Зонування території міста
Слайд 1
Тема 3
ПЛАНУВАННЯ ТЕРИТОРІАЛЬНОГО РОЗМІЩЕННЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Основні характеристики, структура та функції міського простору.
Зонування території міста.
Зональне розташування та локальне розташування об'єктів нерухомості.
Процес просторового планування певного району забудови.
Слайд 2
Основні характеристики, структура та функції міського простору
Типологія форм міста
Типологія форм міста визначає найбільш узагальнені характеристики розташування об'єктів нерухомості, впливаючи цим і їх вартість. Вона різноманітна. Основні типи структур (з прикладу міст РФ) представлені на рис. 3.1 – 3.3
Слайди 3 – 6
Взаємопов'язаним з формою є ірозмір містачим він більший, тим значніша розбіжність у розташуванні конкретних об'єктів нерухомості і, отже, зміни діапазону значень вартостіНаявність у кожного міста форми та розмірів дозволяє говорити про порівняльні переваги тих чи інших Інші фрагменти міської території Природно, що для проведення такого порівняння необхідний критерій, який вважається найбільш істотним для розташування об'єкта нерухомості.
Слайд 7
Однак величиною З сума містобудівна цінність території не вичерпується.Істотну роль граєфактор рідкості.Зрозуміло, в буквальному сенсі об'єкти нерухомості рідкістю не мають - їх у місті багато тисяч. Однак існує властивість, яку можна визначити як відносну рідкість: приналежність об'єкта давній історичній епосі, архітектурному стилю, своєрідність декоративного рішення(оздоблення фасаду, інтер'єри і т.п.), тобто все те, що формує індивідуальний образ об'єкта, робить його «штучним», не рядовим. Це стосується не тільки пам'яток історичної та культурної спадщини, а й усіх композиційно, стилістично і образно виразних будівель, що стають локальними або загальноміськими архітектурними та містобудівними пам'ятками. ), а загальна цінність покращення території Цукрапу на якій ці об'єкти розташовані, складе:
Різниця у містобудівній цінності різних ділянок (фрагментів) території міста викликана тим, що ці ділянки освоювалися протягом неоднакового часу. Найбільший період освоєння відповідає територіальному фрагменту, який є центром міста.Можна сказати, що він тому є центром, що тут освоєння території триває протягом всього існування (життя) міста, тобто. для центру t0CB = tж. Як правило, центр міста чітко виражений у планувальній структурі, є «ядром» цієї структури та відрізняється найвищою концентрацією об'єктів нерухомості. Наявність центру найбільш зримо простежується у містах із так званою радіально-кільцевою структурою. Прикладом такого міста є Москва. Можна сміливо сказати, що у Москві різні періоди містобудівної еволюції чітко закріплені в територіальних фрагментах кільцеподібної форми, кожен із яких відповідає певному періоду розвитку міста: Бульварне кільце — Садове кільце — окружна залізниця — московська кільцева автомобільна дорога (МКАД). Кожне з попередніх «кілець» має більш високий рівень містобудівної цінності, тому що займана нимитериторія є результатом більш тривалої та інтенсивної містобудівної еволюції.
Прийнятним рівнем містобудівної цінності мають мати всі ділянки міста, центр у цьому відношенні особливо не повинен домінувати. Неправомірним є різкий спад містобудівної цінності в районах масової забудови.
Необхідно, однак, враховувати, що містобудівна еволюція – процес складний та досить суперечливий.У жодному разі не можна стверджувати, що розвиток міста являє собою безперервний перехід від доброго на краще, що всі без винятку фактори розвитку мають лише позитивну динаміку. Саме просторове розширення міста, зростання розмірів його території найчастіше носить екстенсивний характер. Відсутність оптимальних рішень щодо щільності та висотності забудови призводило до того, що розростання міста набувало неконтрольованого характеру, створюючи серйозні проблеми у забезпеченні доступності різних частин міста. Розвиток багатьох міст негативно впливає на екологічну обстановку.Причому в найгіршій екологічній ситуації виявляються в багатьох випадках центральні райони міст, що пов'язано, головним чином, з інтенсивністю транспортних потоків, що проходять через центр.
Тому дія різних чинників просторового середовища на вартість об'єктів нерухомості дуже суперечлива, і ці протиріччя мають бути правильно враховані у процесі планування територіального розміщення об'єктів нерухомості.
Зонування території міста
Місто як система
Система – закономірно обумовлена сукупність елементів, принципів та відносин, що функціонує задля досягнення певної мети.При цьому властивості системи не зводяться до властивостей її складовихелементів, - завжди має місце "системний ефект", що породжується саме характером зв'язків між елементами. Будь-яка свідомо організована система має цілепокладання, тобто орієнтована на досягнення певних результатів у процесі свого функціонування («безцільною» є лише природа та складові її підсистеми).
У найзагальнішому вигляді місто може розглядатися як просторово організована (територіально закріплена) система життєдіяльності.
