Житлово-комунальний комплекс Німеччини Практика
Житлово-комунальний комплекс Німеччини Практика. Інновації
Сьогодні багатьох турбують питання: як керувати житлом, як правильно його експлуатувати? Купивши квартиру, ми одночасно отримуємо і повноваження, але мало хто з мешканців міських «джунглів» володіє необхідними знаннями і тим більше, практичними навичками управління житлом. Хоча в європейських країнах вже давно накопичено великий досвід, розроблено стандарти, випробовуються новітні технології. Тож чи варто українським власникам житла винаходити велосипед наново? Чи все-таки правильніше перейняти досвід у своїх сусідів? Навесні цього року делегація сибірських енергетиків та фахівців ЖКК відвідала міжнародний семінар у Дюссельдорфі, присвячений організації житлово-комунального комплексу Німеччини.
Представники делегації від Омської області розповіли про те, яка система утримання та управління житловим комплексом сформувалася та функціонує в німецьких містах. Не менш цікавим видався гостям і досвід енергозбереження, накопичений енергетиками Німеччини.
Особливості управління житловими комплексами
В'їжджаючи до квартири, мешканець підписує з домовласником договір. У ньому прописані буквально всі дрібниці - аж до такого екзотичного правила: з 22 годин до 6 ранку ванною або душем можна користуватися не більше півгодини - щоб не турбувати сусідів. Жодні ситуації в квартирі неприпустимі. Та й за її межами мешканець також не господар. Так, він не може винести за двері якісь старі меблі. Більше того, навіть віник не залишиш у холі – чужа територія. Тільки з дозволу домовласника можна поставити тарілку-антену і так, щоб не псувала фасад. Хоча багато віддано на відкуп самих мешканців: як вирішать, так і буде. Тільки з їхнього дозволу, наприклад, можна завестикішку чи собаку. Якщо когось не влаштовує сусідство з чотирилапим «мешканцем» (алергія чи просто ворожість) – жодні вмовляння не допоможуть: тварина доведеться віддати до притулку.
В'їжджаючи, мешканець вносить заставу – у розмірі тримісячної зарплати. Гроші зберігаються у банку. Забув закрити кран, розбив шибку, пошкодив двері – негайно є хаусмайстер (комендант), складає акт, і весь ремонт проводиться за рахунок орендаря. Втім, якщо орендар з'їде з квартири раніше за термін, залишок застави йому повернуть. Та ще з відсотками, що набігли.
В останні роки житлова політика Німеччини все ж таки змінюється у бік збільшення частки приватного сектора. Держава видає вигідні кредити, запроваджує податкові пільги на купівлю квартир. Наприклад, громадянин звільняється від податку на прибуток саме на ту суму, яку становлять його житлові інвестиції. Збільшення частки власників вимагає нових форм управління будинками. Одне з них – створення самоврядних організацій. Поки що їх дуже мало, але кількість таких структур зростатиме. Розвиток суспільних форм самоврядування – вимога Європейської спільноти. А тому держава стимулює їх створення: у законі про приватні квартири є низка статей, присвячених об'єднанням власників. Необхідність створення ТСЖ у Німеччині диктується ще й виникненням різних правових колізій, пов'язаних із майновими відносинами. Адже якщо в будинку з'являється одна або кілька приватних квартир, то їх власникам належить і частина спільних приміщень: сходових майданчиків, холу, підвалів і т.д., те, що називається спільною частковою власністю. Її треба обслуговувати, а хто це має робити, як самі власники? Крім того, із загального майна можна отримувати прибуток, який, природно, належить всім власникам квартир. Аце, своєю чергою, може викликати тертя. Щоб уникнути таких неприємностей, люди й створюють житлові об'єднання, де всі питання вирішуються спільно демократичним шляхом.
Але техобслуговування багатоквартирного будинку здійснюється одним фахівцем на всі руки, який поєднує багато функціональних обов'язків: він і садівник, і двірник, слюсар, скляр – словом, виконує різноманітні невеликі технічні роботи. Його посада так і називається – хаус-майстер (домашній майстер – буквально). Він займається різними питаннями: мешканці протягом робочого часу можуть легко з ним зв'язатися та вирішити за його допомогою більшість нагальних питань. Управдом і хаус-майстер єкістяком німецького домоуправління, саме на них дотримується ладу в будинку.
Коли трапляються великі неполадки в будинку, компанія, що управляє, багато матеріальних витрат бере на себе, зменшуючи місячну квартирну плату. Наприклад, забита каналізація – мінус 38%, пошкодження інженерних мереж та у зв'язку з цим протікання на стелі – 50%, шум та бруд у зв'язку з ремонтними роботами у будинку – 60%. Найчастіші скарги серед мешканців – холодні батареї (особливо у Східній Німеччині, де ще багато «хрущовок»). Найбільш поширений вид ремонту якраз і пов'язаний із утепленням фасаду, адже тепло – головна складова квартплати. Якщо температура в квартирі нижче плюс 20 градусів, її орендар має право платити за проживання на третину менше. А якщо відключилася електрика – можна місяць не платити за квартиру взагалі.
