Видавництво РІА АРД

Від забудовника до девелопера

Підготовлено Наталією Смирновою

У 50-х роках ХХ століття розпочалася масова забудова міст СРСР, з метою переселити населення з бараків та комуналок до індивідуальних квартир. З появою індустріального домобудівництва у 60-х роках цей процес було поставлено на потік: так з'явилися забудовники. У девелоперів вони переродилися набагато пізніше, з початком приватизації, коли нерухомість і земля в нашій країні стали об'єктами купівлі-продажу, а отже, набули комерційної цінності.

Забудовник в Україні завжди - юридична особа, яка має у власності або на правах оренди земельну ділянку. Він вкладає у будівництво власні кошти, а частіше – залучає співінвесторів, учасників пайового будівництва для того, щоб будувати на наявній землі житлові чи комерційні об'єкти нерухомості (але не об'єкти виробничого призначення), на підставі отриманого дозволу на будівництво.

Посередником між забудовником та іншими учасниками процесу виступає замовник,

який уповноважений від імені забудовника укладати договори з підрядниками на виконання інженерних розвідок, підготовку проектної документації, здійснення будівництва. При цьому замовник не є обов'язковою фігурою в процесі будівництва, оскільки забудовник може вступати у відносини з підрядниками безпосередньо, оминаючи посередників.

Ще якісь 25 років тому в Україні купити квартиру було неможливо. Можна було вступити в кооператив від підприємства і стати в чергу з отримання житла за умови, що сім'я проживає на житлоплощі в обмежених умовах (не більше 7 кв.м. на особу). У ЖБК квадратний метр коштував 160-190 рублів. Розстрочка оплати становила 25років, перший внесок – 25% вартості квартири. Партпрацівники, військові, творча інтелігенція одержували відомче житло. У СРСР був ріелторських агентств, був відсутній ринок нерухомості. Квартиру не можна було купити, але можна було обміняти на іншу, у будь-якому місті СРСР.

Перші ріелторські фірми відкрилися у Москві 1991 року, спочатку вони займалися виключно орендою.

З початком ери капіталізму Москва стала плацдармом для Заходу в освоєнні України, у столиці збільшилася концентрація чиновників і бізнесменів, відкрилися численні представництва іноземних компаній і, як наслідок, зріс попит на нерухомість з високим рівнем комфортності з боку багатих людей, готових купувати житло та офіси ринкових цін. Земля та збудовані на ній об'єкти стали предметом інвестування, так зародився ринок українського девелопменту. Сучасний девеломпент має на увазі не тільки управління будівлею, а й управління територією у певних межах. Будівлі, побудовані на землі, можуть змінювати свій функціонал, після закінчення терміну служби їх можна буде реконструювати або знести, утилізувати, на місці, що звільнилося, побудувати якісь нові об'єкти, і всіма цими процесами покликаний управляти девелопер.

Девелопер зазвичай супроводжує процес будівництва на всіх етапах. Він організує проектування об'єкта, викуповує землю під його будівництво, формує пакет документів, отримує дозвіл на будівництво, підшукує будівельників, контролює весь процес будівництва на всіх етапах, потім продає об'єкт і іноді - здійснює постпродажний сервіс, маркетингові операції, з метою отримання прибутку. Девелоперські контори залучають великі інвестиції під розвиток своїх проектів житлової, комерційної чи заміськоїнерухомості, або - під ленд-девелопмент (коли йдеться про продаж земельних ділянок). Першими девелоперами в Америці ставали діти фермерів, які успадкували від батьків велику ділянку землі і знайшли краще застосування, ніж вирощування кукурудзи. Втім, портфель житлової нерухомості не обов'язково має складатися із фізичних об'єктів, таких як земельні ділянки чи будівлі; він може містити також і права на будь-яку житлову нерухомість. Ці права мають вартість і можуть бути окремим товаром на фінансових ринках.

У світі існує три види девелопменту:

Fee-девелопмент: при цьому девелопер є виконавцем, не несе фінансових ризиків і за свою роботу отримує фіксований гонорар, займаючись лише проектуванням, будівництвом об'єкта та погодженням з владою.
Speculative-девелопмент: девелопер виступає вже в ролі ініціатора будівництва, приймає він всі ризики, пов'язані з невдачею проекту, несе фінансову відповідальність.
BTS-девелопмент(Built-to-suit): девелопер вирішує комплекс завдань зі створення об'єкта нерухомості, керуючись цілями конкретного замовника.

