Вибір приміщення

Документи на приміщення

Купівлі приміщення під стоматологічну клініку або укладення договору оренди має передувати ретельне вивчення історії походження та обслуговування цього приміщення. Простіше кажучи, Ви повинні «помацати» покупку або оренду, подивитися, що ховається за стінами. Це дуже важливий етап: інакше угода перетвориться на придбання кота в мішку.

Сподіваємося, що досвід нашої компанії допоможе Вам у питанні дослідження історії приміщення, але маємо зауважити, що ідеальним рішенням стане доручення даної роботи професіоналу.

Вивчення юридичних документів на приміщення може дати цікаві результати. Це як відкривати двері масивних шаф і світити ліхтариком у прихований за ними напівтемрява. Попередній власник, цілком імовірно, приховує у цих шафах скелети та примари юридичних недоробок. Наприклад, деякі документи можуть бути не оформлені або перебувати в стадії оформлення, а це, поза сумнівом, затримає Вас при підготовці пакета документів на ліцензування або під час перекладу в БТІ.

Список юридичних документів приміщення:

Документи БТІ (форма 1а – витяг з техпаспорту; форма 5 – правка про стан споруди; експлікація; поверховий план). Наявні перепланування мають бути зареєстровані. План БТІ повинен відповідати наявним перегородкам на об'єкті (якщо немає відповідності, отже, не погоджено перепланування).
Договір з УДПС (Управлінням Державної протипожежної служби).
Договір з керуючою компанією (обслуговування інженерних мереж та послуг).
Договір із Мосенерго.
Свідоцтво про право власності.
Довідка про постановку на облік у податковій інспекції від власника приміщення.

Не менш важливу роль відіграють і договори обслуговування приміщення. Специфіка стоматологічного бізнесу передбачає увагу до клініки різних інстанцій, що перевіряють. Повинні бути підготовлені всі необхідні договори щодо обслуговування систем вентиляції, пожежної та охоронної систем, електричних мереж, систем опалення та водопостачання. Попередній власник цього не зробив? Чому? Ваше завдання зрозуміти причину, тому що існує ймовірність наявності непереборних порушень у проекті чи конструктиві приміщення, а також порушень, допущених під час проведення ремонтних робіт.

Ви повинні розуміти, що вирішення проблем, що виникли, якщо угода купівлі або оренди відбудеться, ляже на Ваші плечі. А це – перевитрата коштів, адже у бізнес-плані навряд чи було закладено такі витрати. Впевнені, що впораєтеся з виявленими проблемами (маєте адміністративні ресурси тощо)? Тоді сміливо використовуйте факти порушень як аргумент під час торгів за ціною оренди чи купівлі. У разі оренди ви маєте повне право на дисконт (знижки або орендні канікули), оскільки реалізовані Вами покращення надалі підвищать ціну приміщення. Якщо це покупка – покращення оптимізують вартість.

Список договорів на обслуговування приміщення:

Свідоцтво про право власності (нотаріально засвідчена копія чи ксерокопія).
Документи БТІ (форма 1а – витяг з техпаспорту; форма 5 – довідка про стан споруди; експлікація; поверховий план).
Довідка про постановку на облік у податковій інспекції від власника приміщення.
Договір оренди.

Вибір місця та приміщення

В одній тільки Москві налічується понад 1500 стоматологічних клінік і кабінетів: зустріти їх можна буквально на кожному кроці. Створюється оманливе враження, що знайтиПідходяще місце для клініки не складає великої праці.

За 15 років практики ми не зустріли приміщення з ремонтом, яке було б придатним для лікувального процесу (якщо, звичайно, це не клініка). А ось уникнути серйозного перепланування при грамотному виборі цілком можливо. Не забувайте, що будівельні роботи – найобтяжливіша частина Вашого бюджету.

При виборі приміщення потрібно виходити з наявних ресурсів (фінансових, клієнтських, кадрових, технічних, адміністративних). А також обговорити з інвесторами питання бачення майбутньої клініки: якою вона буде – преміум-класу, бізнес-класу або економ-класу. Отже, вибір приміщення слід розпочати з визначення свого місця у стоматологічній спільноті. Наша компанія допомагає клієнту з цим позиціонуванням, можливо, навіть змінює його світогляд у бік стратегічного мислення.

Звертайте увагу на план БТІ, який має бути завізований не менш як два роки тому. Справа в тому, що підрозділи БТІ проводять свої інспекційні перевірки кожні два роки. Якщо віза є, значить, не виникнуть колізії, пов'язані з незатвердженим переплануванням приміщення, що цікавить. Так само важливо, щоб на плані були відсутні червоні лінії (це стосується в основному нових приміщень): так наголошуються на невідповідності з наявними в БТІ архівними даними. Деякі плани можуть бути просто неузгодженими, і замість того, щоб будуватися, Вам доведеться бігати інстанціями – реєструвати план для орендодавця або сплачувати штраф за несвоєчасне надання інформації про перепланування.

