Виписати і виселити легко тільки на словах, Корисне про нерухомість

Позики під материнський капітал на будівництво та купівлю житла без комісії банку. 8-950-999-777-4

Наші партнери:

Виписати та виселити легко лише на словах

Якщо вам пропонують купити квартиру з прописаними громадянами, хай і з великою знижкою, не поспішайте погоджуватися. У майбутньому така економія може призвести до нерозв'язних проблем. Щоб їх уникнути, необхідно знати деякі тонкощі українського законодавства.

Отже, ви - покупець, об'єкт продажу - квартира із зареєстрованими в ній громадянами. Кого ви за законом зможете виселити після укладання угоди?

Є п. 2 ст. 292 Цивільного кодексу РФ, яким передбачено, що перехід права власності на будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, якщо у квартирі проживає чоловік, діти, батьки чи інші члени сім'ї колишнього власника, то, пред'явивши їм після завершення державної реєстрації своє свідоцтво про право власності, вимагайте звільнити житло. У разі відмови звертайтесь до суду з відповідною позовною заявою. Маючи на руках судове рішення, ви можете за допомогою судових приставів або звільнити квартиру від непотрібних гостей. Далі слід прийти до паспортного столу та зняти колишніх мешканців з реєстраційного обліку.

Якщо квартиру не хоче залишати сам продавець, йому треба нагадати про п. 1 ст. 235 ГК РФ, відповідно до якого право власності припиняється при відчуженні майна іншим особам. Продаж квартири є не що інше, як відчуження, а отже, власник втратив правокористування і має звільнити житлове приміщення вчасно, встановлений новим власником (ст. 35 Житлового кодексу РФ). В іншому випадку звертайтеся до суду та вже на підставі судового акту виписуйте та виселяйте колишнього власника житла.

Слід зазначити, що в законі є винятки із загального правила про виселення та виписку. Розглянемо їх у подробицях.

Приватизаційні «хвости»

Приватизувати житло – це не обов'язок, а право. Тобто наймач житлового приміщення сам вирішує, брати йому участь у приватизації чи ні. При цьому громадяни, які відмовилися від приватизації, назавжди зберігають право користуватись житловим приміщенням. Їх неможливо виписати з квартири проти їхньої волі, і тут не допоможе навіть суд.

Чоловік вирішує звернутися до суду з позовом про виселення, вважаючи підставою цього ч. 4 ст. 31 Житлового кодексу РФ, де сказано таке: «У разі припинення сімейних відносин із власником житлового приміщення право користування цим житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником та колишнім членом його сім'ї».

Тобто якщо міркувати логічно, чоловік — власник, у якого припинилися сімейні стосунки з дружиною, а значить, дружина втратила право користування житловим приміщенням. Але, на щастя одних і, на жаль, інших, у цій ситуації діють інші норми закону. Так, у ст. 19 Федерального закону України «Про введення в дію ЖК РФ» сказано таке: «Дія положень ч. 4 ст. 31 Житлового кодексу Україна (у частині виселення колишніх членів сім'ї власника) не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що на момент приватизації ці особи мали рівні права користування цим.приміщенням з особою, яка його приватизувала, якщо інше не встановлено законом або договором».

Оскільки чоловік і дружина на момент приватизації мали рівні права користування квартирою, то за дружиною, хай і колишньою, це право зберігається безстроково.

Звісно, колишній чоловік може продати квартиру, а новий власник подасть до суду позов про виселення, посилаючись на п. 2 ст. 292 ЦК України. Але, на жаль, це не вирішить проблеми. В Огляді законодавства та судової практики за I квартал 2008 р. суд роз'яснив, що при припиненні сімейних відносин із власником за колишнім членом сім'ї власника, який реалізував своє право на безоплатну приватизацію, зберігається право користування житловим приміщенням, оскільки на приватизацію цього житлового приміщення необхідно було його згоду. Зберігається це право і під час переходу права власності на житлове приміщення до іншої особі.

Тож будьте уважні при виборі квартири, щоб не купити житло з такими «хвостами».

Заповідальна відмова та відмовоодержувачі.

