Житлова нерухомість як об’єкт купівлі-продажу
Глава 1
Поняття та юридична характеристика договору купівлі-продажу житлового приміщення
Поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення. Природа договору.
На сьогоднішній день одним із найпоширеніших договорів є договір купівлі-продажу. Зміст, окремі види, і навіть регулювання відносин, що з цього договору, визначаються главі 30 ДК РФ. На мою думку, найслабше розвиненим видом договору є договір купівлі-продажу житлового приміщення, який визначається в параграфі про продаж нерухомості, і регулюється лише однією статтею – 558. У зв'язку з цим, необхідно дати більш чітке поняття цього виду договору та виявити його відповідні характеристики .
Кожна сучасна людина хоча б раз у житті стикалася з необхідністю укладання договору купівлі-продажу житлового приміщення. Даний акт на вигляд здається простою угодою між сторонами: продавцем і покупцем, але має безліч юридичних тонкощів і нюансів.
Поняття договору продажу житлового приміщення можна вивести із загального поняття про договір купівлі-продажу, а також виходячи з положень статті 558 ЦК України. Тоді договір купівлі-продажу житлового приміщення матиме таке визначення: це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншій стороні (покупцеві) житловий будинок, квартиру, частину житлового будинку або квартири, а покупець зобов'язується прийняти це майно та одержати за нього певну грошову суму.
Тепер необхідно розібратися в юридичній природі договору, що розглядається.
У науковій та юридичній літературі вкоренилося, що договір купівлі-продажу нерухомого майна є консенсуальним, відплатним та взаємним. Консенсуальність договору означає,що договір вважається укладеним з досягнення сторонами угоди за всіма істотними умовами. Ця модель договору є спільною всім видів договору купівлі-продажу і може змінюватися угодою сторін. Від реального договору він відрізняється тим, що реальний договір вважається укладеним із передачі відповідної речі.
Однак, незважаючи на загальні положення, договір купівлі-продажу житлового приміщення є консенсуальним, ні реальним. Він може бути консенсуальним, оскільки його висновок пов'язані не тільки з досягненням згоди за всіма істотними умовами, а й ще з державною реєстрацією (ст.558, частина 2 і ст.164 ДК РФ). Угода за всіма істотними умовами – це також і умова для його державної реєстрації. За відсутності таких умов тягне у себе відмова у государственной регистрации.[2] Державна реєстрація є основою придбання юридичної сили угоди сторін. Це одна з особливостей цього договору.
Кандидат юридичних наук, Болтанова Олена Сергіївна, поруч із справжнім і консенсуальним виділяє ще одне вид договорів, - региструмальные (від латів. Registrum – регистрация).[3] Це такі договори, що вважаються укладеними з моменту їх реєстрації. І до таких договорів Болтанова відносить купівлю-продаж підприємства, квартири, житлового будинку, частини житлового будинку чи квартири.
Звідси можна дійти невтішного висновку, що договір купівлі-продажу житлового приміщення є швидше реєструмальним, ніж консенсуальним. Однак, консенсуальність цього договору не виключається.
Далі необхідно розібратися в елементах договору купівлі-продажу житлового приміщення. Але перш, як говорити про це, потрібно детальніше розібратися в понятті об'єкта даного договору.
Житлова нерухомість,як об'єкт купівлі-продажу.
Цивільний кодекс Україна не дає визначення «житлова нерухомість», проте натомість він використовує інший термін – «житлове приміщення». Відображення цього терміну ми знаходимо в главі 18 ЦК України, у статті 288. І житлове приміщення в цій статті є приміщенням, призначеним для проживання громадян, і не призначеним для розміщення промислових виробництв, за винятком випадків, коли таке приміщення може бути переведено в нежитлове приміщення у порядку, передбаченому житловим законодательством.[4] Проте, мій погляд, дане визначення не розкриває всієї характеристики всіх об'єктів ним позначених. Тому, щоб не уточнити всі існуючі аспекти, необхідно звернутися насамперед до житлового законодавства, оскільки саме воно дає нам більш повне визначення терміна «житлове приміщення». Але перш ніж це зробити, спочатку розглянемо інші визначення «житлове приміщення» в інших нормативних актах та словниках.