Будь-яке приміщення з певними несучими стінами певною мірою ущербно спочатку. Несучі стіни не дають втілити у життя всі сучасні тенденції зонування медичних закладів.Якщо ви хочете зробити щось варте – будуйте з нуля. Або візьміть в оренду монооб'ємне приміщення без перегородок, в якому вдасться втілити в життя найвитонченіший проект.

Поговоримо про розміри. У стоматології є набір приміщень, заданий технологією виробництва. Стерилізаційна (потрібна не в будь-якій клініці) – якщо клініка має більше трьох крісел. Вакуумне обладнання бажано встановити в окремій кімнаті із звукоізоляцією. Десь має розміщуватися бухгалтер, переодягатися лікарі, чекати на пацієнти. Якщо робити по хорошому потрібно 120 кв. м., ідеальний варіант – 150-170 кв. м. Також бажано закласти резерв на технологічне зростання, коли через пару років Ви «розкрутитеся» і будуть потрібні додаткові кабінети.

Вітається, якщо приміщення має запасний вихід. Це дозволить здійснити сучасне зонування клініки і Вам вдасться розділити потоки пацієнтів та лікарів. Вони будуть «перетинатися» лише у стоматологічному кріслі. На перший погляд це здається не принциповим, проте це лише на перший погляд. Пацієнт готується до не найприємнішої процедури, будь-яка суєта йому заважає, нервує. І ходіння сюди-туди лікарів перед носом не просто дратує, але ще й показує внутрішнє життя клініки, що пацієнтові бачити не потрібно. До того ж запасний вихід необхідний випадок екстрених ситуацій, а дитячих клінік він просто обов'язковий.

Відповідь на запитання «Де найкраще розташувати клініку?» не такий очевидний. У нас був клієнт, що горить бажанням відкрити клініку в районі Кухарської та Нікітської вулиць м. Москви. Один із варіантів – будинок на Хлібному провулку. Проте! Протягом року там п'ять разів повідомляли асфальт. Будинок так сильно просідав, що потрібно було закласти частину віконних отворів, щоб підвіконня не були врівень із землею.Звісно, від цього приміщення довелося відмовитися одразу. Тому, задумавши відкрити клініку в престижному і зовні привабливому будинку в старій забудові, дивіться в обох. Стан комунікацій жахливий, підвали сирі, паркінг організувати не можна. Не купуйте кота у мішку, ремонт такого приміщення може стати золотим. А чого варті дерев'яні перекриття! Страховка виллється в копійчину: коли купуєш нерухомість, то сплачуєш страховий внесок, розмір якого залежить від стану будівлі. До того ж у таких будинках дуже проблемні мешканці. Вони не приймають як сусіди будь-які лікувальні заклади: «Ваш перший поверх я сам куплю і зроблю там гараж!». З такою публікою позиватися собі дорожче.

На найвищому рівні можна облаштуватись і в спальному районі чи бізнес-центрі. Периферійні клініки приділяють благоустрою більше уваги, ніж столичні: пофарбують будинок, розіб'ють галявину, встановлять лави або фонтанчик. В Орлі власниця клініки зробила дуже гарну установу на першому поверсі житлового будинку. Взяла в оренду чотири сотні землі перед вікнами клініки та розбила садок. Такий ландшафтний дизайн припав до душі і пацієнтам, і мешканцям.

Принагідно вимагатиме оцінки ремонт обраного приміщення з урахуванням усіх необхідних комунікацій. Також не забудьте взяти до уваги такі моменти, як наявність конкурентів у вибраному Вами районі та навіть перспективи розвитку району у найближчому майбутньому.

У свою мрію – особисту стоматологічну клініку.

Характеристики приміщення

На що справді потрібно звернути найпильнішу увагу? Наша компанія фокусує погляд на цілому списку питань щодо характеристик приміщення: від з'ясування лояльності навколишніх юридичних та фізичних осіб до можливості використовувати підвал під установкувакуумне обладнання. Всю необхідну інформацію про вимоги, що висуваються наглядовими органами, можна дізнатися в Росспоживнагляді.

