Закордонне право та законодавство про договір оренди - Правова конструкція договору оренди
Закордонне право та законодавство про договір оренди
Договір оренди (майнового найму) належить до класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. У римському праві найм речей розглядався як окремий вид договору найму (locatio - conductio) - дуже широкого за охопленням регульованих їм відносин типу цивільно - правового договору.
Через війну рецепції римського права громадянське право європейських держав, які входять у сім'ю континентального права, сприйняло основні риси та ознаки договору майнового найму, властиві римському праву. З цієї причини договір майнового найму згідно із законодавством різних держав зберігає свою незмінну суть: за цим договором одна сторона (наймодавець чи орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві чи орендарю) певне майно у тимчасове користування за встановлену винагороду. Об'єктом договору майнового найму (оренди) може бути будь-яка неприйнятна рухома чи нерухома річ. За законодавством різних країн договір майнового найму (оренди) є двостороннім, возмездным, консенсуальним.
Законодавство окремих держав (наприклад, ФРН та Швейцарії) розглядає договір оренди як різновид договору майнового найму.
Деякі особливості притаманні договору майнового найму в англо - американському праві: залежно від об'єкта найму там розрізняють договір найму нерухомості (lease) та найм рухомого майна (hire). Причому за наймом нерухомості у наймача виникає обмежене речове право, тоді як відносини, пов'язані з наймом рухомих речей, розглядаються як зобов'язально-правові.
Деякі особливості вВизначення майнового найму існують також і у Франції. Річ у тім, що Цивільний кодекс Франції висуває дуже широке поняття договору найму, яке охоплює всякий синалагматичний договір, яким одна особа зобов'язується надання послуг іншому за грошове чи інше винагороду.
Згідно з французьким законодавством існують два види найму: найм речей і найм роботи. Наймання речей визначається як договір, за яким наймодавець (locator) зобов'язується надати наймачеві (conductor) користування річчю. Розмежування на види найму у Французькому цивільному кодексі провадиться залежно від предмета договору, що характерно для законодавства багатьох держав, проте специфіці найму окремих об'єктів приділено значно більшої уваги порівняно з регламентацією цих питань у кодифікованих актах інших країн. Передбачено чотири різновиди цього договору (ст. 1711) у тому числі найм будинків або їх частин (bail a loyer).
По праву всіх країн договір найму рухомої речі може бути здійснений у будь-якій формі. Що стосується найму нерухомості, то тут можна зіткнутися з різними підходами щодо регулювання цього питання.
Так було в Італії Основні принципи громадянського права мови у Франції - М.: Изд-во Фр. Орг. Техн. Співробітництва, 1994. – 212 c. договір оренди нерухомості на термін більше 9 років під страхом недійсності має бути укладений у нотаріальній чи простій письмовій формі з наступною реєстрацією. У Франції, навіть якщо закон і вимагає дотримання письмової форми, усний договір найму нерухомості не стає недійсним. У Німеччині відповідно до § 566 Цивільного укладення договір найму нерухомості на термін більше року має бути зодягнений у письмову форму.
Що стосується країн «спільногоправа», то тут при здачі нерухомості в оренду аж до середини XX століття не потрібно дотримання будь-яких формальностей. Згодом щодо договорів оренди нерухомості, що укладаються на тривалі терміни, встановлюється письмова форма. По суті така довгострокова оренда оформляється з дотриманням тих же вимог, які пред'являються і до складання документів за печаткою.
Основні обов'язки сторін за договором оренди у сучасних зарубіжних порядках проти римським правом не змінилися. Наймодавець зобов'язаний надати наймачеві у користування майно та забезпечити останньому можливість нормальної експлуатації цього майна протягом терміну дії договору (п.1 ст.1719 ФДК; ст. 1575 ІГК; § 536 ГДУ; абз.1 ст. 254 Швейцарського зобов'язального закону (ШОЗ) 451 Зведення англійського цивільного права).
Наймодавець зобов'язаний підтримувати майно у стані, придатному для використання, передбаченого в договорі (ч. 2 ст. 1719 ФДК; абз. 1 ст. 254 ШОЗ; § 536 ГДУ). Це означає, що він повинен усувати недоліки, які не викликані експлуатацією об'єкта, а також проводити капітальний ремонт. Проведення ж дрібного поточного ремонту складає обов'язок наймача. При цьому наймодавець несе відповідальність за будь-які недоліки - як явні, так і приховані, що виявилися вже в процесі експлуатації майна, - що виключають або суттєво перешкоджають звичайному або нормальному або встановленому за договором використанню майна, але не відповідає за недоліки, про які не міг знати при розумній обачності з боку в момент укладання договору.
В англійському праві відповідальність наймодавця заНедоліки речі регулюється нормами, аналогічними за змістом норм про відповідальність продавця за недоліки проданої речі.
Наймач також має певне коло обов'язків.
По-перше, це обов'язок користуватися майном сумлінно, тобто як «хороший господар», що означає користуватися річчю, яка не погіршує її.
Крім того, закордонне законодавство передбачає такий обов'язок наймача, як використання речі відповідно до її призначення, що випливає з договору найму або з обставин, за яких було укладено договір (ст. 1728, 1729, 1766 ФДК; ст. 1587 ІГК; ст. 454 Зведення англійського громадянського права).
Наймач зобов'язаний вносити найману плату, у строки встановлені договором, а за відсутності таких вказівок у договорі - у строки, передбачені законом або звичаєм даної місцевості (ст. 1728 ФДК; §535 ГТУ; ст. 454 Зведення англійського цивільного права). Платежі здійснюються періодично і, як правило, у грошовій формі. Однак є можливість сплати у формі надання зустрічних послуг. Розмір найманої плати визначається за згодою сторін.
