Визначення розміру втраченої вигоди
Під втраченою вигодою власників прав на земельні ділянки розуміється недоотриманий дохід, які володарі прав на земельні ділянки отримали б за звичайних умов цивільного обороту, якби їхні права не було порушено. Розрахунок розміру втраченої вигоди здійснюється шляхом дисконтування майбутніх не отриманих за період відновлення порушень виробництва доходів, які володарі прав на земельні ділянки отримали б за звичайних умов цивільного обороту, якби їхні права не були порушені.
Доходом власників прав на земельні ділянки є різниця за певний період між грошовими надходженнями та грошовими виплатами (далі – грошовий потік).
Розмір втраченої вигоди за період відновлення порушеного сільськогосподарського виробництва розраховується методом дисконтування грошових потоків за формулою [6, с.163]:
Ставка дисконтування = Безризикова ставка + Премії за ризик.
Премія за ризик розраховується підсумовуванням значень ризиків, які притаманні даному об'єкту нерухомості.
Безрискова ставка– ставка відсотка високоліквідні активи, тобто. ця ставка, яка відображає «фактичні ринкові можливості вкладення коштів фірм і приватних осіб без будь-якого ризику неповернення». Як безризикова ставка рекомендується вибирати норму доходу на капітал за державними цінними паперами. Безризикова ставка компенсує вартість грошей у часі за практично нульового рівня ризику. У цій роботі як безризикова ставка прийнята середня безризикова ставка «Ощадбанку» на 2015 рік, яка становить -8,12%.
Інші премії за ризик включають [47, с.129]:
- надбавка за низькуліквідність– враховується неможливість негайного неповернення вкладених у об'єкт нерухомості коштів (рекомендується лише на рівні доларової інфляції, у роботі від 2% до 4%);
- надбавка за інвестиційний менеджмент – залежить від компетентності управління інвестиціями (рекомендується визначати з урахуванням коефіцієнта недовантаження та втрат під час збору орендних платежів, у цій роботі, 2% - 5%).
Отже, ставка дисконтування із підсумовуванням ризиків:
i = 8,12% + 2% + 2% + 2% = 14,12%.
Таблиця 1. Розрахунок суми щорічного доходу сільськогосподарського виробництва, що втрачається у зв'язку з вилученням земель для несільськогосподарських цілей.
| Найменування сільгоспугідь | Назва сільгоспкуль тур | Площа га | Урожайність, ц/га | Собівартість-вартість, руб/ц | Ціна реаліз., руб/ц | Прибуток з рослинництва, руб/ц | Прибуток по животноводч. галузі, руб/ц | Сума доходу, що втрачається, тис руб. |
| сіножаті | Трави (сух.маса) | 34.9 | 38,6 | - | - | - | 1 812 | |
| Упущена вигода у зв'язку з тимчасовим заняттям земель (оренда на 1 рік) | 1 812 | |||||||
| сіножаті | Трави (сух.маса) | 0,9329 | 38,6 | - | - | - | 16 901 | |
| Упущена вигода у зв'язку з вилученням земель (оренда на 49 років) | 16 901 | |||||||
| Усього втрачена вигода у зв'язку з вилученням (оренда 49 років) та тимчасовим зайняттям земель (оренда на 1 рік) | 18 713 |
Врожайність та вартість реалізації приймається за даними Статистичного управління муніципального району.Прибуток тваринницької галузі прийнято за даними господарства (970 руб./ц).
Прибуток по тваринницькій галузі визначена як різниця між Ціною реалізації та Собівартістю виробництва продукції, за мінусом податку на продаж (24%) та податку на майно (10%).
Визначення суми доходу, що втрачається, за посівами кормових культур і кормовими угіддями виконувалося за формулою:
УВ = Площа * Врожайність * 0,45 * Прибуток / 0,93 (0,45 - коефіцієнт переведення фізичної ваги сіна в кормові одиниці. 0,93 - норма витрати кормових одиниць на 1 ц. Молодняку.
Таблиця 2. Розрахунок вартості втраченої вигоди.
| №№ | Показники | Періоди | ||
| Грошовий потік I(t), руб | 18 713 | 18 994 | 19 278 | 19 568 |
| Ставка дисконтування, R | 14,12 | 14,12 | 14,12 | 14,12 |
| 1+R | 1,1412 | 1,1412 | 1,1412 | 1,1412 |
| (1+R)^t | 1,1412 | 1,3023 | 1,4862 | 1,6961 |
| I(t)/(1+R)^t | 16 398 | 14 585 | 12 971 | 11 537 |
| Вартість втраченої вигоди, руб | 55 491 |
Визначення періоду відновлення порушеного виробництва величина грошового потоку, неотриманого володарями прав на земельні ділянки, визначається як різниця між величиною грошового потоку за певний період часу, який отримали б володарі прав на земельні ділянки за звичайних умов цивільного обороту, якби їхні права не було порушено, та найбільш ймовірною величиною грошового потоку за відповідний період часу, який можуть отримати володарі прав на земельні ділянкиза умов порушення їх прав.