Не слід виявляти безтурботність, якщо приміщення відразу сподобалося. По-перше, потрібно обов'язково зняти всі розміри приміщення. Якщо висота стель складає менше 2,65 метрів, то швидше за все виникнуть проблеми. По-друге, треба знати, що знаходиться над приміщенням. Це дуже суттєво за наявності рентген-кабінету: ніхто не дозволить, щоб джерело рентген випромінювання знаходилося, наприклад, під санітарним вузлом або через кабінет проходив стояк із каналізацією чи водою. На даний момент, при розміщенні над клінікою житлового фонду, заборонено обладнати в ній рентгенівський кабінет.

Також необхідно дізнатися про кількість електроенергії, що подається на об'єкт. Зазвичай для побутових приміщень цей показник становить 5-10 квт. Клініці (навіть на три крісла) потрібно мінімум 15 кВт, якщо, звичайно, ви не плануєте створити лабораторію протезування. Іноді електроенергію доводиться докуповувати. Скажімо, на клініку в 4-5 крісел із потужним обладнанням знадобиться ще 10 кВт. Тобто може постати питання про суми, вельми обтяжливі для бізнес-плану, і це потрібно передбачити.

Дуже серйозно слід підійти до вентиляції. Клініку можна «обрушити», коли з'ясується, що виводити вентиляційну шахту нема куди – над вами 20-30 поверхів житлового будинку. Через таку проблему такі приміщення часто просто не розглядають. Можливо, і даремно, тому що і тут можна знайти елегантне рішення. Наприклад, для клініки у «Золотих ключах» ми використовували продукцію української фірми, яка виготовляє біологічні фільтри з дуже високим ступенем очищення. В результаті замість 1500000 рублів, на які спочатку орієнтувалися, миобійшлися сумою в 200 000 рублів - стільки коштувала система вентиляції. Маломальська вентиляція (як мінімум) у принципі потрібна завжди! Навіть у малометражних приміщеннях у зв'язку з кліматичними особливостями нашої країни (РФ).

Загалом треба сказати, що непереборних перешкод немає. Якщо, наприклад, певні нормативи висловлюють побажання, щоб вікна клініки були розташовані на сонячній стороні. Але Ви ризикнули відвести під клініку напівпідвальне приміщення. Виявляється, і таке можливо, за умови «перетворення» приміщення на перший поверх: головне, щоб підлога була на одному рівні із землею. Один з наших клієнтів викупив напівпідвальне приміщення у власність і хотів, будь-що-будь, зробити з нього клініку. Вийшло, щоправда, не обійшлося без кмітливості: довелося розширити віконні отвори, а також вирити екскаватором траншею вздовж усього будинку, влаштувавши гарний газон із негативним кутом нахилу.

Важливо звернути увагу на стан конструктиву (стін, стелі, підлоги, перегородок та перекриттів). Це актуально у приміщеннях старше 90-х років побудови. Тоді застосовувалися зовсім інші матеріали та технології. Наприклад, у компаніях, які займаються переведенням приміщень із житлового до нежитлового фонду, є цілі списки вулиць та будинків, які збудовані до 90-х і які не можуть бути перепризначені (переведені). У старому фонді й досі трапляються дерев'яні перекриття між поверхами. Інженерні комунікації таких квартир теж мають власний ресурс. Всі ці приклади дуже важливі, оскільки сильно впливатимуть на вартість ремонту. Тому зараз у пріоритеті сучасні (після 90-х років споруди) чи нові приміщення на стадії «будівельна чистота».

Кожне приміщення, де розташована стоматологічна установка, повинно мати площу щонайменше 14 кв.м. – і це після того, як зроблено ремонт, а не тоді, коли малюється план. Тому що, як правило, після ремонту губиться 0,5-1 кв. м площі. Якщо кабінет суміжний, то на другу установку потрібно ще 10 кв. м. Рентген-установка (ортопантамограф) займе 12 кв. м. Усі ці нормативи не є секретними, ними потрібно керуватися. А ще правильніше спочатку запросити представника Росспоживнагляду, який би дав дозвіл на відкриття в даному приміщенні стоматологічної клініки (ця вимога зараз не обов'язково, тільки для відведення всіляких подальших «наїздів» муніципальних органів), і лише після цього вести якісь роботи.

Звісно, хтось скаже, що будь-який дозвіл зараз можна купити. Однак, не дай Боже, почнеться якась позов із пацієнтом, і тоді будь-який відступ від регламенту зіграє проти Вас. Втрата ліцензії завдасть серйозного удару по Вашому бізнесу. Стоматологічна клініка – не швейна фабрика, де для отримання прибутку достатньо встановити обладнання та розпочати випуск продукції. Коли Ви чуєте, що відкрити стоматологічну клініку можна у будь-якому місці, знайте – це каже не зовсім компетентна у цих справах людина. Тому ми так ретельно пояснюємо клієнтам, що і як треба робити при виборі приміщення: закон для нас, як дороговказ!