Отже, енциклопедичний словник каже, що житлове приміщення – приміщення, призначене для проживання. Власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування та розпорядження ним відповідно до його призначення.[5]
Житлове приміщення – це об'єкт права власності чи інших речових прав.[6]
Житловим приміщенням визнається ізольоване житлове приміщення, що є нерухомим майном і придатне постійного проживання граждан.[7]
Житловим приміщенням визнається ізольоване приміщення, призначене для проживання громадян, є нерухомим майном та придатне для проживання.[8]
Житлове приміщення – це житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення у житлових будинках і будівлях, придатних постійного і тимчасового проживания.[9]
Житловимивизнаються будинки та приміщення, призначені для постійного проживання громадян, а також для використання в установленому порядку як службові житлові приміщення та гуртожитки.[10]
Житлове приміщення, як об'єкт договору найму, - це ізольоване житлове приміщення, придатне постійного проживания.[11]
Житловим приміщенням визнається ізольоване приміщення, що є нерухомим майном і придатне постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодательства.[12]
Виходячи з усього цього, можна дійти невтішного висновку у тому, що залежно від цього, об'єктом яких відносин є житлові приміщення, закон цим відокремлює житлові приміщення з інших об'єктів нерухомості. Наприклад, якщо житлове приміщення є об'єктом найму тоді, коли він відповідає «придатності постійного проживання громадян». Об'єктом купівлі-продажу житлове приміщення буде тоді, коли воно відповідатиме критерію «призначеності для проживання людей». Різнорідність цих двох перелічених вище «вимог» полягає в тому, що приміщення є придатним тоді, коли воно може бути фактично використане для постійного проживання. Поняття призначення тут розуміється не як сам факт тривалості проживання людей, а як його початкове призначення, відображене в проектній документації та ЄДРП на нерухоме майно та угод з ним на підставі кадастрового та технічного обліку. Саме з цього первісного призначення (функціональності) і виводяться конструктивні, санітарно-гігієнічні та технологічні вимоги, які пред'являються до житлового приміщення, та, в результаті, до визначення статусу приміщення як житлове чи нежитлове.
«Призначеність приміщення для житловихцілей - це спочатку задана функція, позначена у відповідних документах, яка не залежить від характеру фактичного використання об'єкта та від збереження ним здатності задовольняти житлові потреби громадян».[13]
Крім терміну «житлове приміщення» у законодавстві використовується також терміни «житло» та «нерухомість у житловій сфері». Рівнозначні ці поняття чи ні, гадаю, необхідно з'ясувати для подальшого засвоєння інформації щодо термінології для більш точного визначення житлового приміщення.
Нерухомість у житловій сфері це таке нерухоме майно, яке включає земельні ділянки, а також житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, що знаходяться на них, прибудови, квартири, інші житлові приміщення в будинках та інших будівлях для постійного та тимчасового проживання. Поруч із цим терміном, вживається також термін «житло» і прирівнюється щодо нього. Звідси випливає, що поняття «житлове приміщення» значно поняття «житло» і «нерухомість у житловій сфері». Тому багато юристів рекомендують ввести термін «житлова нерухомість», яка допоможе уникнути деяких проблем.
Проблема полягає у диференціюванні нерухомості на житлову та нежитлову, яка породжує проблемне питання співвідношення понять «будівля» та «приміщення». Деякі вважають, що поняття «будівля» включає поняття «приміщення». Інші вважають, що приміщення є самостійним об'єктом нерухомості. Інші допускають обидва варіанти. Відповідно до законодавства (будівельними нормами), приміщення є «частина обсягу будівлі чи споруди, має певне призначення і обмежена будівельними конструкціями».[14] Тут саме будівельні конструкції є частинами будівлі, а чи не приміщення. ФЗ «Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним» № 122-ФЗ розглядає житлове приміщення як самостійний об'єкт нерухомості поряд із будинками, будівлями, спорудами та нежитловими приміщеннями.
Звідси можна дійти невтішного висновку, що правильніше всього застосовувати термін «житлова нерухомість» ніж «житлове приміщення», оскільки друге включає лише житлові кімнати і підсобні приміщення, звідси випливає, що воно застосовується лише до відносин найму. Житлова нерухомість включає земельну ділянку, підсобні приміщення (а також інші допоміжні), споруди, елементи спільного майна багатоквартирного будинку, що обслуговують житлові приміщення і т.д. Інакше кажучи, вживання цього терміна дозволяє розглядати об'єкти як майновий комплекс.
У результаті, житлова нерухомість як об'єкт купівлі-продажу - це будівля або його частина, добудована і прийнята законом в експлуатацію, призначена для проживання людей, а також пов'язана із земельною ділянкою, яка має межі і підлягає технічному та кадастровому обліку, що включає житлові приміщення, що задовольняють житлові потреби людей.