Чи варто дивуватися з якою ретельністю компанії стежать, щоб будинок був у кондиційному стані? У цьому може виникнути делікатне питання: а чи немає зловживань? Наприклад, поскаржилася людина, а насправді – чи справді в неї щось у будинку не в порядку? Може хоче виграти на квартплаті? Ні, такого не буває. У відносинах між власником та наймачем склалася певна культура, і жодна із сторін не порушує загальнозаведені правила. Тому мешканцям з повною підставою надано право самим оцінювати якість обслуговування, надано можливість впливати на нього, змінюючи розміри тієї суми, яку вони вносять за своє проживання.
ДОВІДКА: Моделі домоуправління в Німеччині
Приватними квартирами керують власники. Вони є «законодавчим» органом: самостійно проводять і організують збори мешканців будинку і дають вказівки накази виконавчої влади (її представляє управдом) і обслуговуючимбудівля компаніям. Власники квартир також укладають усі необхідні договори, здійснюють контроль, планують реконструкційні роботи, модернізацію технічного обладнання в будинку, ведуть бухгалтерію, проводять переговори з німецькими банківськими структурами.
Поширена у будинках, де більшість квартир здаються в оренду. У таких випадках управлінням будинку займається найнятий домоуправ або керуюча компанія. Договір довірчого управління можна укласти як з великою спеціалізованою фірмою, так і з невеликою компанією домоуправління. Як правило, у власника компанії, що управляє, кілька прибуткових будинків. У таких випадках господар управляє цими об'єктами самостійно, вирішує всі проблеми, наприклад, займається укладанням договорів з підрядниками.
Під неї переважно потрапляють всілякі об'єкти державного призначення: в'язниці, лікарні, освітні установи. Об'єкти, що є державною власністю, обслуговуються найнятими керуючими компаніями.
Німеччина є країною, яка найактивніше використовує сучасні технології енергозбереження та альтернативні джерела енергії. З початку 90-х тут відбуваються значні перетворення в енергетичній галузі, спрямовані на зниження обсягу використання викопних енергоносіїв та впровадження нових технологічних способів отримання енергії з відновлюваних джерел (ВІЕ). В даний час ВІЕ покривають близько 10% загальної витрати енергії з тенденцією, що постійно зростає. Німеччина є лідером із використання ВІЕ.
Цікавим є досвід отримання енергії з твердих побутових відходів. Заповзятливі німці прагнуть вирішувати екологічні проблеми в комплексі, як шляхом удосконалення способу збирання та переробки вториннихресурсів, і шляхом розробки нових технологій утилізації відходів. Наприклад, комунальна енергокомпанія Stadtwerke Dusseldorf AG побудувала міську ТЕЦ, яка виробляє енергію за рахунок спалювання твердих побутових відходів (ТПВ). На рік на ній утилізується 715 тисяч тонн сміття. Теплотворна здатність у районі 2000-2300 кілокалорій/кг. Виробляє електростанція 270 млн. кВт/год на рік. Підприємство приймає ТПВ як від населення, так і від промисловості. Коли Неаполь був завалений сміттям, то половину цих відходів привезли сюди і успішно використовували як джерело енергії.
Найбільше питання, яке при цьому цікавить споживачів та місцевих жителів – це атмосферні викиди. На підприємстві передбачено дуже потужне очищення. Наприклад, встановлені норми викидів на пил за німецькими законами допускають 10 міліграмів на 1 кубометр, а зазначена установка викидає в повітря 0,3 мг. Моніторинг цих процесів ведеться постійно, з результатами може ознайомитися будь-який житель. Сьогодні за рахунок ТПВ та сміття в Німеччині виробляється 1% всієї електроенергії. Окуповується така електростанція за 15 років. Собівартість кіловата електроенергії – 5 центів кВт/год. Це нижче, ніж решти ТЕЦ. Відпускна ціна сьогодні в Німеччині 26 центів кВт/год.
Поруч із електростанцією розташована ще одна, не менш цікава споруда. Те сміття, яке не підлягає спалюванню, просто компостують. Роблять велику непроникну ємність розміром приблизно 1 кв/км, перекривають вміст цього поглиблення плівками. Звичайно, все, що утилізовано як, власне і всяке звалище, починає бродити. Газ, що виділяється, збирається і використовується на котельні. Потім усе засипається великим шаром землі, сідають дерева, газони. Місце це залишається настількиекологічно чистим, що може використовуватись як дитячий майданчик.
Досвід Німеччини щодо відновлення працездатності житлово-комунального господарства дуже привабливий. Основний принцип тут – ефективність та економія. Німці впевнені, лише коли бізнес та громадяни зацікавлені в економії енергії, то спрацює законодавство, почнуть застосовуватися технології, з'являться інновації.