І, нарешті, обов'язком наймача є повернення речі наймодавцю після закінчення терміну дії договору (§556 ГТУ; ст. 1730 ФДК; ст. 271 ШОЗ). Наймач зобов'язаний повернути річ у такому стані, в якому її було отримано, з урахуванням нормального зносу. Він несе відповідальність за погіршення речі, яке сталося під час її використання, якщо не доведе, що воно настало без його вини. У деяких випадках наймачеві має бути відшкодовано вартість усіх покращень та доповнень до речі (ст. 1592, 1593, 1651 ІГК). І тут практика йде шляхом розмежування поліпшень на невіддільні від майна без завдання йому шкоди та поліпшення відокремлені.Проблема у визначенні долі цих змін вирішується наступним чином: невіддільні поліпшення, які були зроблені наймачем без згоди наймодавця, не підлягають відшкодуванню, якщо іншого не було передбачено договором найму. Якщо відповідну згоду було отримано, то наймач має право на відшкодування вартості таких поліпшень. Що ж до відокремлених поліпшень, вироблених наймачем власним коштом, всі вони вважаються його власністю і підлягають поверненню.
Договір найму припиняється закінченням терміну, який він було укладено. Якщо ж термін найму у договорі зазначений був, кожна зі сторін вправі за власним бажанням припинити дію договору. Необхідною передумовою реалізації такого права є дотримання термінів попереднього повідомлення іншої сторони про намір припинити дію договору (ст.1736, 1737 ФДК; ст. 1574,1596 ІГК; § 565 ГДУ; ст. 267 ШОЗ).
Якщо у договорі передбачено певний термін, але після його закінчення наймач за мовчазною згодою наймодавця продовжує користування річчю, договір вважається поновленим на невизначений час або на встановлений законом термін (ст. 1597 ІГК; ст. 838 Земельного кодексу Франції; ст. 268 ШОЗ; § 568 ГДУ).
Договір припиняється внаслідок порушення обов'язків однієї зі сторін, якщо інша на підставі цього вимагатиме припинення договору (§ 554 ГДУ, ст. 265 ШОЗ, ст. 1741 ФГК). Так, наймодавець має право припинити договір під час прострочення внесення найманої плати, а також у разі, якщо наймач користується річчю всупереч умовам договору.
Ще один дуже важливий момент, на якому потрібно зупинитися. У законодавстві розвинених країн існує неоднозначний підхід до врегулювання юридичних наслідків, що настають внаслідок відчуженнявласником - наймодавцем майна, яке раніше було здано в найм наймачеві. Тут виникає питання про те, чи припиняє таке відчуження договір найму і, як наслідок, чи дає воно новому власнику, зданого в оренду майна, право витребувати це майно у наймача або ж новий власник майна виявляється в положенні наймодавця, пов'язаного договором найму, який був укладений раніше колишнім власником.
Відповідно до загального правила перехід права власності на майно, здане в оренду, до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору майнового найму. І тут, як зазначав професор Ю.І. Свядосці, «обов'язковому праву наймача повідомляється так зване «право прямування», характерне для речової природи того чи іншого права. Надання праву наймача нерухомості якості речового права забезпечує збереження його всіх правомочий з договору, тобто можливості протиставлення свого права з договору найму третім особам, насамперед новому власнику».
Таким чином, новий власник у цьому зобов'язанні займає місце наймодавця і як наслідок набуває всю сукупність прав та обов'язків останнього.
Наприклад, у Франції під час продажу зданої у найм речі новий власник немає права виселити фермера чи наймача, який має посвідчувальний акт. Якщо можливість виселення наймача було обумовлено у самому договорі найму, то наймодавець зобов'язаний відшкодувати йому збитки, якщо це було виключено у договорі (ст. 1743, 1744 ФГК).
У Німеччині, згідно з § 571 ГДУ, відчуження наймодавцем зданої оренди нерухомості також не припиняє дії договору найму, а новий власник вступає в права та обов'язки наймодавця. Аналогічна ситуація спостерігаєтьсяу станах «загального права», де за відчуження нерухомості наймодавцем офіційно визнана речова природа найму нерухомості забезпечує наймачеві збереження всіх його прав. Більше того, як підкреслює В. М. Теліцин, «наймач як носій речового права, може сам відчуження свого права на термін його дії, а також закласти його в межах даного терміну».
Інша ситуація у вирішенні цієї проблеми складається в законодавстві Швейцарії. Так, якщо після укладання договору найму здана в оренду річ була відчужена наймодавцем, то можливість вимагати від нового власника речі виконання умов договору найму з'являється у наймача тільки в тому випадку, якщо покупець прийняв на себе відповідне зобов'язання.
Підіб'ємо проміжні підсумки. За договором майнового найму у законодавстві різних держав одна сторона зобов'язується надати іншій стороні певне майно у тимчасове користування за встановлену винагороду. Основні відмінності в регулюванні договору найму нерухомості у країнах стосуються форми цього договору та наслідків її недотримання. Також суттєві відмінності є у частині нормативного закріплення наслідків під час переходу прав на орендоване майно.
Зміст договорів оренди нерухомості фактично збігається у різних країнах: наймодавець зобов'язаний надати наймачу у користування майно та забезпечити останньому можливість нормальної експлуатації цього майна; до обов'язків наймача належить користування майном сумлінно, вносити плату тощо.
В цілому, законодавче регулювання договору оренди нерухомості в зарубіжних країнах бере свій початок у римському праві та зберігає всі основні риси цього договору, вироблені римськоюцивілістичною наукою. Крім того, чітко спостерігається схожість у правовому регулюванні договору оренди нерухомості в українському та закордонному праві та в частині предмета договору, змісту та форми та підстав припинення договору.