Поле діяльності для цивілізованого девелопменту сформувалося з появою в Україні цікавих архітектурних проектів бізнес та комфорт-класу в містах, з виникненням житлових комплексів та заміських селищ з єдиною концепцією забудови, бо набагато цікавіше керувати цілим кварталом, районом, великою територією, розвивати на ній інфраструктуру і отримувати прибуток від управління відразу кількома об'єктами, хоча управління одним будинком або офісом може приносити девелоперу хороший дохід. Девелопер, на відміну старорежимного забудовника, бачить картину освоєннятериторії у великому масштабі та з перспективою її подальшого розвитку. Аналіз розташування ділянки землі, її ближнього та далекого оточення, інфраструктури, транспортної доступності дозволяє зрозуміти, якою нерухомістю її найкраще забудовувати та спрогнозувати можливий прибуток від проекту. Перш ніж фінансово підтримати проект, банкіри та будівельники повинні переконатися в його розумності та здатності розробника успішно втілити ідею в життя. Чим більше у портфелі у девелопера успішно реалізованих проектів, тим вища до нього довіра бізнес-спільноти.

Криза 1998 року завдала серйозного удару девелоперському ринку, що формується в Україні. Збанкрутувало багато середніх та малих будівельних компаній, найбільш затребуваним у населення стало житло економ-класу. Але згодом ринок знову пожвавішав, після 2000 року економіка пішла у зростання. У містах стали будуватися незвичайні будинки за індивідуальними проектами, у передмістях виросли елітні котеджні селища, таунхауси, з'явилася архітектура нової якості, з парковками, розвиненим простором придому, сервісом, з квартирами покращених планувань. Ринок став більш структурованим. Люди з'явилася можливість купувати житло в іпотеку. І хоча сьогодні такі угоди становлять лише близько 20% від усіх угод з нерухомістю, за прогнозами, ринок іпотеки зростатиме. У, наприклад, 97% всієї нерухомості купується із залученням іпотечних кредитів.

Криза 2008 року вкотре перекроїла ринок української нерухомості – на полі залишилися лише великі гравці. Власність і активи компаній, що розорилися, перейшли, в основному, кредиторам. Переважна більшість великих девелоперських компаній України сьогодні базуються в Москві. У свою чергу, приблизно 90% всього обсягу девелопменту в Москві.реалізують кілька найбільших будівельних компаній, що утворилися на базі радянських будівельних комбінатів та трестів. Їхній козир – сильний адміністративний ресурс, у роботі вони роблять ставку на постійне збільшення обсягів будівництва, оскільки кошти на зведення нових об'єктів з'являються внаслідок реалізації вже збудованих будинків. Великі масштаби породжують великі проблеми: перебої з інвестиціями, заморожені об'єкти та ошукані пайовики, тому девеломпент в українських умовах є вельми ризикованим підприємством. Досвідчений девелопер намагається розробити прибутковий проект на недорогій ділянці, враховуючи всі його особливості та потенціал.

До найбільших девелоперів України:

Девелопери меншими масштабами - компанії «КомСтрін», «Стройтекс», «Квартал», «Проміндустрія АГ» (один з найбільших забудовників на ринку елітної нерухомості, «Новий світ» (інвестує в будівництво виключно монолітно-цегляних будинків).

Гармонійному розвитку ринку девелоперських послуг в Україні заважає відсутність адекватної законодавчої бази, що ефективно працює судової системи, застосування банками прогресивних інструментів кредитування та механізмів залучення ресурсів, а також ефективних технологій страхування.

Пенсійні фонди та страхові компанії могли б стати основними інвесторами на українському ринку нерухомості, реалізуючи фінансові програми, які передбачають надійні довгострокові вкладення. Щоб запустити цей механізм, потрібна докладна розробка стратегії за участю вчених, юристів та економістів, а головне – посил до його старту з боку уряду України.

У нашій країні поки що відсутні серйозні наукові розробки в галузі девелопменту, немає єдиної бази вдало реалізованих проектів, доступної дляпрофесійного вивчення, як, наприклад, у США, де з 1936 року існує Інститут міських земель (ULI) – некомерційна освітня та дослідницька установа, що має 17 тисяч членів та партнерів у 60 країнах світу, які представляють весь спектр дисциплін, пов'язаних із землекористуванням та девелопментом.

Нестабільність економічної ситуації в Україні та світі додає ризиків девелоперському бізнесу. Фінансовий ефект девелопер отримує лише на фінальній стадії - реалізації об'єкта, а великі фінансові вкладення потрібні вже на старті, при тому, що термін реалізації проекту становить від 3 до 6 років.

За часів планової економіки за будівництво об'єктів відповідали будівельні компанії, містоплануванням займалися архітектори, кошторисні нормативи складали вчені, фінансування виділялося з державної скарбниці, а думкою споживачів ніхто не цікавився. Сьогодні функціонал девелопера має на увазі об'єднання всіх перерахованих завдань «в одному флаконі», оскільки ринок вимагає появи більш сучасних та ефективних об'єктів нерухомості, а також комплексного підходу до розвитку територій.