Відповідно до ст. 1137 ЦК України заповідач має право покласти на спадкоємців за заповітом або за законом виконання за рахунок спадщини будь-якого обов'язку майнового характеру на користь однієї чи кількох осіб (відмовоодержувачів), які набувають права вимагати виконання цього обов'язку (заповідальна відмова).

Так, на спадкоємця, до якого переходить будинок або квартира, заповідач може покласти обов'язок надати іншій особі можливість жити в них. Відповідно до ст. 33 ЖК Україна громадянин, якому за заповідальною відмовою надано право користування житловим приміщенням на певний термін, користується цим житловим приміщенням нарівні із власником.

ПРИКЛАД. Дід у заповіті на користь старшогоонука передбачив заповідальний відмова, яким спадкоємець повинен буде надати молодшому онукові квартиру для проживання остаточно життя отказополучателя. Таким чином, старший онук є власником житла, а молодший відмовоодержувач, не будучи власником, має право проживати в квартирі протягом усього свого життя.

При цьому спадкоємець має право продавати, дарувати, віддавати в заставу житлове приміщення та в інший спосіб розпоряджатися ним. Отримувати згоду від одержувача на угоду не потрібно. Але перехід права власності ніяк не вплине на його права — як він проживав у квартирі, так і далі може жити, доки не закінчиться термін користування, встановлений заповідальною відмовою. Якщо квартиру продадуть, то відмовоодержувач має право користуватися житловим приміщенням нарівні з новими власниками.

Виселити відмовоодержувача можна лише у двох випадках:

така особа добровільно (але, швидше за все, не безоплатно) відмовиться від права користування за заповідальною відмовою;
п. 2 ст. 35 ЖК Україна дозволяє виселити відмовоодержувача, якщо він використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права та законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, припускаючи його руйнування.

Але в останньому випадку без суду не обійтись.

Договори проти виселення.

Деякі види договорів дозволяють мешканцям зберігати право користування житловим приміщенням після його продажу. Насамперед це стосується орендарів.

ПРИКЛАД. Власник квартири здав її в оренду на три роки, про що сторони уклали відповідний договір. Але за шість місяців господар вимагає від орендарів звільнити приміщення, аргументуючи це тим, що він збирається продавати його.

У такій ситуації орендарі мають право ігнорувати вимоги власника квартири, адже термін оренди ще не закінчився. Хоче господар продавати квартиру — хай продає. Відповідно до ст. 675 ЦК України перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне за собою розірвання або зміни договору найму.

Тобто новий власник квартири стане для орендарів черговим орендодавцем за умов раніше укладеного договору. А договір буде чинним доти, доки сторони не вирішать розірвати його за взаємною згодою або поки не закінчиться термін його дії.

Вкрай важливо оформлювати договірні відносини з власниками приміщень у письмовій формі, щоб у разі судового розгляду у наймача був документ, що підтверджує законність його перебування у квартирі на певний термін.

Ще одна поширена ситуація - договір довічного утримання з утриманням (договір ренти). Якщо в ньому обумовлено право отримувача рента проживати в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ДК РФ), то перехід права власності на квартиру не тягне зміни цього права. Продати таку квартиру можна тільки якщо одержувач ренти дав на це свою попередню письмову згоду.

Так само виселити одержувача ренти можна з його згоди. Але при цьому всі домовленості слід оформити письмово, завірити нотаріально та зареєструвати у ЄДРП.

На замітку майбутньому покупцю.

Пам'ятайте, що у договорі купівлі-продажу житлового приміщення мають бути зазначені всі істотні умови договору. Зокрема, під час продажу житлового приміщення до них належить:

предмет договору;
ціна;
особи, які зберігають право користування квартирою після її продажу.

Відповідно до ст. 432 ЦК України договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору. Таким чином, якщо у квартирі є особи, які і після продажу не втрачають права користуватися житловим приміщенням, а в договорі про це немає жодного слова, то він вважається не укладеним, навіть якщо було здійснено його державну реєстрацію. Немає договору купівлі-продажу житла — немає підстав для отримання продавцем грошей. Тобто він зобов'язаний повернути покупцеві все отримане за квартиру, а той, своєю чергою, повинен повернути квартиру. Звичайно, найчастіше вирішуються такі проблеми через суд.