Загальна характеристика та сегментування ринку землі - Економіка
1.2 Загальна характеристика та сегментування ринку землі
Обов'язковою умовою оцінки земельних ділянок є облік специфіки функціонування ринку землі, оскільки стан ринку нерухомості істотно впливає на потоки доходів, рівня ризику та на можливу ціну реалізації незабудованої земельної ділянки або єдиного об'єкта нерухомості, до складу якої входить земельна ділянка. Ринок землі – це певний набір механізмів, за коштами яких передаються право на власність та пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.
Ринок землі як система, що саморегулюється, включає сім основних елементів: попит, пропозицію, ціна, менеджмент, маркетинг, інфраструктура, ділові процедури.
Сегментування ринку – це один із найважливіших інструментів маркетингу. Існує ряд критеріїв та ознак, за якими можна проводити сегментування ринку землі.
Об'єктами сегментування є:
- сам товар – земля;
- учасники ринку – комерційні організації та підприємці
Ознака сегментування - це фактор, за яким здійснюється виділенням сегментів ринку.
Критерій сегментування - це фактор, за яким оцінюється обґрунтованість вибору того чи іншого сегменту ринку. Найбільш поширені такі критерії: кількісні параметри сегмента, прибутковість, ефективність роботи на вибраному сегменті, захищеність вибраного сегмента від конкурентів.
Ринок землі має складну структуру. Необхідно виділяти різні сегменти ринку. Сегментування ринку землі здійснюється за такими критеріями:
- способу здійсненняугод;
- складу прав власності;
- обсягу переданих прав;
Широко застосовується сегментація ринку землі за місцем розташування. Розглядають та аналізують ринки земель окремих країн, столиць, міст, сіл.
Республіка розділена на 32 райони, 3 муніципія, Автономне Територіальне Об'єднання Гагаузія та адміністративно-територіальні одиниці лівобережжя Дністра. Територія республіки поділена на 978 примерій, які включають 1679 населених пунктів.
Площа земель міст становить 49 132,93 га, площа земель, сіл – 309 148,35 га.
Насправді нерідко ринок землі ділять за способом укладання угод на первинний і вторинний.
Під первинним ринком землі прийнято розуміти сукупність угод, що здійснюються із земельними ділянками, що перебувають у державній власності. Він забезпечує передачу об'єктів в обіг або права власності на ринку землі.
Під вторинним ринком землі розуміється угоди, вчинені із земельними ділянками над перші і пов'язані з перепродажем чи іншими формами переходу прав власності на землю.
Залежно від складу прав власності, які є об'єктом угоди між продавцями та покупцями, ринок землі ділиться на ринок купівлі-продажу земельних ділянок та ринок оренди. Останнім часом виділяє також ринки сервітутів, іпотеки, забудови та інші обмеження повного права власності.
Ринок землі поділяють на два сегменти залежно про обсяги переданих прав.
На ринку купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент продається право власності, володіння та користування.
На ринку оренди, сервітутів, пайової участі об'єктом угоди є приватний набір прав, що включає лише право користування.
Власність наземельна ділянка включає три основні елементи; володіння, користування, розпорядження.
За суб'єктами земельної власності землі розподілено так:
– площа земель, що у державної публічної власності становить 781,5 тис. га;
– площа земель, що у публічної власності територіально-адміністративних одиниць становить 732,8 тис. га;
– площа земель, що у приватній власності становить 1870,3 тис. га.
Загальна якість власників землі в Республіці Молдова складає 2386402, в тому числі:
- земель, що у державної публічної власності – 4339;
- земель, що у публічній власності територіально-адміністративних одиниць – 47852
- земель, що перебувають у приватній власності – 2 314 211
У сільському господарстві республіки у 2005 році діяло:
– 147 акціонерних товариств із загальною площею 51,0 тис. га;
– 4 колгоспи площею 13,6 тис. га;
– 4 міжгосподарські підприємства площею 210,2 га;
-1292 товариств з обмеженою відповідальністю площею 632,3 тис. га;
- 378 000 фермерських господарств площею 563,1 тис. га;
- 221 індивідуальних підприємств площею 10,1 тис. га;
- 117 000 особистих господарств площею 128 тис. га.
