Від яких ризиків захищає пайовиків страхування ДДУ

Численні випадки банкрутства будівельних компаній, що породили цілу армію ошуканих пайовиків, викликали до життя поправки до 214 ФЗ, прийнятих у 2012 році. Законодавець розробив механізм, що дозволяє знизити ризики пайовиків за участю в пайовому будівництві, зобов'язавши забудовників страхувати свою відповідальність перед учасниками пайового проекту. З початку 2014 року страхування ДДУ стало обов'язковою умовою для укладання договору пайової участі. Проте три роки дії програми показали її недостатню ефективність, що зумовлено складністю реалізації цієї статті закону. Багато страхових компаній не готові надавати подібні послуги забудовникам. З початку 2017 року запроваджено новий механізм захисту пайовиків, який діє поряд зі страхуванням.

Механізм страхування пайового будівництва

Закон про страхування працює так: забудовник перед тим, як підписати договір пайової участі з першим пайовиком, зобов'язаний вжити заходів зі страхування власної відповідальності перед інвестором. Якщо у будівельної компанії виникнуть фінансові проблеми, вона збанкрутує і не зможе виконати своїх зобов'язань за ДДУ, пайовик може звернутися до організації, де застрахована відповідальність девелопера, і вимагати від неї компенсацію. Проте за цих обставин учасник проекту може розраховувати лише на грошові виплати, отримати сплачену квартиру у такий спосіб неможливо.

Вибору, страхувати чи ні свою відповідальність, у забудовника немає, це його обов'язок, інакше жоден договір за цим проектом не пройде реєстрацію в Росреєстрі. Однак закон надає девелоперу можливість обрати спосіб страхування із трьохдоступних варіантів:

Отримати гарантію банківської установи, яка відповідає законодавчим нормам.
Стати членом товариства, яке здійснює взаємне страхування ризиків.
Підписати договір із однією зі страхових компаній, яка відповідає вимогам законодавства.

Забудовник повинен сповістити потенційного пайовика про обраний варіант і надати йому відомості про страховика або поручителя.

Перші два способи використовуються нечасто. ОВС не дуже поширене в Україні, банківську гарантію отримати досить складно і дорого. Як правило, банки вимагають надання застави, мінімальна сума якої становить 30% від вартості об'єкта. Тому найчастіше будівельні компанії зупиняються на третьому варіанті. Але тут не все так просто. Законодавець встановив досить жорсткі вимоги до страховиків, а компаній, які їм відповідають не так вже й багато. З їх списком можна ознайомитись за посиланням.

Які вимоги до страховиків висуває закон

Страхування при пайовому будівництві можуть здійснювати компанії, які відповідають таким умовам:

Період роботи на ринку страхування п'ять років і більше (з часу отримання ліцензії на провадження страхової діяльності).
Активи компанії знаходяться на рівні одного мільярда рублів, крім того, статутний капітал повинен становити від 120 мільйонів.
Організація має високу фінансову стійкість.
Відсутні ознаки, що свідчать про можливість банкрутства.

Умови страхування

Кожен страховик розробляє свої тарифи та умови страхування. Розмір страхової премії залежить від повної вартості ДДУ та встановленого у цій організації тарифу. Стандартна страхова премія здоговору, зазвичай, становить близько 1 % загальної вартості ДДУ. Крім того, на розмір страховки впливають ряд факторів:

репутація та фінансовий стан забудовника;
досвід будівельної компанії у цій сфері, кількість раніше побудованих об'єктів;
наявність/відсутність судових розглядів за участю забудовника;
ступінь готовності та розташування об'єкта будівництва.

Кожна страхова організація може додатково висувати й інші вимоги до забудовників та додавати певні відсотки до тих чи інших факторів ризику. Тому підсумкова сума поліса у різних страховиків та для різних будівельних компаній може відрізнятись у рази.

Зрештою, це головний біль забудовника, де і як проводити страхування договорів пайової участі у будівництві, і скільки платити за страховку від недобудови та інших ризиків. У цьому будівельна фірма немає права покривати свої витрати з допомогою додаткових внесків інвесторів. Вимоги доплати понад ціну договору є незаконними.

Істотні умови договору страхування

Договір між девелопером та страховою організацією підписується до укладання ДДУ, але в силу він набуває лише після того, як договір пайової участі пройде реєстрацію. Період дії страховки залежить від терміну передачі житла, вказаного у ДДУ. За законом пайовик може скористатися страховкою протягом ще двох років після закінчення терміну передачі об'єкта за договором.

Пайовик може передати свої права на оплачений об'єкт іншому учаснику, підписавши з ним договір цесії. На дію страховки це ніяк не позначається. Вона автоматично переходить на нового інвестора. Забудовник повідомляє страховика про зміну учасників у ДДУ та сторонипідписують додаткову угоду із зазначенням нового пайовика.

За законом забудовник може повністю страхувати весь об'єкт в одній страховій організації або кожен договір пайової участі окремо. Зазвичай будівельні фірми вдаються до другого варіанту, який вважають вигіднішим. Втім, і для пайовиків цей варіант теж є кращим, оскільки в цьому випадку забудовник несе відповідальність перед кожним учасником окремо.

Девелопер не має права без законних підстав розірвати договір зі страховою організацією без згоди пайовика. Якщо у страхової компанії було відкликано ліцензію, вона перестала працювати, і дію страхового договору було припинено, забудовник зобов'язаний пізніше двох тижнів підписати договір з новим страховиком. При цьому колишній страховик зобов'язаний виплачувати компенсацію пайовикам навіть після припинення дії договору, якщо страхова подія сталася в період дії страховки.

Підстави для виплати компенсації

Закон встановлює кілька страхових подій, які є підставою для звернення до страхової організації за виплатою компенсації:

Прийняте і вступив у дію судове рішення про стягнення щодо застави. Дане рішення приймається за заявами пайовиків, поданими до суду через півроку після зупинки будівництва об'єкта або настання терміну передачі житла.
Рішення арбітражного суду про те, що будівельна компанія визнається банкрутом та відкриття щодо неї конкурсного провадження.

При настанні перелічених вище подій пайовик може звернутися до страховика за грошовою компенсацією. Якщо отримана при банкрутстві забудовника сума не покриє витрат за ДДУ, частину грошових коштів, що залишилася, пайовик можевключити до Реєстру вимог кредиторів у банкрутній справі, відкритій щодо забудовника.

Зміни у страхуванні пайовиків

Страхування пайовиків у тому вигляді, в якому воно застосовувалося з 2014 року, показало свою неспроможність, і законодавець розробив новий спосіб захисту інвестицій пайовиків. З початку 2017 року створено компенсаційний фонд, куди забудовники зобов'язані відраховувати відсотки з кожного ув'язненого ДДУ. Зібрані кошти підуть на виплати громадянам під час банкрутства забудовника чи завершення будівництва проблемного об'єкта.

Товариство захисту прав пайовиків надає реальну допомогу та підтримку громадянам, які беруть участь у пайовому будівництві. Ми допоможемо вам не помилитися з вибором забудовника, проаналізуємо його діяльність та документи. Юристи нашої організації забезпечать грамотний супровід вашої угоди. Щоб зв'язатися з нами, відвідайте сторінку "Контакти".