста. Частина з них уже продана або здана в оренду. І тепер ТСЖ, утворені у будинках із оформленими у міську власність підвалами, хочуть повернути ці приміщення.
Без статусу
Остаточно визначено лише статус підвалів у нещодавно збудованих будинках, які ніколи не належали до державного житлового фонду. Власність на загальні приміщення у таких будинках виникає з реєстрації права на квартиру.
Що стосується підвалів багатоквартирних будинків, збудованих у дореволюційний та радянський час, то їх правовий статус можна визначити лише у суді. Причому, як свідчить практика, результат таких справ передбачити практично неможливо.
На думку деяких суддів, підвали можуть належати громадянам лише у тому випадку, якщо це виключно технічні приміщення. Але коли такі об'єкти можна використовувати для комерційних потреб (наприклад, відкрити там магазин чи ресторан), власники квартир не мають права на них.
Деякі суди керуються іншою точкою зору: підвали в будинках старої споруди повинні залишатися у міській власності, якщо вони не призначені для розміщення обладнання, що обслуговує як мінімумдві квартири.
У позовних вимогах представники ТСЖ найчастіше заявляють про те, що діяльність петербурзької влади з продажу чи здавання в оренду підвалів заважає нормальному функціонуванню інженерних систем будівель. У КУГИ пояснюють: місто продає лише нежитлові об'єкти, а не технічні приміщення, в яких розташовані системи життєзабезпечення будинків. До того ж, покупцям підвалів оформляють обтяження, якими вони мають забезпечувати доступ обслуговуючих організацій інженерних вузлів.
Проте донедавна правовий режим використання підвалів залишався у підвішеному стані. Рішення ВАС щодо компаній "Ралі" та "Омськ-Актив" може стати приводом переглянути підсумки приватизації багатьох об'єктів, оформлених у міську власність. Суд поставив остаточну крапку у низці багаторічних конфліктів за володіння спільним майном будівель. Фактично, роботу з перетворення спільної власності на індивідуальну оголошено поза законом.