ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТІСТЬ ОБ’ЄКТУ ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ - Оцінка нерухомого майна торгового

Фундамент бетонний, цегляні стіни.

Фундамент бетонний, стіни шлакоблок

Фун6дамент бетонний, цегляні стіни.

Фундамент бетонний, стіни сендвіч-панель

Загальна площа кв. м

Площа ділянки, кв.

Гарне, ремонт не потрібний

Хороше, після ремонту

Остаточний розрахунок середньої ринкової вартості аналогічних об'єктів нерухомості проводиться як середньоарифметичне між двома середньозваженими оцінками, одна з яких враховує кількість коригувань, а інша ступінь відхилення скоригованої від первісного значення вартості аналога.

Розрахунок ціни, виваженої за кількістю коригувань.Ваги надаються залежно від схожості об'єкта оцінки з аналогами. Формула для розрахунку питомої ваги аналога має вигляд:

де D1 - питома вага, %; Q1 - всього коригування; q1 - кількість коригувань за цим аналогом; n – кількість аналогів.

Розрахунок ціни, виваженої за ступенем відхилення.Ваги надаються залежно від ступеня відхилення скоригованої вартості від первісної. Формула для розрахунку питомої ваги аналога має вигляд:

де D2 - питома вага,%; Q2 – сумарне відхилення; q2 - відхилення за цим аналогом; n – кількість аналогів.

Для оцінки надійності отриманої статистичної інформації за ступенем їх однорідності в рамках цього звіту оцінювачі вважають найбільш прийнятним використовувати методику доктора математичних наук Д. Сепетлієва, яка передбачає розрахунок коефіцієнта варіації. Коефіцієнт варіації використовують для порівняння розсіювання двох і більше ознак, що мають різні одиниці виміру. Коефіцієнт варіації є відносним заходомрозсіювання, виражену у відсотках.

Коефіцієнт варіації випадкової величини - міра відносного розкиду випадкової величини; показує, яку частку середнього значення цієї величини становить її середній розкид. На відміну від середнього квадратичного чи стандартного відхилення вимірює не абсолютну, а відносну міру розкиду значень ознаки у статистичній сукупності.

Коефіцієнт варіації обчислюється за такою формулою:

де - Пошуковий показник, - Середнє квадратичне відхилення, - Середня величина.

Таблиця 6. Розрахунок вартості будівлі торговельного призначення порівняльним підходом

Вартість аналога з ПДВ, руб.

Загальна площа будівлі, кв.

Вартість аналога без ПДВ, руб.

Вартість 1 кв. аналога без ПДВ, руб.

Коригування на торг

Коригування на дату пропозиції

Коригування на тип будівлі

Коригування на місце розташування

Коригування на площу

Коригування на рівень обробки

Коригування на комунікації

Підсумкове відсоткове коригування

Коригована ціна за 1 кв. м № 1, руб.

Коригування на технічний стан, руб.

Коригована ціна за 1 кв. м № 2, руб.

Питома вага за кількістю коригувань

Середньозважена вартість 1 кв.м. за кількістю коригувань, руб.

Відсоток відхилення від первісної ціни пропозиції

Питома вага щодо відхилення від первісної ціни

Середньозважена вартість 1 кв.м. по відхилення від первісної ціни, руб.

Підсумкова вартість 1 кв.м., руб.

Ринкова вартість об'єкта, руб. без НДС

До цін пропозиції об'єктів-аналогів були застосовані такі коригування (об'єкт нерухомості - офісні приміщення):

1.Коректування на ціну пропозиції (коригування на торгування).Дане коригування відображає той факт, що при визначенні ціни угод з об'єктами, що пропонуються до продажу, враховується думка лише однієї із зацікавлених сторін - продавця. Поправка на торг враховує різницю між ціною пропозиції та ціною угоди, що утворюється у процесі переговорів між продавцем та покупцем. Її величина залежить від стійкості ринку. Аналіз ринку показує, що з скоєнні угод купівлі-продажу ціна пропозиції знижується загалом на 3-5%.

2.Коректування на дату пропозиції.Дана поправка вводиться в тому випадку, якщо між датою пропозицій про здійснення угод з аналогами та датою оцінки існує значний проміжок часу, за який ціни на нерухомість могли змінитися в той чи інший бік, причому ці зміни пов'язані з характеристиками конкретного об'єкта, а відбивають загальну тенденцію розвитку ринку. В даному випадку інформація про всі об'єкти-аналоги є актуальною, тому поправка на дату пропозиції не застосовувалася.

3.Коректування на тип будівлі.Розглянуті об'єкти нерухомості та їх аналоги є однотипними офісними будинками, що розрізняються за розмірами, рівнем обробки, технічним станом і т.д. У зв'язку з цим коригування на тип будівлі та приміщення оцінювачами не застосовувалося.

5.Коректування на площу будівель. Вартість 1 кв. у будинках більшої площі, як правило, менше, ніж у будинках меншої площі. На основі аналізу ринку нерухомості та інформації агентств нерухомості Тули, Новомосковська та Тульської області було зроблено висновок про те, що збільшення площі аналогічних будівель у середньому на 300 кв.м призводить до зниження вартості на в середньому 3%.

6.Коректуванняна рівень обробки. Ця поправка застосовується до 1 кв. м площі торгових будівель залежно від якості та комфортабельності внутрішнього оздоблення та оснащення будівель. За даними оглядів ринку нерухомості гірше оброблені будинки коштують у середньому на 5-15% дешевше, ніж оснащені на вищому рівні. Аналоги №2, № 4 та №5 мають хороший рівень обробки, як об'єкт оцінки, крім аналогів №1 та №3 з відмінним рівнем обробки. Таким чином, до їх вартості було застосовано знижувальне коригування у розмірі 10%.

7.Коректування на технічний стан будівлі.Дане коригування вводиться у розмірі вартості ремонтних робіт з доведення аналогів, що вимагають ремонту або мають просту обробку, до стану об'єкта, що оцінюється. Розмір коригування було прийнято на основі аналізу цін будівельних організацій Тульської області. У середньому відмінність вартості за 1 кв. м для будівель торговельного призначення, технічний стан яких відрізняться за шкалою, наведеною в Таблиці 7, на одне значення становить 40 рублів.

Таблиця 7. Шкала укрупненої оцінки технічного стану будівель

Характеристика технічного стану

Діапазон коефіцієнтів фізичного зносу, %