Конкретні типи життєдіяльності дуже різноманітні, але визначальною місту служить функція розселення. Якщо розглядати систему, як структуру, що функціонує, то місто — це просторова структура процесу життєдіяльності людини. Інтенсивність видів життєдіяльності в часі та у просторі різна, тому в ході містобудівної еволюції у межах просторової структури міста (тобто в межах його території) сформувалася функціональна структура,елементами якої стали фрагменти міської території з переважним типом життєдіяльності . Інакше висловлюючись, біля міста сформувалися більш менш чітко виражені функціональні зони:селитебные(місця проживання населення);промислові,в яких концентрується основна кількість промислових підприємств;рекреаційні- місця зосередження цінних природних об'єктів (річки, внутрішньоміські природні водоймища, лісопарки тощо). Як правило, у центрі будь-якого міста зосереджені органи влади та управління, установи культури, найбільші підприємства торгівлі, що дає змогу виділити його в особливу функціональну зону. Наявність переважних видів життєдіяльності рівнозначно переважає характер використання того чи іншого фрагмента і дозволяєздійснитизонування міської території. Самі зони в цьому випадку є оконтуреними замкнутими кривими лініями фрагментами території міста і складають у сукупності (разом з транспортними магістралями вони є зв'язками системи) планувальну структуру міста.
Містам (або частинам міст) властива наявність чітко виражених функціональних зон, еволюція яких переважно носить плановий характер – відповідно до централізовано затверджених градопланувальних та містобудівних рішень. Особливо наочно ці зони проявляються у містах, які утворилися з урахуванням про «градообразующих предприятий. Потреби економіки диктують необхідність господарського освоєння нових територій. Насправді це означає випереджаюче будівництво основного підприємства, навколо якого формується місто. Саме підприємство ставало містобудівною та містопланувальною домінантою, не маючи жодної з необхідних для цього характеристик (слід зазначити, що архітектурна цінність промислових об'єктів властива, на жаль, лише закордонній практиці). Однак для міст з тривалим періодом розвитку виділення зон за функціональною ознакою утруднено, всі види життєдіяльності тією чи іншою мірою поєднані на території міста, тобто як би «перемішані». Свій вплив мають і особливості планувальної структури міст. Фактичний чи номінальний центр існує у кожному з них. У ході розвитку можуть сформуватись альтернативні «центри», місця тяжіння населення, що «розмиває» межі відповідної функціональної зони. Однак, оскільки місто з тривалою еволюцією завжди має великий розмір, об'єктивна необхідність диференціації його території, тобто зонування, зберігається, алеіншим, нефункціональним критеріям. Оскількизонування є розбиттям міського простору на фрагменти, критерії виділення зон у будь-якому випадку повинні бути просторовими, «прив'язаними» до його просторових характеристик. Як зазначалося, базовими під час аналізу території міста є ландшафтні характеристики (особливості рельєфу місцевості). Чи можна прийняти їх як необхідну і достатню умову для зонування, тобто. вважати, що самостійною зоною є фрагмент міської території з чітко вираженими відмінностями своїх ландшафтних характеристик? На це питання слід відповісти негативно з таких причин:
а) різка відмінність характеру ландшафту для українських міст не є типовою. Єдиною стійкою ознакою міського ландшафту можна вважати наявність річки (рідше — озера), що визначало характер первісної забудови (по одному або обом берегам) і, певною мірою, напрям містобудівної еволюції. Поширеним фактом є і те, що первісна забудова, «протоядро» міста часто формувалося на піднесеному місці (пагорбі);
б) одним із незаперечних наслідків життєдіяльності людини є те, що початкові ландшафтні характеристики ніколи не зберігаються в незмінному вигляді, а часто просто перестають існувати як значущі ознаки міського простору. Всі знають, що Рим розташований на семи пагорбах; багато хто знає, що на семи пагорбах розташована дружина Москва; деякі знають, що на семи пагорбах розташована також Калуга та Київ. Однак насправді, в «натурі», ці сім пагорбів у названих містах виявити дуже важко: вони практично повністю вирівнялися з рештою території під багатовіковим.впливом людської діяльності. Слід усвідомлювати, що реальне місто — штучне середовище проживання, в якому початкові природні характеристики можуть зберігатися лише у вигляді вкрай незначних фрагментів, локальних «вкраплень». . Таким чином, вирівнювання, нівелювання початкових ландшафтних характеристик на території міста є об'єктивним наслідком і закономірним результатом містобудівної еволюції.
Проведений аналіз дозволяє зробити висновок, що ландшафтні характеристики не повинні прийматися як критерії зонування, а можуть бути лише доповнювальними характеристиками зон, що виділяються.
Якщо ландшафтні характеристики зберігаються, то ділянки міської території, що володіють ними, стають уже не фрагментами одноманітного урбаністичного пейзажу, а просторовими домінантами. Число таких ділянок обмежено, тобто. їм характерно властивість рідкості, і, отже, підвищена в порівнянні з іншими ділянками цінність. Грошовий вираз цієї додаткової цінності являє собою деякий надлишок. На відміну від (див. формулу 2.2) полягає в тому, що не підпорядковується будь-яким залежностям. Ділянки з цінними ландшафтними характеристиками розташовуються біля міста довільно. Цей довільний характер розміщення служить додатковим аргументом правильності висновку у тому, що ландшафтні характеристики неможливо знайти самостійним критерієм зонування. Інший висновок полягає в тому, що наявність таких характеристик впливає на вартість об'єктів нерухомості лише у бік підвищення (як будь-який інший аспект рідкості).