Загальне пайове та спільне володіння нерухомістю
Правова система, що діє в Англії та Уельсі, передбачає два види прав для випадків володіння нерухомим майном двома або декількома особами. До них відносяться право спільної сумісної (beneficial joint tenancy) та спільної пайової (tenancy in common) власності або оренди. Дані права виникають після державної реєстрації в реєстрі нерухомості, Land Registry, і мають на увазі наявність у власника прав вигодонабувача. У деяких обставинах можливе перетворення одного з цих прав на інше, як добровільне, так і примусове.
Під загальним пайовим та спільним правом розуміється володіння нерухомістю двома, трьома чи чотирма особами. Англійське право не допускає виникнення права у чотирьох осіб. У випадках, коли співвласників стає більше, п'ятий і наступні іменуються tenant in equity (власник з права справедливості). Будь-які суттєві відмінності в правовому статусі між першими чотирма та рештою власників відсутні. Що стосується самого поняття tenant, незважаючи на те, що зазвичай воно не має на увазі власника майна, стосовно прав beneficial joint tenancy і tenancy in common воно включає власників як права оренди, так і права власності.
За генеральним правилом правовласники можуть самостійно ухвалити рішення про спосіб володіння та оформити його угодою, а пізніше – змінити. Право спільного спільного володіння найчастіше обирають подружні пари та члени сім'ї, а право спільного пайового володіння вважається найбільш зручним для здійснення господарської діяльності та спільних підприємств. Юридична сила цих прав обумовлена державною реєстрацією в реєстрі нерухомості Land Registry, який видав спеціальний посібник для осіб, які бажаютьоб'єднатися з метою спільного володіння чи оренди.
Спосіб володіння майном найчастіше фіксується у документі, що оформляє угоду щодо його відчуження чи передачі, у заповіті чи трастовому договорі. У випадку, якщо в цих документах немає таких відомостей, є ймовірність, що вони містяться в заяві про реєстрацію загального права власності або оренди, поданій до реєстру нерухомості Land Registry. Крім цього, правовласники можуть сплатити невелике мито і отримати в реєстрі нерухомості копії вищевказаних документів про передачу майна, якщо вони були представлені з комплектом документів на реєстрацію права. Слід зазначити, що оформлений трастовий договір представляється в реєстр нерухомості дуже рідко.
Beneficial Joint Tenancy
Володіння нерухомим майном на праві спільної сумісної власності передбачає, що зареєстроване право належить всім правовласникам однаково. Для здійснення будь-яких дій з об'єктом вони повинні виступати разом як один власник, наприклад під час продажу або передачі в заставу. Власники немає конкретно виражених часток у ділянці і немає права передати свою частку у спадок. У випадку, коли один із співвласників помирає, його частка автоматично переходить до решти власників.
Таким чином, спільне спільне володіння майном припиняється, якщо: - всі права на нього переходять до однієї особи; ; - майно продається третім особам; - в живих залишається лише один власник.
Tenancy in Common
Кожен правовласник, який володіє нерухомим майном на правіспільної часткової власності, володіє певною часткою у загальному праві власності чи оренди. Допускається вчинення угод зі своєю часткою, у тому числі передача у спадок або заставу, відшкодування відшкодування. У разі смерті власника його частка переходить вказаному у заповіті спадкоємцю. Виникнення цього права оформляється шляхом внесення до картки об'єкта, відкритої у реєстрі нерухомості, запису, відомої як обмеження формою А (Form A restriction).
Form A restriction: “Не disposition by є тільки власником зареєстрованого штату (за винятком довірених корпорацій) під яким капітальні гроші літери is to be registered unless authorised by order of the court”.
Обмеження за формою А: «Реєстрація угоди щодо відчуження зареєстрованого об'єкта права, що тягне за собою отримання коштів і вчинена його одноосібним власником (виключаючи корпорацію, що надає послуги трасті), допускається лише з дозволу суду, оформленого судовим наказом».
Дане обмеження передбачає, що останній із співвласників повинен залучити іншу особу, щоб здійснити угоду купівлі-продажу або передачі в заставу в особливій письмовій формі і спільно з ним отримати кошти.
Право спільної часткової власності припиняється в таких випадках: - правовласник продає свою частку в майні іншій особі; - всі правовласники здійснюють перетворення права спільного пайового володіння на право спільного спільного володіння; - один з правовласників набуває всі частки у майні.
Право спільної пайової власності чи оренди не припиняється автоматично зі смертю останнього з первісних правовласників. Воно зберігає чинність до продажу нерухомості або придбання всіх часток однією особою.
Управління реєструнерухомості рекомендує періодично перевіряти записи щодо об'єкта права, щоб упевнитися у відсутності нових подій, що тягнуть за собою наслідки для прав власників. Наприклад, воно може надати некоректну інформацію при реєстрації прав співвласників або не здійснити дії щодо зміни права або видалення запису про обмеження за формою А після придбання однією особою всіх часток на нерухомість.
Право спільного спільного володіння може бути перетворене на спільне пайове володіння шляхом поділу права між усіма співвласниками. У разі прийняття такого рішення вони зобов'язані направити до Реєстру повідомлення за формами SEV або RX1 з вимогою внести до картки об'єкта записи про обмеження за формою А. Дане повідомлення має бути підписане юрисконсультом з питань нерухомості від імені всіх співвласників, або одним, деякими або всіма співвласників. До повідомлення долучається оригінал або копія оформленого кожним співвласником повідомлення про поділ прав.
Слід зазначити, що внесення запису формою А не є підставою для припинення права спільного спільного володіння та виникнення права спільного пайового володіння. Вона лише відбиває внесені власниками зміни.
Зворотне зміна права оформляється шляхом підписання всіма співвласниками нового трастового договору чи внесення нових умов раніше укладений договір. Співвласники повинні задіяти реєстр нерухомості лише у випадку, коли необхідно видалити запис про обмеження за формою А. Для цього необхідно подати заяву за формою RX3 та додати до неї завірену копію вищезгаданого договору або документа про передачу часток у спільну спільну власність чи оренду, а також відомості , що підтверджують наступне: - об'єкт права повністю належитьспіввласникам, інші правовласники відсутні; - частки права на об'єкт не передано в заставу; - ніхто із співвласників не визнаний банкрутом; - ніхто із співвласників не має правовідносин з кредитором, що має на руках наказ про накладення стягнення частку у праві; - всі співвласники володіють об'єктом на праві спільної сумісної власності або оренди.