Середня площа одного виробничого кооперативу складає 899 га, одного акціонерного товариства – 490 га, одного індивідуального підприємства – 6,9 тис. га
Товариства з обмеженою відповідальністю орендують 504,5 тис. га; фермерські господарства – 62,9 тис. га та індивідуальні підприємства – 6,9 тис. га.
Іншим критерієм сегментації ринку є функціональне призначення земельних ділянок. За призначенням земельний ринок РеспублікиМолдова поділяється на такі сегменти
Землі сільськогосподарського призначення утворюють територію, використовувані відповідними підприємствами, організаціями та громадянами потреб сільськогосподарського виробництва. У їхньому складі виділяються сільськогосподарські угіддя та землі, зайняті лісосмугами, внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, лісами, болотами, будинками та спорудами, необхідними для функціонування сільського господарства.
Землі визнаються придатними для сільського господарства з урахуванням даних земельного кадастру.
Площа земель сільськогосподарського призначення становить 1952,6 тис. га чи 57,7% із загальної площі республіки: включаючи 1649,3 тис. га – ріллі; 123 тис. га – виноградники; 116,9 тис. га – сади.
Землі в межах населених пунктів. До них відносяться землі в межах риси поселень, що знаходяться у віданні органів місцевого громадського управління, а в муніципії - в муніципальній власності. Характеристика населеного пункту, яка відокремлює їхню відмінність від інших земель.
До складу земель міст та сіл входять:
- Землі загального користування;
– землі автомобільного, залізничного, водного, повітряного, трубопровідного транспорту, ліній зв'язку та електропередачі, гірничих розробок та іншої промисловості;
- Землі, зайняті лісовими масивами;
– землі сільськогосподарського призначення та інші угіддя.
Загальна площа земель у республіці становить 309,1 тис. га, зокрема 49,2 тис. га у містах та муніципіях; 259,9 тис. га у сільській місцевості.
Землі промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення визнаються землі, представлені органами місцевого публічного управління для розміщення та експлуатації адміністративних, побутових, допоміжних будівель та спорудпромислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, установ та організацій, будівництво підземних шляхів та інженерних комунікацій, організацій промислового виробництва, будівництво транспортних магістралей, прокладання ліній зв'язку та електропередачі.
Площа земель промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення становить 58,5 тис. га, зокрема 11,5 тис. га – площа землі промислових підприємств; 11,3 тис. га – залізничного транспорту; 19,3 тис. га – дорожнього транспорту.
Землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, приміських та зелених зон.
Площа земель природоохоронного призначення становить 3,05 тис. га
Землі лісового фонду визнаються землі, вкриті лісом, і навіть не вкриті лісом, але підлягають залісенню.
Площа земель лісового фонду сягає 429,3 тис. га.
Землі водного фонду. До земель водного фонду належать землі зайняті річками, озерами, ставками, водосховищами, болотами, гідротехнічними та іншими водогосподарськими спорудами, а також землі виділені під смуги відведення по берегах річок, водойм, магістральних міжгосподарських каналів і колекторів.
Площа земель водяного фонду становить 83,7 тис. га.
Землями резервного фонду є всі землі, не надані у власність володіння та користування. До них належать і землі право власності, володіння та користування якими припинено відповідно до положень Земельного кодексу.
Площа земель резервного фонду складає 548,4 тис. га
Сегментація ринку землі здійснюється в залежності від мети використання. Придбані земельні ділянки можуть бути використані для особистих потреб, для підприємницької діяльності, атакож для державних та суспільних потреб.
Залежно від рівня облаштування ринок землі ділиться ринку освоєних земельних ділянок; ринок освоєних, але не забудованих земельних ділянок та ринок забудованих земельних ділянок.