Вибір місця для будівництва житлового будинку
Давайте зупинимося на них докладніше.
Масова забудова
Точкова забудова
Головна проблема, з якою стикаються девелопери в Москві, Петербурзі, Києві та інших великих містах, — дефіцит майданчиків (плям) під забудову, а можливостей для розвитку у столичних мегаполісах уже немає. Точковими зазвичай називають кілька будинків (на практиці від одного до семи), які зводяться або всередині вже існуючих кварталів, що, до речі, викликає масові протести їх мешканців, або на пустирях, у промислових зонах або замість знесеного п'ятиповерхового (старого) житлового фонду. Природно, собівартість (будівельна та інвестиційна), а також остаточна ціна квадратного метра такої забудови в середньому на 20—30% вища за масову аналогічні серії панелі або проекти цегли-моноліту, хоча цей недолік компенсується вигіднішим розташуванням об'єктів.
На практиці будівництва у великих містах зазвичай зустрічаються три різновиди точкової забудови:
реконструкція житлових кварталів
У цьому випадку зносяться не тільки п'ятиповерхові будинки першого періоду індустріального домобудування (для Москви серії К-7; II-32; 11-35; 1МГ-300; 1605-5, див. Додаток 2), а й розташовані поруч інші «хрущовські» і навіть «брежневські» дев'ятиповерхові будинки, внаслідок чого виходить гібрид масової та точкової забудови. Зазвичай у такому кварталі швидко зводять панель покращених серій з наданням більшості квартир переселенцям, проте частина їх йде на продаж за дуже прийнятними цінами.
Існує і «комерційний» різновид подібної реконструкції, щоправда, у набагато скромніших розмірах. Ряд міських кварталів офіційно виставлено на торги, і велика компанія-забудовник викуповує право оренди ділянок під будинками,призначеними до знесення, мешканці яких відселяються у непрестижні райони. На цьому місці зводять «стартовий» будинок бізнес-класу, отримані з продажу квартир кошти девелопер купує землю під сусідніми будинками, зносить їх і будує цілий житловий комплекс (до 7 будівель), який разом з навколишньою інфраструктурою перетворюється на територію, що охороняється, куди вхід стороннім (корінним мешканцям мікрорайону) вже замовлено. Далі експансія триває доти, доки забудовник не «упреться» в інший квартал, відданий на відкуп конкуруючій девелоперській фірмі.
реконструкція та виведення промислових зон
Ще одним варіантом отримання майданчиків для точкової забудови є висновок за межі великих міст промислових комунальних та складських об'єктів, особливо за престижними напрямками та інвестиційно-привабливими місцями. Проте житло (зазвичай бізнес-класу), зведене за межами промзон, має й низку істотних недоліків: не дуже хороша екологія, погані транспортні розв'язки, надто «техногенне» архітектурне середовище, наявність поблизу «робітників містечок» із переважно маргінальним населенням та низка інших.
висотне будівництво
Зведення хмарочосів - традиційний варіант для всіх ме-гаполісів світу, які відчувають дефіцит землі. Поки що подібні житлові комплекси позиціонуються як преміум-клас, проте з реалізацією загальноміських програм, подібних до столичної «Висотне кільце Москви», квартири чи офіси «з висоти пташиного польоту» стануть доступнішими за ціною. Щоправда, в умовах суворої української дійсності дуже гостро стоять питання безпеки мешканців подібних об'єктів — хмарочоси вразливі у пожежному та «терористичному» відношенні, та й до того ж якість їхнього будівництва залишає (і залишатиме) набагато кращого. Так щоВибір квартири в висотці, що будується - справа, як кажуть, на любителя.
Приміська забудова
Зазначений термін має на увазі забудову, в основному заново (аналог масової) на території підмосковних (або приміських в інших мегаполісах) малих міст, селищ міського типу (ПГТ) або навіть сільських поселень. До цієї групи входить і котеджне будівництво, включаючи таунхауси, змішані селища та багатоквартирні будинки в «лісовій» зоні. Зазвичай виділяються два види заміської забудови:
у малих містах
Така забудова, переважно панеллю покращених серій і масова (хоча в менших обсягах, ніж у мегаполісах) ведеться у містах-супутниках (для столичного регіону це Балашиха, Реутов, Люберці, Дзержинський, Видний, Щербинка, Внуково (формально район Москви), Одинцово, Красногірськ, Зеленоград (округ Москви), Хімки, Довгопрудний, Митищі, Корольов), а також населених пунктах, розташованих в межах години-півтори їзди від великого міста (наприклад, для Підмосков'я це Залізничний, Ногінськ, Електросталь, Жуковський, Раменське, Литкаріно, Домодєдово, Подільськ, Климовськ, Троїцьк, Апрелівка, Лобня, Пушкіно, Ювілейний, Щелково). Зазвичай використовуються серії будинків місцевих ДСК, є також цегляно-монолітна і навіть чисто цегляна забудова. Єдиною серйозною проблемою будівництва в малих та середніх містах є нерозвиненість інфраструктури (труднощі з підведенням комунікацій), а також нестача потужностей, перш за все з енергопостачання, що часто призводить до збільшення терміну введення в експлуатацію житлових будинків (докладніше про це у нас йтиметься на чолі 5). До цієї групи можна віднести і так звану «лісову» забудову, тобто. зведення багатоквартирних монолітних або цегляних будинків (зазвичай - бізнес-і навіть преміум-класу)в екологічно чистих та мальовничих місцях, зазвичай поруч із котеджними селищами, будинками відпочинку чи санаторіями (при будівництві використовуються їх комунікації). Однак широкого поширення подібні проекти поки що не набули.
котеджна забудова
Звичайно, з розглянутих вище типів забудови максимум переваг (і, природно, зручностей) дає її точковий вигляд, проте такі варіанти пропонуються, природно, не за найнижчою ціною. Але у всіх великих мегаполісах, де виникають проблеми з виділенням нових ділянок під будівництво, під будинки економ- та частково бізнес-класу надаються лише «масові» майданчики, і вказана тенденція надалі лише посилюватиметься.