При цьому під періодом відновлення порушеного сільськогосподарського виробництва з метою даної оцінки розуміється термін, протягом якого володарі права на земельні ділянки зможуть досягти таких умов землекористування, які були б ідентичними (рівні) умовам землекористування, які існували у власників права на земельні ділянки до порушення їх права. .
Визначення періоду відновлення порушеного виробництва може здійснюватися з урахуванням будівельних норм та правил (СНІПів), проектів організації будівництва (ПОСів), що передбачають терміни будівництва будівель, будівель, споруд, техніко-економічних обґрунтувань відновлення порушеного виробництва, бізнес-планів та іншої достатньої та достовірної інформації про період відновлення порушеного провадження.
У разі період відновлення порушеного виробництва становить чотири роки. Тривалість періоду обґрунтована технологією відновлення родючості рекультивованих земель (табл. 2), які були надані у тимчасове користування для будівництва автодороги.
Таблиця 3. Технологія відновлення родючості рекультивованих земель
При визначенні величини грошового потоку відповідно до звичайних умов цивільного обороту враховуються, зокрема, такі ознаки звичайних умов громадянського обороту:
- найбільша можливість умов використання земельної ділянки володарями прав на земельні ділянки;
- підтвердженість аналізом ринку зроблених пропозицій;
- типовість умов функціонування ринку;
- відсутність впливів непередбачених обставин чи обставин, що трактуються як непереборна сила.
Таблиця 4.Розрахунок вартості біологічної рекультивації при реконструкції автодороги.
| №№ | Показники | Рілля трави (суха маса) | Разом | Усього, руб |
| Площа | га | 1,0329 | 51 092 | |
| Внесення органічних добрив | Норма, т | 18 075,75 | ||
| Кількість тонн | 36,1515 | |||
| ст., руб. | 18 075,75 | |||
| Внесення мінеральних добрив | Норма, т | 0,3 | 309,87 | |
| Кількість тонн | 0,3099 | |||
| ст., руб. | 309,87 | |||
| Внесення торфу | Норма, т | 16 526,4 | ||
| Кількість тонн | 41,316 | |||
| ст., руб. | 16 526,4 | |||
| Внесення вапна | Норма, т | 4 710 | ||
| Кількість тонн | 6,1974 | |||
| ст., руб. | 4 710 | |||
| Інші види робіт | Норма, т | 11 470,3545 | ||
| Кількість тонн | 1,0329 | |||
| ст., руб. | 11 470,3545 |
Ціна органічних добрив – 500 руб./т.4
Ціна мінеральних добрив, (прайс-лист на сайті http://www.agro.ru) – 1000 руб./т.
Ціна торфу – 400 руб./т.
Ціна вапна - 760 руб./т.
Норми внесення органічних та мінеральних добрив, торфу та вапна прийняті за рекомендаціями книг "Застосування органічних добрив", М. 1971, на сайтах: http://www.sofora.ru та http://www.kartofel.org.
Інші види робіт (ЕНІР, Збірник Е18 з урахуванням індексування):
1. Планування площ бульдозерами (§ Е18-1, таблиця 2) – 2468 руб./га.
2.Оранка ґрунту (§ Е18-2, таблиця 2) - 2199 руб./га.
3. Боронування ґрунту (§ Е18-3, таблиця 2) – 2071 руб./га.
4. Посів трави (§ Е18-24, таблиця 1) – 638 руб./га.
5. Вартість насіння (Прайс-лист на http://www.vitusltd.ru) – 1800 руб./га.
6. Транспортування та внесення органічних добрив - 783 руб./га.
7. Транспортування та внесення мінеральних добрив - 118 руб./га.
8. Транспортування та внесення торфу - 783 руб./га.
9. Транспортування та внесення вапна – 245 руб./га.
Вартість транспортування та внесення меліорантів визначена за типовими технологічними картами.
Орієнтовна вартість біологічної рекультивації1,0329 га земель, порушених тимчасовим заняттям на період будівництва або реконструкції становитиме51 092 рублів.
Загальнийрозмір упущеної вигоди власника земельної ділянки, у зв'язку з наданням цієї ділянки у тимчасове користування для будівництва автодороги на ділянці, складе заокруглено106583 руб. на весь період відновлення сільськогосподарського виробництва.